В ловушках арендодателя

Инструкция по защите от опасностей, которые возникают при заключении договора аренды помещения.

Такая, казалась бы, простая операция, как аренда помещения для своего бизнеса, может таить массу опасностей. Прежде, чем заключать договор аренды, чтобы защитить себя от непредвиденных расходов, необходимо провести настоящее расследование.

О том на что следует обратить пристальное внимание при подписании договора рассказал эксперт Научно-консультативного юридического бюро «Арбитр» Елена Попова. Специальный семинар для предпринимателей она провела в рамках бесплатной обучающей программы ГБУ «Малый бизнес Москвы».

Проверка правового статуса

Начать лучше всего с проверки юридического статуса выбранного вами помещения и самого его владельца. Прежде всего, запросите выписку на помещение из Единого государственного реестра (ЕГРП). При этом справка должна быть актуальной. «Всего пару лет назад Росреестр не ставил на таких справках штампы о собственности, -- говорит Елена Попова. – В итоге часто собственниками представлялись те люди, которые уже утратили права на помещение».

По этой справке также можно понять, не было ли помещение арестовано в обеспечение того или иного иска или в рамках уголовного расследования. Кроме того, в этом же документе будут сведения о земельном участке, на котором находится здание. Получив в аренду какую-то его часть, вы автоматически получаете право и на использование земельного участка. «Возможно, вы воспользуетесь этим, устроите, например, рядом с офисом уютный внутренний дворик», -- объясняет Попова.

Ваши предшественники, другие арендаторы, могли перестраивать помещение под себя, но арендодателю не всегда выгодно об этом распространяться

Защита от перепланировок

Разобравшись с правовым статусом собственности, займитесь технической документацией на помещение. Не факт, что представленный вам план будет соответствовать действительности.

Ваши предшественники, другие арендаторы, могли перестраивать помещение под себя, но арендодателю не всегда выгодно об этом распространяться. И если вы вдруг обнаруживаете в вашем будущем офисе перегородки, которые не отмечены на плане, -- это уже, как минимум, предмет для торга с собственником о понижении стоимости аренды. Напомните арендодателю о том, что любая перепланировка требует согласования с контролирующими органами. Если такого согласования не было, то это увеличивает риск штрафов в будущем. И нести ответственность тогда будет уже арендатор, потому как арендодатель может от незаконной перепланировки откреститься, предоставив проверяющим план помещения, где никаких изменений нет.

Елена Попова рекомендует в случае несоответствия плана помещения его реальному состоянию подписывать с владельцем два акта приема-передачи его в пользование – тот, что предлагает собственник, и другой, отражающий реальное положение вещей. «И если дело вдруг дойдет до суда, этот второй акт можно предоставить в качестве доказательства того, что собственник был в курсе о произведенных перестройках».

К аренде помещения всегда прилагается и договор о его эксплуатации. Это может быть и сторонняя клининговая компания или аффилированная с владельцем. Часто эксплуатирующая организация и собственник помещения – это одни и те же люди. Посмотрите, какие услуги они предлагают и сколько хотят «накрутить» за уборку.

Проверить стоит и самого арендодателя на предмет наличия у него полномочий на передачу помещения. Сделать это можно, взяв выписку из Единого госреестра юридических лиц (ЕГЮРЛ). Таким образом, в вашем распоряжении могут оказаться устав компании собственника помещения, сведения о его регистрации и постановке на налоговый учет. В случае, если у компании несколько учредителей, убедитесь, что тот, кто сдает вам помещение в аренду имеет одобрение своих партнеров на совершение крупных сделок.

Скрытые платежи при заключении договора

Еще одним подводным камнем при заключении договора аренды являются скрытые платежи, предупреждает Елена Попова. Арендная плата, коммунальные платежи, расходы на ремонт и согласование этих работ, затраты на контролирующие органы и коммуникации – это, то что лежит на поверхности и просчитать можно сразу.

"Пропишите в своем договоре аренды положение, которое обязывало бы арендодателя предупреждать обо всех нарушениях и давать разумный срок на их ликвидацию"

Обратите внимание на так называемый обеспечительный или гарантийный платеж. Как правило, с арендаторов берут плату за три месяца сразу. Из этой суммы владелец помещения будет вычитать всевозможные штрафы и пени, например, за просрочку оплаты аренды или за другие нарушения. Но совсем необязательно вам будут сообщать, за что именно вас наказали на определенную сумму. «Пропишите в своем договоре аренды положение, которое обязывало бы арендодателя предупреждать обо всех нарушениях и давать разумный срок на их ликвидацию, -- советует эксперт. – Просите также прикладывать ко всем нарушениям документы, их обосновывающие. Чаще всего таких документов в природе не существует».

Кроме того, необходимо сразу договорится об условиях страхования помещения. Очевидно, что риск нарваться на страховой случай в период ремонта и отделочных работ выше, чем во все остальное время. Поэтому страховую сумму можно разбить на две соответствующие части. «Эти суммы нужно снижать и все время торговаться, предлагать свои варианты, -- советует Елена Попова. -- Иногда проще возместить ущерб, чем страховать. Или идти компромисс – если страховки не хватает, то возмещать ущерб из собственных средств».

Не оставляйте без внимания и расходы на госрегистрацию договора аренды. Часто за этим стоит не только уплата госпошлины, но и расходы владельца помещения на своих юристов.

Пожалуй, самым рискованным расходом для предпринимателей можно считать обеспечение пожарной безопасности. Оборудовать помещение в соответствии со всеми нормативными требованиями зачастую очень дорого. Как правило, арендодатель этого и не делает, и поэтому обеспечение пожарной безопасности – очередной предмет торга арендатора с владельцем помещения, и любые нарушения нормативов нужно фиксировать в акте сдачи-приема.

"Иногда в переговорах с собственником неплохо помогает блеф"

Если этого не сделать, ответственность за любые найденные проверкой недостатки ответственность понесет арендатор. При этом пожарные сначала выносят предписание об устранении нарушения и дают на это срок в один месяц. Успеть что-то сделать за такое время практически нереально. А не успел, так плати штраф. Сумма штрафа при этом может быть небольшой, но ему сопутствует приостановление деятельности предприятия арендатора, что для малого бизнеса часто может означать разорение.

«Иногда в переговорах с собственником неплохо помогает блеф, -- делится опытом эксперт. – Заявите сразу, что знаете об имеющихся нарушениях требований пожарной безопасности, хотя на самом деле можете такой информацией не обладать».

В любом здании, как правило, есть и площади общего пользования. В торговых центрах, например, предлагая помещение под магазин, одновременно с арендной платой, скорее всего, потребуют и так называемый «коридорный коэффициент» -- раз ходите по коридорам ТЦ, то и платите за это. Сумма за такое «хождение» может оказаться немаленькой – до 10% от стоимости арендной платы. Но и тут можно торговаться. Посчитайте количество коридоров, посмотрите их расположение на плане, заявите, что пользоваться будете только одним коридором, и тогда запрашиваемый коэффициент может упасть до 1%.

Обратите внимание на счета, которые бухгалтерия арендодателя выставляет вам за эксплуатацию помещения. «Последнее время чаще и чаще в эти платежи стали почему-то включать проценты за услуги бухгалтера, -- обращает внимание Елена Попова. – От таких платежей нужно открещиваться».

Ремонтные работы

Любое помещение рано или поздно проходит через три вида капитального ремонта – плановый, внеплановый и аварийный. Только текущий ремонт, как правило, проводит сам арендатор, так как делает это исключительно для себя. Все остальные виды работ – кто их выполняет, их объемы, сроки, стоимость нужно обязательно прописывать в договоре. Отдельно оговоритесь о так называемых «неотделимых улучшениях». Это могут быть, например, межкомнатные двери или светильники, вмонтированные в стены. Об этих улучшениях часто идут споры в судах – может ли арендатор забрать их с собой или получить за них компенсацию, покидая помещение.

Тактика ведения переговоров

Вы провели свое расследование, проверили контрагента и состояние помещения. Теперь вам предстоит дипломатическая игра – переговоры с арендодателем. Цель игры – отстоять свои условия и не получить отказ. Получить нужный результат Елена Попова предлагает с помощью одной из двух тактик.

Сконцентрируйтесь на нескольких наиболее важных для себя вопросах, и на переговорах делайте упор именно на них. Настаивайте, что две-три позиции – единственное условие, при котором вы согласитесь на аренду. Тогда и ваш собеседник все свое внимание уделит именно этим вопросам, а какие-то мелочи, которые по совокупности существенно снизят арендную плату, он может упустить из внимания.

Вторая тактика, наоборот, предполагает, что вы впишите в договор аренды безумное количество правок. Среди них могут быть и такие, которые вам совершенно не нужны на самом деле. Но зато отказавшись от них на переговорах, вы демонстрируете контрагенту, что идете на уступки. «Таким образом, вы сможете прощупать арендодателя, поймете, на что он готов, согласится ли на принципиальные для вас вещи», -- резюмирует Елена Попова.

Елена Попова – заместитель гендиректора и куратор практики недвижимости Научно-консультативного юридического бюро «Арбитр».