Малый бизнес и недвижимость: проблемы и перспективы
Актуальность темы
Тема о недвижимости в сфере малого бизнеса остается актуальной на протяжении почти двадцати лет и вызывает немало вопросов и претензий предпринимателей к решению проблем, связанных с недвижимым имуществом и арендой помещений. Так в апреле 2009 года в общественные советы при администрациях районов Санкт-Петербурга продолжали поступать вопросы представителей малого бизнеса о предоставлении аренды и продаже помещений. Так, к примеру, в Кировском районе в ОС обратилось за апрель с вопросами об арендных отношениях 3 человека. В Красногвардейском районе предприниматели обратились с письмом по вопросу воспрепятствования проведения аукциона ОАО «Фонд имущества СПб». По обращениям представителей субъектов малого предпринимательства было подготовлено два письма в органы государственной власти Санкт-Петербурга, начальнику КУГИ Красногвардейского района, председателю Общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе СПб. В Пушкинском районе Общественным советом по малому предпринимательству при администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга были подготовлены письма в адрес заместителя главы администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга Боголюбовой Т.В, председателю Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга Е.О.Церетели, заместителю прокурора Пушкинского района Санкт-Петербурга Е.В.Кононова, главе муниципального образования п.Шушары В.С.Бушманову, прокурору Пушкинского района Д.Н.Харченкову, начальнику Управления недвижимого имущества Колпинского и Пушкинского районов Санкт-Петербурга А.Л.Ворсину.
Актуальным вопрос недвижимости для малого бизнеса остается и сегодня. Более того, в этом году проблемы обострились в связи с экономическим кризисом. Финансовые катаклизмы наша страна пережила в 1998 году, когда в одночасье обрушился кризис, спутав все карты на зарождавшемся рынке недвижимости. Десять лет спустя, когда что-то похожее уже пройдено, вполне закономерным представляется желание провести параллель между кризисами 1998 и 2008 - 2009 гг. Разумеется, проводить полный сравнительный анализ пока рано, так как текущий кризис ещё не завершился. Однако некоторые предварительные оценки с помощью экспертов сделать удалось. Осенью 2008 года стало ясно, что кризис достиг границ нашей страны, в том числе и Санкт-Петербурга. Прекратилось кредитование со стороны иностранных инвесторов, что, разумеется, отразилось и на рынке недвижимости. Впрочем, данное обстоятельство, тем самым немаловажным отличием между двумя кризисами.
ПРОБЛЕМЫ МАЛОГО БИЗНЕСА В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Вопрос размещения бизнеса у создателя собственного дела возникает сразу же со дня регистрации предприятия. Часто представители малого бизнеса, зарегистрировав юридический адрес в официальных документах, арендуют помещение по другому адресу. Проблемы возникают из-за нескольких причин. Во-первых, предпринимателя не устраивает цена аренды помещения, во-вторых, место расположения помещений, размеры площади и другие обстоятельства.
В частности, при регистрации фирмы город не предоставляет помещений малым предпринимателям. Чтобы получить необходимую площадь в аренду у города, предпринимателю приходится принимать участие в тендере, условия которого, прежде всего, нацелены на получение более высокой цены за арендуемую площадь, и только после этого учитывается значимость бизнеса. К тому же стоимость квадратного метра от КУГИ порой выше, чем в частном секторе, что также заставляет предпринимателя выбирать более доступный и более дешевый вариант.Не спешат предприниматели приватизировать и выкупать арендуемые у КУГИ помещения. Причины кроются как в недоступной цене аренды помещений, так и в условиях приватизации, а также в получении кредитов на покупку недвижимости, считают предприниматели. В итоге, в ряде районов города в апреле 2009 года не было подано ни одного заявления на выкуп помещений.
КРЕДИТОВАНИЕ
Десять лет назад кредитование в России не было так развито, а понятия ипотечного кредитования, можно сказать, практически не существовало и вовсе. Сегодня же кризис существенно повлиял на , привел к значительному падению покупательского спроса. «Выросли процентные ставки, многие банки отказались от ипотечных услуг и, как следствие, ипотечные покупатели практически исчезли с рынка.
Не стоит упускать и тот факт, что кредитование застройщиков не было столь актуально как сейчас. Как свидетельствуют эксперты, тогда рынок состоял из небольших компаний, накладные расходы у которых были несравнимы с нынешними. Не было огромных корпораций, затевавших мегапроекты сроком на несколько лет. По этим причинам у строителей не возникало необходимости в миллионных кредитах, деньги вкладывались только в необходимое, о перспективном развитии и расширении бизнеса в основном речи не было. Сейчас компании несут множество обременений, в частности, снижение кредитования строительной отрасли вынуждает застройщиков отказаться от многих проектов. «Сегодня застройщикам стало гораздо труднее получать кредиты у банков, - сообщает Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
- Изменения лимитов и требований направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитования». И хотя некоторые крупные банки (например, Сбербанк России) продолжают активно кредитовать стройку, чтобы получить кредит, нужны «идеальные» проекты.
СТРОИТЕЛЬСТВО
Кардинальные отличия кризисных ситуаций связаны также с объемами строительства. При этом, как ни парадоксально, если в 1998 году довольно хрупкая экономика дала импульс для ускоренного развития рынка недвижимости, то нынешний кризис сработал как тормоз, спровоцировав сильные сокращения объемов строительства. В кризис 1998 года старались больше строить, больше продавать. Причем строилось тогда в основном жилье массовой застройки. Сегодня ситуация на рынке обратная. Строить стали меньше, к тому же стройки замораживаются, значительная доля жилья строится по госзаказу, соответственно, на рынке практически ничего не остается. По оценкам экспертов, в Санкт-Петербурге заморожено от 30 до 40 процентов строительных объектов. И хотя цены на недвижимость за время кризиса унизились, для представителей малого бизнеса они по-прежнему остаются недоступными.
ЧТО СДЕЛАНО ЗА ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ?
В Санкт-Петербурге действует программа поддержки малого бизнеса по возмещению затрат по арендной плате. За 2008 год предпринимателям возмещены расходы по аренде в сумме 77 млн. руб. В 2009 году на эти цели выделено 100 млн. руб. Для поддержки инновационных проектов в сфере малого бизнеса в городе разрабатывается проект создания инкубаторов и технопарков.
В апреле этого года КУГИ издал распоряжения о приватизации помещений, арендуемых представителями малого и среднего бизнеса. На подписи еще 21 документ, однако издать их комитет не может: у арендаторов есть задолженность перед казной.
Распоряжения официально опубликованы в «Вестнике Фонда имущества» и вступили в законную силу. «Публикация необходима, так как по объектам, которые будут приобретаться в рассрочку, должна быть указана актуальная ставка рефинансирования ЦБ. При расчете платежей будут использоваться данные на день публикации», — поясняет заместитель генерального директора Фонда имущества по приватизации Антон Бучнев. Пока речь идет о пяти помещениях.
Самое дорогое — антикварный магазин на углу Малой Садовой улицы и Невского проспекта. Его официальный адрес: Малая Садовая, 3/54, именно поэтому арендатор получил право выкупить объект, ведь Невский проспект значится в списке «запрещенных» магистралей. Площадь помещения — 338 кв.м. ГУП «ГУИОН» оценило встройку в 95,3 млн рублей (все цены в распоряжениях КУГИ приводятся без учета НДС), по 280 000 рублей за «квадрат». Высокая стоимость, прежде всего, объясняется локацией. Кстати, при оценке всех помещений учитываются обременения в виде действующих договоров аренды.
Второй объект — встройка на Звенигородской улице, 4 площадью 33 кв.м. Ее арендует компания «Лукум», здесь расположен офис магазина по продаже мебели. По оценке ГУИОН, помещение стоит 2,7 млн рублей (81 000 руб./кв.м).
Третий адрес — встройка на Кирочной, 23 площадью 67 кв.м. Рыночная оценка помещения — 4,6 млн рублей, по 68 000 рублей за «квадрат». Сравнительно небольшая сумма объясняется тем, что объект расположен во дворе. Сейчас в нем идет ремонт, предположительное назначение — офис.
Следующий объект — помещение охранного предприятия площадью 90 кв.м на Пушкинской улице, 12. Его стоимость — 12,7 млн рублей, по 141 000 рублей за квадратный метр. Последнее выкупаемое помещение — офис компании «Леноблреставрация» на улице Рылеева, 20/51 площадью 173 кв.м. Он стоит 11,4 млн рублей (66 000 рублей за «квадрат»).Четыре объекта из пяти выкупаются с рассрочкой. Арендатор помещения на Кирочной улице в заявлении о приватизации указал, что плата будет внесена единовременно.
«В ближайшее время может выйти еще 21 распоряжение, — рассказывает Антон Бучнев. — КУГИ подпишет их, как только убедится, что у арендаторов нет долгов. Сегодня сложилась странная ситуация: почти все предприниматели, подавшие заявления на выкуп, задолжали городской казне. Пока они не рассчитаются с бюджетом, ни о какой приватизации речи быть не может.
Стоит заметить, что право на выкуп имеют только представители малого и среднего бизнеса, которые к моменту вступления в силу федерального закона (август прошлого года) занимали встройки не менее трех лет и не имели задолженностей по арендной плате. В соответствии с городским законом приватизировать можно помещения площадью до 500 кв.м, если они расположены на магистралях, не указанных в «запретном» списке (оказавшиеся в нем встройки переходят в специальный фонд аренды). Можно воспользоваться рассрочкой на два года. Арендатор должен написать заявление, типовая форма которого есть в районных агентствах. Агентства КУГИ рассматривают поступившие заявки и проверяют, соответствуют ли они критериям приватизации.
После этого КУГИ посылает запросы в профильные комитеты и ведомства: в КГИОП, в Росрегистрацию, в МЧС и делают запросы о средней численности работников предприятия за прошедший календарный год, проверяют возможность отнести арендатора к субъектам малого и среднего предпринимательства. На это в лучшем случае уйдут две-три недели. Если все в порядке, документы передаются ГУП «ГУИОН» для проведения рыночной оценки. На подготовку отчета требуется не меньше месяца. После получения отчета об оценке КУГИ проверяет отсутствие задолженности у арендатора. И только после этого издает распоряжение о приватизации. Оно передается в Фонд имущества, который и заключает договор купли-продажи. Фонд отправляет арендатору подписанный проект контракта (если предусмотрена рассрочка, в документе содержится условие о залоге) и обеспечивает совместно с покупателем регистрацию перехода права собственности на объект нежилого фонда (регистрацию залога) в Росрегистрации.
Сегодня, по данным КУГИ, подано уже около 300 заявлений о приватизации. «Их количество растет с каждым днем, — уточняет Антон Бучнев. — После первых распоряжений число желающих увеличится в разы. Людям важен пример: посмотреть, как и что получится у других, какой ценник устанавливает город и пр. Как только ситуация станет для них понятной и ясной — они придут с заявлениями». Вопрос цены на сегодня остается наиболее существенным. Летом прошлого года, когда был принят федеральный закон о выкупе нежилых помещений, предприниматели самостоятельно просчитывали потенциальную стоимость своих «квадратов», однако сейчас ориентироваться на эти цифры нет смысла. «Если сравнивать с докризисными ценами, по неликвидным помещениям мы отмечаем спад на 50%, по ликвидным — на 30-40%, — рассказывает заместитель генерального директора по оценке имущества ГУИОН Сергей Грибовский. — Разброс стоимости встроек очень значителен и зависит от нескольких факторов. Ключевой — местоположение, его «вклад» в цену объекта может достигать 70%. Другие существенные факторы: площадь объекта, тип входа, занимаемый этаж, состояние, наличие коммуникаций, высота помещений. Самыми дорогими получаются действующие торговые точки, расположенные в непосредственной близости от транспортных и людских потоков. Затем идут офисные и производственно-складские помещения».
В апреле подписан первый договор купли-продажи в рамках закона о целевой приватизации помещений, арендуемых малым бизнесом. Компания «Пари» приобрела у города встройку площадью 67 кв.м, которую она занимает в доме на Кирочной улице, 23, лит. А.
Арендатор подал заявку на выкуп помещения, которое снимает с 2002 года, в начале января. «Я был первым в городе», — утверждает генеральный директор ООО «Пари» Илья Жаворонков. Оформление документов заняло три месяца. ГУИОН оценил объект в 68 000 за «квадрат» (всего 4,6 млн рублей, с учетом НДС — 5,3 млн рублей). Сейчас здесь идет ремонт, предположительное назначение — офис.
«Если говорить об организации, то меня все устраивает, только очень дорого, — комментирует г-н Жаворонков. — Я рассчитывал, что помещение оценят процентов на 30 ниже рыночной стоимости, а в итоге получилось на 25% дороже рынка». При этом предприниматель не стал просить рассрочку и выплатит всю сумму сразу. «Рад быть «Юрием Гагариным», — говорит Илья Жаворонков, которому при подписании договора торжественно вручили бутылку шампанского. — Уверен, что в ближайшее время за мной последуют многие: ко мне обращаются коллеги и знакомые, задают вопросы о процедуре, больше всего их интересуют сроки оплаты и цена». Помещение на Кирочной, 23 — не единственная площадка Ильи Жаворонкова. Он также арендует встройки близ станции метро «Пионерская» и Сенной площади, которые используются под строительные магазины. Решение об их дальнейшей судьбе арендатор пока еще не принял.
Как рассказал заместитель генерального директора Фонда имущества Петербурга Антон Бучнев, всего подписаны распоряжения о приватизации пяти встроек, готовы пакеты документов еще по 24 помещениям. Всего же в КУГИ Санкт-Петербурга на сегодня подано 360 заявлений на выкуп арендуемых объектов общей площадью 41 853 кв.м.
ЧТО НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ?
Недавно правительство Москвы выразило сомнение относительно эффективности мер, предложенных правительством России по поддержке малого предпринимательства в части льготных ставок по аренде офисов.
С точки зрения администрации Москвы льготные ставки должны быть значительно ниже, предложенных правительством России. По оценкам аналитического центра , определенная логика в словах представителей московской власти есть.
По словам руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства правительства Москвы Михаила Вышегородцева, федеральные власти предлагают малому бизнесу, арендующему помещения, принадлежащие федералам, субсидирование арендной ставки на первой год аренды в размере 60%, на второй – 40%, а на третий – 20%. При этом, указывает г-н Вышегородцев, среднерыночная стоимость аренды на данный момент снизилась относительно пиковых уровней на 40-50%. Однако правительство России этого не учитывает, и получается, что субсидия для малого бизнеса по аренде помещений будет составлять всего 10% от сегодняшнего среднерыночного уровня арендных ставок. По мнению представителей правительства Москвы, необходимо сделать корректировку всех ставок аренды помещений, принадлежащих федеральным властям, а уже потом вводить льготы.
«В столице расположено огромное количество нежилых площадей, арендуемых предприятиями малого бизнеса у федеральных властей, а ведь есть еще и федеральные ГУПы, которые сдают нежилые площади отнюдь не по минимальным ставкам, – цитирует Михаила Вышегородцева ИА «Интерфакс». – В связи с этим мы будем готовить еще одно письмо за подписью мэра Москвы Юрия Лужкова к премьер-министру с разъяснениями ситуации. Мы считаем, что это даже не полумера, а просто подведение ее под конкретные сегодняшние реалии».
Скидки в размере 60%, 40% и 20% от сегодняшнего среднерыночного уровня офисных арендных ставок это то же самое, что скидки в размере 75%-80%, 65%-70% и 50%-60% от пиковых уровней арендной платы. Таким образом, правительство Москвы обратило внимание правительства России на то, что арендные ставки для малых предприятий могут быть снижены еще как минимум на 20%. И определенная логика в этом есть.
Действительно, на данный момент наиболее сложные времена переживает именно малый бизнес, и именно для него так важны скидки по арендной плате, которая, как известно, составляет одну из основных статей расходов для предприятий любого уровня. В то же время, арендодатели, как государственные, так и частные, с большой неохотой идут на предоставление скидок по арендной плате даже на фоне падающего рынка. При этом неповоротливость бюрократической машины стала уже притчей во языцех, поэтому не стоит утверждать, что правительство России сделало скидки для малого бизнеса не столь эффективными, как это могло бы быть, по злому умыслу.
В данном случае важно другое. По оценкам аналитического центра , если правительство России начнет предоставлять предприятиям малого бизнеса скидки относительно сегодняшнего уровня в размере 20% и более, это может подстегнуть дальнейшее снижение цен в целом по рынку в сегменте офисов класса В. Ведь, малые предприятия арендуют не только офисы, принадлежащие властям. И в случае появления на рынке большого количества помещений по льготным ставкам предприниматели могут принять решение о смене офиса, принадлежащего частному лицу, на офис, принадлежащий государственной или региональной власти. При этом найти нового арендатора в сегодняшнем состоянии рынка достаточно затруднительно. В итоге, частные владельцы офисов будут вынуждены немного подвинуться в цене. Однако насколько такой сценарий окажется реальностью, зависит исключительно от того, согласятся или нет представители правительства России с замечаниями администрации Москвы. Пока сказать однозначно, в чью пользу будет принято решение, нельзя
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости представляется его участникам неоднозначной: снижается стоимость активов, сокращаются объемы сделок, да и налоговый климат отнюдь не самый благоприятный. Но при этом наметились признаки оттепели. Какие правовые механизмы могут помочь рынку в условиях кризиса? На встрече с журналистами на этот вопрос ответили представители юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры».
Слагаемые инвестиционной привлекательности
В то время как многие собственники озабочены поиском потенциальных покупателей, с чьей помощью они смогут погасить долги или привлечь дополнительное финансирование, инвесторы начинают приобретать объекты недвижимости. Это благоприятная тенденция, считает Владимир Соков, директор по развитию корпоративного блока юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». Рынок оживает, и некоторые его участники вкладывают деньги в интересующие их активы. Однако, как отметил В. Соков, несмотря на то, что у собственников появился шанс реализовать выставленную на продажу недвижимость, сделать это в сегодняшних реалиях непросто: покупатели серьезно ужесточили свои требования к приобретаемым объектам. Первостепенное значение по-прежнему имеет ликвидность. Свое предпочтение покупатели традиционно отдают объектам с уникальным месторасположением и высокими качественными характеристиками. Важный момент — наличие всех коммуникаций, а также статус земли. «Мы наблюдаем, что в данный момент многие обеспокоены вопросом выкупа земельных участков, находящихся под принадлежащими им объектами, — отметил В. Соков. — Сейчас законодательством установлена льготная цена (20% от рыночной стоимости, если выкуп будет произведен до конца .). Владельцы недвижимости прекрасно понимают, что участок, находящийся в собственности, а не долгосрочной аренде, существенно увеличит стоимость объекта в целом и повысит его инвестиционную привлекательность».
Но и это не все. Сегодня продавцу уже недостаточно иметь интересный объект и хорошую цену. Реализация даже такого актива возможна лишь в том случае, если для потенциального покупателя созданы максимально выгодные и привлекательные правовые условия. То есть клиент ждет от продавца еще и безупречного оформления необходимых документов. И здесь одной из мер, повышающей привлекательность объекта, специалисты считают юридическую проверку, так называемый vendor due diligence (когда изучаются права собственности на объекты, оформление документации, наличие обременений и т. п.). Покупатель получает представление о том, насколько защищен потенциальный объект недвижимости с правовой точки зрения, минимизированы ли возможные риски при его приобретении и т. д.
На рынке коммерческой недвижимости нередко объекты приобретают путем покупки акций (долей) юридического лица, на балансе которого они находятся. В отношении таких сделок юристы компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» советуют соблюдать определенную осторожность. С одной стороны, плюсы налицо: такая продажа позволяет минимизировать сроки, а также издержки сторон (в частности, при совершении сделки между юридическими лицами не уплачивается НДС). Однако здесь есть и обратная сторона — приобретая юрлицо, покупатель получает вместе с недвижимостью все обязательства компании, включая долговые.
Ждать ли налогового потепления?
Итак, падение спроса на недвижимость с одновременным снижением стоимости активов и ставок аренды вынуждают участников рынка избавляться от проблемных или неэффективно используемых активов. Но при этом не исключены определенные риски в сфере налогообложения. Когда вместо продажи самого объекта недвижимости продаются доли (акции) компании, владеющей недвижимостью (с целью неуплаты НДС), не исключено, что сделка может быть признана притворной, с соответствующими налоговыми последствиями. Андрей Терещенко, партнер компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», указал на некоторые фактические обстоятельства, при наличии которых сделка выглядит сомнительной. Например, если недвижимое имущество было получено в качестве вклада в уставный капитал продаваемого юридического лица. Или если компания-владелец не осуществляла хозяйственную деятельность в период между внесением недвижимости в уставный капитал и продажей доли в ней новому собственнику, а также, если этот период времени был незначительным.
К сожалению, в сфере налогообложения оттепели пока не предвидится. Как заметил А. Терещенко, антикризисные налоговые меры, принятые Госдумой, почти не коснулись рынка недвижимости (за исключением понижения ставки налога на прибыль с 24 до 20% с начала .). На фоне значительного падения бюджетных доходов и уменьшения собираемости налоговых платежей следует ожидать еще более пристального внимания со стороны фискальных органов к убыточным компаниям и ухудшения климата налогового администрирования — именно так на сегодняшний день выглядит прогноз экспертов.
Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций.
Спрос и коммерческие условия
Несмотря на кризис, компании по-прежнему предъявляют спрос на аренду новых офисных помещений. Чаще всего это поиск вариантов, позволяющих сократить издержки на аренду офиса.
В то же время отдельные офисы в центре Санкт-Петербурга по-прежнему выставляются по ценам до 1000 $/кв.м/год. Анализ поступающих запросов арендаторов показывает, что сдать такие помещения будет достаточно сложно. Оптимальной ставкой аренды является 600-700 $/ кв. м. Такая ставка аренды соответствует сегодняшним ожиданиям арендаторов, которые стремятся найти достаточно качественные офисные помещения с хорошим местоположением. Те компании, которым требуется существенная экономия на издержках, подыскивают офис со ставками аренды 200-300 $/кв.м/год в менее престижных районах. К сожалению, пока не все собственники подобных объектов готовы снижать ставки аренды. Более дешевую аренду предприниматели могут подобрать в спальных районах или за городом. Несмотря на то, что снижение ставок аренды на рынке офисной недвижимости продолжается уже достаточно долго (примерно с сентября .), арендаторы по-прежнему играют доминирующую роль. В реальных сделках собственники готовы предоставлять скидки даже к заявленному уровню ставок, который является весьма низким по сравнению с докризисным периодом.
КРАСНОСЕЛЬСКИЙ РАЙОН: как преодолеть дефицит помещений?
Нужны офисы и магазины
В Красносельском районе качественных бизнес-центров практически нет. Небольшой деловой центр класса «С» располагается по адресу Ленинский проспект, 71/2. Строятся офисные здания на улицах Маршала Захарова и Пограничника Гарькавого. Планируется возведение комплекса, включающего бизнес-центр, на улице Партизана Германа, юго-восточнее пересечения с Дудергофским каналом. Создание делового объекта высокого класса планируется в рамках проекта «Балтийская Жемчужина». Красносельский район занимает одно из последних мест среди административных единиц города по обеспеченности качественной торговой недвижимостью. На территории района функционируют два торговых центра – «Юго-Запад» на проспекте Маршала Жукова, площадью 15 тыс. кв. м, и «Фиолент» на Ленинском проспекте, площадью 17 тыс. кв. м.
К услугам жителей района несколько сетевых продуктовых гипермаркетов: «Лента» на Таллинском шоссе, «О`Кей» на проспекте Маршала Жукова, «Карусель» на улице Партизана Германа. Строительный гипермаркет «К-Раута» располагается на Таллинском шоссе. На территории района во втором квартале этого года планируется открытие садового мега-центра сети «Зеленая страна», тоже на Таллинском шоссе. Садовый мега-центр станет первым розничным оператором в формирующейся торговой зоне, в которую также войдет ритейл-парк «Империя» (его площадь составит 70 тыс. кв. м) – крупномасштабный проект в области торговой недвижимости на юго-западе Петербурга. Помимо мега-центра, в рамках торговой зоны вскоре появятся продуктовый гипермаркет, гипермаркет бытовой техники, галерея магазинов, рестораны и кафе.
В жемчужном блеске
Красносельский район уникален и тем, что на его территории реализуются сразу три проекта-миллионника по возведению жилья. На территории в северной части Красносельского района Шанхайская заграничная объединенная инвестиционная компания ведет строительство квартала «Балтийская жемчужина». Здесь запланировано возведение более 1,2 млн кв. м жилья. Жителями «Балтийской жемчужины» смогут стать более 35 тыс. человек. Порядка 760 тыс. кв. м составит площадь торгово-развлекательных и выставочных комплексов, спортивных центров и объектов социальной инфраструктуры – школ, поликлиник, больниц, детских садов, библиотек и т. д. Общая сумма инвестиций в проект превышает $1,3 млрд. Ориентировочно строительство комплекса займет восемь лет.
Другой проект будет реализован на территории, ограниченной Петергофским шоссе, улицей Пионерстроя и Красносельским шоссе. Здесь планируется возвести 2 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Компания-застройщик – «Перспектива Девелопмент». Примерно треть всех построек займут офисные и торговые помещения, две трети – жилье. Строительные работы предполагается начать к концу 2008 года. Будущий квартал получил название «Новая Англия». Ориентировочный срок окончания реализации проекта – 2013–2015 гг. По предварительным подсчетам экспертов, сумма вложений составит 43,2 млрд рублей.
Осенью 2007 года городские власти решили выделить в Красносельском районе ханты-мансийским инвесторам. Здесь решили построить микрорайон «Югорский край». Общая площадь застройки составит 1,5 млн кв. м. Некоторые специалисты считают, что реализация нескольких таких проектов приведет к тому, что предложение в Красносельском районе в несколько раз превысит спрос на квартиры. Впрочем, как отмечает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев, реализуемые проекты будут вводиться поэтапно. Так что массовый выброс квадратных метров, по его мнению, рынку не грозит.
В мае прошлого года на торгах были реализованы два крупных земельных участка на территории Красносельского района – наделы площадью 29,2 и . Эти участки расположены вблизи строящегося китайскими инвесторами комплекса «Балтийская жемчужина». В первом случае победителем торгов стала столичная компания ОАО «Мосметрострой», а во втором – ООО «Гатчинский ДСК», входящее в петербургскую Группу ЛСР. На выигранном участке компания ЛСР планирует возвести порядка 350 тыс. кв. м жилья эконом-класса. Предполагается, что будут строиться здания высотой от 5 до 22 этажей. Ввод в эксплуатацию первых объектов, в соответствии с условиями конкурса и инвестиционными условиями договора аренды, предусмотрен в 2011 году.
Перспективы развития жилой функции эксперт также связывает с реализацией городской программы реновации хрущевок. В адресный перечень кварталов, предназначенных под снос, вошли две территории Красносельского района – территория квартала 1-5 Сосновой Поляны, ограниченная улицами Чекистов, Пограничника Гарькавого, проспектом Ветеранов и улицей Летчика Пилютова. Вторая территория – квартал 1-17 Сосновой Поляны. Он ограничен проспектом Ветеранов, улицей Пограничника Гарькавого, проспектом Народного Ополчения и улицей Летчика Пилютова.
Метро обещают раньше срока
Положительное влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости района окажет реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории – строительство южной ветки кольцевой автодороги (КАД) и «Надземного экспресса». Восьмиполосное движение по КАД до Таллинского шоссе будет открыто к концу 2008 года. В текущем году начнется строительство последнего участка КАД – от Таллинского шоссе до Бронки. Ранее предполагалось завершить возведение этого участка в 2012 году, однако власти города рассчитывают убедить Правительство РФ закончить работы в 2010 году.
Строительство «Надземного экспресса» планируют начать в текущем году. Первая очередь трассы появится в городе в начале 2011 года. ОАО «Ленгипротранс» завершает разработку проекта будущей 31-километровой трассы, которая пройдет от Стрельны до Обухово. Трасса свяжет пять южных районов города: Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский. По территории Красносельского района предполагается строительство линии надземного экспресса от строящегося квартала «Балтийская жемчужина», вдоль проспекта Ветеранов и до станции метро «Проспект Ветеранов» в Кировском районе. Общая протяженность линии составит приблизительно 20–26 км. Первую очередь трассы от Стрельны до конечной станции метро «Проспект Ветеранов» планируется начать строить в первой половине 2008 года. Большой вклад в развитьие малого бизнеса и улучшение транспортной доступности этой части города должно внести появление метро. Городская администрация недавно решила ускорить процесс строительства метро в этом районе. Если раньше предполагалось начать строительство первой станции в 2014 году, сейчас принято решение о старте проекта в 2012-м. В 2012 году начнется строительство станции у железнодорожной платформы «Лигово». К ней будут ходить поезда от станции метро «Московские ворота». В 2014 году начнется строительство станции метро «Казаковская» в районе улицы Маршала Казакова. К ней пойдут поезда от станции метро «Проспект Ветеранов».
О планах по улучшению транспортной доступности района заявил застройщик квартала «Балтийская жемчужина». Так, на средства компании в районе будут возведены три моста. Один из мостов пройдет через Безымянный канал, два моста будут построены через Дудергофский канал, проходящий вдоль Петергофского шоссе на Юго-Западе города. Основной трассой, которая свяжет территорию комплекса с городом, станет проспект Героев. Он продолжит Ленинский проспект до комплекса «Балтийская жемчужина». Транспортную доступность с центром также обеспечит скоростной трамвай, проходящий по территории комплекса.
«Транспортную ситуацию в районе нужно срочно улучшать, – говорит главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – В районе реализуется несколько крупных инвестиционных проектов, и специалисты прогнозируют увеличение населения территории примерно в два раза – до 600 тыс. человек. Если все заявленные проекты будут реализованы в полном объеме, качество жилья в Красносельском районе составит конкуренцию Кировскому, Фрунзенскому, Невскому районам Петербурга и даже некоторым территориям дорогого и престижного Московского района», – считает г-н Бобашев.
___________________________________________
РЕЗЮМЕ
Подводя итог аналитическим исследованиям рынка недвижимости и проблем, влияющих на развитие малого и среднего бизнеса, следует обратить внимание:
- На законодательную базу при размещении малых и средних предприятий,
- на систему предоставления арендных площадей,
- ценовую политику в строительстве и на рынке недвижимости,
- на вопросы кредитования малого бизнеса,
- на развитие инфраструктуры города и транспортных магистралей.
Этими вопросами занимается Комиссия по недвижимости Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга, работой которой руководит Роман Константинович ПАСТУХОВ - телефон 252-39-50. Представители бизнеса могут свои вопросы, просьбы и предложения направить в комиссию ОС. Специалисты Общественного совета и комиссии готовы оказать предпринимателям помощь в решении их проблем. Также с вопросами об аренде, недвижимости, кредитовании можно обратиться по горячей линии КЭРППиТ – телефон 740-59-00
Использованные материалы:
- Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", №№ 15, 16-2009.
- 3.Газета «Коммерсант» -12.2008г.
Журналы:
- «»,
- «Мир и дом»
- «Деловой район» - исследования рынка недвижимости
Записка подготовлена ИАА BISHELP .
При подготовке учтены рекомендации Комиссии по недвижимости Общественного совета по развитию малого предпринимательства при губернаторе Санкт-Петербурга,