Секреты бизнес-ипотеки

На что нужно обращать внимание при оформлении кредита на коммерческую недвижимость.

Аренда или коммерческая ипотека? Что выбрать предпринимателю, если размер арендных платежей зачастую примерно равен выплатам по кредиту? Если ваш бизнес напрямую зависит от места, где он расположен, — например, вы владелец кафе, салона красоты или магазина, стоит всерьез рассмотреть вариант выкупа помещения. Ведь если в Москве случаи недружественного захвата — проще говоря, рейдерства — достаточно редки, то в регионах по-прежнему высок риск, что арендодатель в один прекрасный момент попытается отобрать у вас бизнес. Или, что более вероятно, просто резко поднимет арендные ставки, вы съедете — а через месяц на том же месте появится точно такой же бизнес.

Заставьте государство платить проценты за вас

При оформлении кредита на покупку коммерческой недвижимости можно обратиться за субсидиями по процентной ставке — во многих регионах действуют госпрограммы по поддержке малого бизнеса с целевым фокусом на неторговые предприятия.

Возьмите кредит на себя

Кредит на приобретение коммерческой недвижимости можно взять и на физическое лицо — в этом случае объект не ставится на баланс предприятия, и вместо налога на имущество юридических лиц возникают обязательства по уплате налога для физлиц, что снижает издержки. Например, в Промсвязьбанке в рамках коммерческой ипотеки возможно целевое финансирование на покупку жилой недвижимости с дальнейшим ее переводом в нежилой фонд.

Кроме того, ипотечные программы для физлиц обычно предусматривают кредитование на более длительные сроки: до 30 лет против максимум 15 лет в коммерческой ипотеке.

Впрочем, этот плюс может оказаться и минусом: переплата по кредиту в этом случае может оказаться весьма существенной, да и немногие предприниматели могут подтвердить свой доход по требованиям банка для ипотеки физических лиц.

Ставки для физлиц по ипотеке могут быть ниже, но в основном в тех случаях, когда вы можете официально подтвердить свой доход справкой 2 НДФЛ, то у вас есть официальное место работы вне вашей компании.

Выясните условия «досрочного развода»

Обратите внимание на возможность досрочного погашения кредита и его условия. Многие банки берут за это существенные штрафы — до 10% от суммы погашаемого кредита. Именно этот пункт в кредитном договоре почти всегда вызывает резко негативную реакцию.

Ремонт в нагрузку

Обратите внимания на дополнительные обязательства, которые могут быть зафиксированы в договоре залога. Например, условие содержать помещение в надлежащем состоянии, то есть время от времени проводить ремонт.

Также могут быть прописаны ограничения на привлечение ресурсов других банков во время погашения ипотеки или на использование помещения — обязательное согласование с залогодержателем при сдаче объекта в аренду или запрет на изменение сферы деятельности компании.

У наших клиентов были случаи перепрофилирования бизнеса в помещении, на которое они брали бизнес-ипотеку. Однако если они вовремя выплачивали взносы по кредиту, никаких возражений не возникало. Если у предпринимателя не пошел бизнес, помещение вполне можно сдать в аренду для погашения ипотеки. У нас вообще много клиентов, для которых арендный бизнес — основной.

Аннуитет вам в расходы

Оптимальный вариант погашения кредита — аннуитетными платежами. Каждый месяц совершается один и тот же платеж, сначала выплачиваются только проценты за весь период, а потом — основной долг.

Рассчитайте срок, на который берете ипотечный кредит. Если он слишком короткий, возникает риск невыполнения обязательств и испорченной кредитной истории. Если слишком длинный, это может обернуться значительной переплатой.

Оптимальная форма для бизнес-ипотеки — единовременный кредит. Есть конкретная стоимость объекта, которая не изменяется. Правила игры и сумма кредита известны заранее. Кредитные линии нужны для пополнения оборотного капитала — они как кредитная карта для предприятия: нужны деньги — они есть, не нужны — они просто лежат.

И не стоит платить кредитным брокерам — это уже позапрошлый век.

Автор: Кирилл Тихонов