Реновация или деградация: кому на пользу новый закон?

В июне Госдума приняла в третьем чтении закон о реновации жилья в Москве, предусматривающей снос «хрущевок» и переселение их жителей в новые дома. Проголосовать «за» или «против» включения своего дома в программу реновации жители столицы могли в системе «Активный гражданин» до 15 июня. Городские власти уже подвели итоги голосования: в нем приняли участие жители 4543 домов. За переезд в новое жилье высказались жители 4079 домов.  Оставшиеся 464 дома, решением жильцов, вышли из программы реновации. В настоящий момент закон ожидает одобрения Совета Федераций и подписания президентом.

В Москве вокруг нашумевшего законопроекта развернулись горячие споры. Однако жителям других крупных российский городов возможно тоже стоит прислушаться к аргументам несогласных сторон, ведь по сообщениям СМИ, велика вероятность, что в Совет Федерации вынесут предложение о сносе пятиэтажек во всех города-миллионниках.

Пока же жители других городов не всегда понимают, что так возмущает москвичей в новом законе, поскольку им не приходится вникать в детали, а центральные каналы освещают тему в основном в положительном ключе. Разумеется, как и в любом спорном вопросе, доля истины есть в аргументах и «за» и «против» и итоги голосования демонстрируют, что большинство жителей поддержали спорный законопроект. Но давайте разберёмся в вопросе подробнее. Очевидно, что если бы всё в нём было так «вкусно и красиво» как преподносят нам представители власти, возмущение в народе и не возникло бы и Совет по правам человека при президенте РФ не продолжал бы возражать против принятия закона о реновации.

История вопроса и камень преткновения

Первые новости о программе реновации появились в феврале, когда заговорили о внесении изменений в федеральный закон «О статусе столицы РФ». Она предполагает снос жилых домов высотой до девяти этажей (в основном пятиэтажных «хрущевок»), построенных с 1957 по 1968 год. Для реализации программы создаётся Фонд содействия реновации жилищного фонда в городе Москве.

Ещё тогда у многих сразу возник вопрос, зачем создавать новый закон, если сносом старых «хрущевок» и аварийного жилья и расселением жильцов в новые квартиры в Москве занимаются давно в рамках уже существующих законов?

Скептики нового закона видят здесь намерение властей подстегнуть строительную отрасль, которая в последние годы переживает серьёзный кризис. Проект реновации — это, по сути, масштабная стройка, которая раскинется на территории всей Москвы и растянется на 20 лет (именно на такой период рассчитана программа). Причём, девелоперы получат доступ к тем территориям, которые раньше были для них недоступны.

Новый законопроект открывает дорогу и в обход существующих правил и норм строительства: девелоперам разрешено будет отступать от требований, установленных техническими регламентами, включая санитарно-эпидемиологические, требования пожарной и иной безопасности, для чего будет достаточно получить «специальные технические условия». То есть законом на территориях, выбранных для сноса и нового строительства, отменяется действие всех СНиПов, СанПиНов и норм ГО и ЧС.

Такой масштабный проект может стать огромным импульсом для строительной отрасли Москвы и Московской области. К проекту будет привлечено большое число компаний, так или иначе связанных со строительным бизнесом, начиная от архитектурных бюро и заканчивая поставщиками отделочных материалов. Таким образом появятся и новые рабочие места для всех специалистов, задействованных в строительной сфере. Разумеется, появление новых компаний привлечёт и новые деньги в бюджет.

Не особенно заметным для простых жителей, зато очень значимым для строительных компаний стал и ещё один новый закон -  о СРО, который вступает в силу с 1 июля текущего года. Один из важных пунктов этого закона — необходимость регистрации строительной компании в том регионе, где она осуществляет свою деятельность. Следовательно, налоговые поступления от этих компаний также будут направляться в тот региональный бюджет, где предприятие осуществляет свою деятельность. Фактически это означает, что работы в проекте по реновации в Москве смогут осуществлять только московские компании.

Окупить проект, который, по предварительны подсчётам, обойдётся властям столицы в 3,5 триллиона рублей, планируют частично за счёт средств, собранных с уплаты взноса за капремонт, частично за счёт продажи части нового построенного жилья. Очевидно, что на месте старых «хрущевок» вырастут дома гораздо большей вместительности и после расселения жильцов, пустующие помещения можно будет выставить на продажу. Однако, скептики говорят о том, что если состояние российской экономики в ближайшие годы значительно не улучшится, то спрос на новые квартиры будет невелик. Уже сейчас на рынке недвижимости Москвы и ближайшего Подмосковья предложение превышает спрос и многие девелоперы работают едва ли не в убыток. Кто же станет покупателями тысячи новых жилых квадратных метров?

Но простых москвичей, попавших под программу реновации, куда больше интересует их собственное будущее, а не доходность строительных компаний. В первом варианте закона было много «дыр» и недоработок, которые ущемляли права будущих переселенцев. Часть из них власти исправили. Так, например, изначально закон предполагал лишь один вариант переселения — в равнозначную по площади квартиру. У многих жильцов это вызвало недовольство, поскольку «равнозначная по площади» вовсе не означает «равнозначная по комфортности» квартира. Здесь важную роль для повседневной жизни людей играет доступность инфраструктурных объектов (школы, детские сады, больницы, магазины и т.п.), а также близость метро.

В новой редакции закона жителям предлагается уже три варианта: разнозначная жилплощадь, равноценная по стоимости или денежная компенсация. Однако даже новая редакция не решает проблемы с доступом к инфраструктуре. Жильцов домов, предусмотренных под снос, будут переселять в уже построенное жильё в другом месте, хоть и в рамках своего района. Но уезжать с «насиженного» места, многие не хотят, поскольку это сопряжено с целым рядом сложностей. Закон гарантирует жителям новые квартиры, но и только. Никто не гарантирует, что возле новых домов люди получат зелёные зоны, детские площадки, школы, садики, больницы, парковочные места. А ведь численность жителей значительно возрастёт, в связи с появлением на рынке новых квартир в этий районах. Буде ли создана для всех этих людей соответствующая инфраструктура?

Куда «уедет» бизнес?

Программа реновации затрагивает напрямую не только жителей домов, но и предпринимателей. Не успели представители малого бизнеса оправится от «ночи длинных ковшей» как на  их голову свалилась реновация. Как всегда, малый бизнес остаётся «крайним».

Полуподвальные помещения и первые этажи «хрущевок» давно превратились в торговые точки. Это удобно и для бизнеса (стоимость аренды здесь на 20-30% ниже, чем в ТЦ и новых домах), и для самих жителей, поскольку в старых районах Москвы построить большой торговый центр всегда проблема, а людям хотят пользоваться услугами и покупать товары повседневного спроса не тратя на это много времени.

Что же станет со всеми этими торговыми точками? Владельцам нежилых помещений в сносимых домах обещают либо денежную компенсацию исходя из кадастровой стоимости, либо другое нежилое помещение равное по площади. Однако, в отличает от владельцев жилых квартир, новое нежилое помещение собственнику могут выделить где угодно на территории Москвы. Получить новую площадь в этом же районе будет практически невозможно.

Но владельцы нежилой собственности в пятиэтажках редко сами открывают там бизнес, чаще просто сдают в аренду. Что же делать предпринимателям, арендующим эту площадь? Они никаких возмещений и гарантий не получат.

В Ассоциации владельцев недвижимости считают, что ущерб от снова пятиэтажек для малого бизнеса Москвы будет куда существеннее, чем от сноса временных торговых павильонов. По словам президента Ассоциации Владимира Капустина, реновация разорит или существенно ухудшит положение не меньше 100 000 человек.

Никто не спорит, что в теории проект реновации весьма привлекателен. С тем, что жителям аварийных домов необходимо предоставить новое жильё, также согласится любой. Но смогут ли власти на деле превратить эту затею в реальность, которая станет благом, а не кошмаром для всех задействованных лиц? Во всяком случае, жители 4079 московских домов надеются, что смогут.

Автор: Юлия Зазуля