Расторжение договора аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого помещения заключен на определенный срок. В нем не предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора или какие-либо дополнительные основания для расторжения по требованию арендодателя, однако от арендодателя было получено уведомление о его расторжении.
В полученном уведомлении основания для расторжения не указаны, арендатор не заинтересован в расторжении договора. Каковы правовые последствия получения арендатором такого уведомления? Может ли договор быть расторгнут арендодателем?
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение, по общему правилу, возможно только в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора (п.3 ст. 450 ГК РФ) и прекращение обязательств (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.
Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут по требованию арендодателя только на основании решения суда (при наличии для этого оснований и после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок) либо по соглашению сторон (ст. 619, п.п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ, смотрите также п. 25 и п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, постановления Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09, от 09.09.2008 N 5782/08).
Если же в рассматриваемой ситуации отсутствуют и те условия, которые приведены в п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, то арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора. При таких обстоятельствах указанное в вопросе уведомление, на наш взгляд, может рассматриваться исключительно как предложение арендодателя расторгнуть договор по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Арендатор не обязан принимать это предложение (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ), но вправе это сделать. В этом случае сторонам следует подписать соглашение о расторжении договора аренды и документ, подтверждающий возвращение арендодателю арендованного имущества (ст. 450, ст. 161, ст. 655 ГК РФ). Если же арендатор не согласен на досрочное расторжение договора, то сам по себе факт получения им указанного в вопросе уведомления не может повлечь правовых последствий. Арендатор может как ответить на уведомление, так и проигнорировать его (п. 2 ст. 438 ГК РФ).
