Передача в аренду торговых мест
Организациям, которые сдают в аренду торговые места, расположенные на рынках и других местах торговли, приходится сталкиваться с некоторыми трудностями. Указанный вид деятельности переводится на систему налогообложения в виде ЕНВД только в том случае, если сдается в аренду именно стационарное торговое место. Однако Налоговый кодекс этого понятия не содержит.
Так что же следует понимать под стационарным торговым местом? И чем в данном случае нужно руководствоваться организациям и предпринимателям, для того чтобы определить, могут они применять ЕНВД или нет?
Обратимся прежде всего к норме подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ. В ней предусмотрено, что вид деятельности, связанный с передачей в аренду стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей, может быть переведен на систему налогообложения в виде ЕНВД. Понятие “стационарное торговое место” налоговое законодательство не определяет.
Однако в ст. 346.27 НК РФ даны такие определения, как “торговое место” и “стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов”.
Торговое место – это место, используемое для совершения сделок купли продажи. Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, – это сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях, не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также здания, строения и сооружения, которые используются для розничной торговли и для проведения торгов. К таким объектам относятся, в частности крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски и другие подобные объекты.
Минфин России нашел выход из сложившейся ситуации. Он объединил эти два понятия и в письме от 20.03.2007 № 03-11-04/3/71 дал определение стационарному торговому месту: это, по мнению Минфина, торговое место, которое используется для совершения сделок купли-продажи, расположенное в стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов.
Главное финансовое ведомство сообщает, что деятельность, связанная с передачей в аренду торговых мест, расположенных на рынке, переводится на ЕНВД только в том случае, если помещения, в которых расположены торговые места не были обособлены и специально оснащены.
На практике часто происходит так, что организации сдают в аренду другим фирмам или предпринимателям под организацию розничной торговли промышленными товарами разделенные капитальными перегородками обособленные торговые секции, расположенные в здании рынка. Каждая секция на момент передачи арендатору представляет собой одно торговое помещение. При этом арендаторы самостоятельно размещают в этих секциях продавцов, торговое оборудование и товар. Одни арендаторы обслуживают покупателей внутри секции, где размещаются торговое оборудование, товар и продавец, а другие – за пределами секции.
Сначала рассмотрим ситуацию, когда арендаторы обслуживают своих клиентов внутри секции. Подлежит ли осуществляемый арендодателем вид деятельности по сдаче в аренду таких секций переводу на ЕНВД?
По нашему мнению, определять, относятся ли торговые секции, разделенные капитальными перегородками, к стационарным торговым местам, следует на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
Такими документами могут быть любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (ст. 346.27 НК РФ). В них указываются назначение, конструктивные особенности и планировка помещений объекта, а также приводится информация, подтверждающая право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации и др.). На основании таких документов определяется площадь торгового зала и зала обслуживания посетителей.
Таким образом, вопрос о том, какой режим налогообложения должна применять организация, разрешается на основании правоустанавливающих и инвентаризационных документов на помещение. К аналогичному решению пришли судьи в постановлениях ФАС Московского округа от 05.06.2006 № КА-А41/4746-06, Уральского округа от 02.05.2007 № Ф09-2958/07-С3.
Если из инвентаризационных и правоустанавливающих документов следует, что торговые секции, разделенные перегородками, не являются магазинами и павильонами, то деятельность по передаче в аренду торговых мест переводится на ЕНВД.
Однако данная точка зрения небесспорна. Нельзя “без тени сомнений” сказать, что торговые места следует относить к стационарным на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов. Ведь в НК РФ такая взаимосвязь не прослеживается.
Минфин России в письме от 20.03.2007 № 03-11-04/3/71 разъяснил, что деятельность по передаче в аренду помещений рынка, разделенных перегородками на отделы, каждый из которых имеет отдельный вход, оборудование для размещения товара и место для покупателей, не должна переводиться на ЕНВД. Эти помещения отвечают признакам павильона. При этом в письме ни разу не упоминаются инвентаризационные и правоустанавливающие документы.
Теперь остановимся подробнее на ситуации, когда арендодатели обслуживают покупателей не внутри секции, а за ее пределами. Такие торговые места являются стационарными. Эти секции не отвечают признакам павильона. В них не оборудованы места для покупателей, нет отдельного входа. Поэтому предпринимательская деятельность по передаче в аренду таких торговых мест подлежит переводу на ЕНВД.
Следовательно, если торговые места отвечают признакам павильона, то деятельность по передаче их в аренду переводится на общий режим налогообложения.
А если арендатор организует розничную торговлю за пределами арендованных секций, т.е. покупатели не обслуживаются внутри секции, которая не имеет отдельного входа, то передача в аренду этих торговых мест переводится на ЕНВД.
На рынке могут быть как секции, отвечающие признакам павильона, так и секции, представляющие собой стационарные торговые места. Как действовать арендодателю?
В этом случае арендодателю нужно вести раздельный учет. Организации, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, облагаемой ЕНВД, и другие виды деятельности, обязаны вести раздельный учет (п. 7 ст. 346.26 НК РФ).
В связи с тем, что возникает много неясностей и вопросов, связанных с переводом на ЕНВД деятельности по передаче в аренду торговых мест, законодатели внесли поправки в подп. 13 п. 2 ст. 346.26 и ст. 346.27 НК РФ.
С 2008 г. подпункт 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ будет содержать следующую формулировку: “На ЕНВД переводится деятельность по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей”. С этой нормой вроде бы все ясно.
В понятийный аппарат ст. 346.27 НК РФ законодатели внесли термин “стационарное торговое место”: это место, используемое для совершения сделок купли-продажи в объектах стационарной торговой сети. К стационарным торговым местам относятся также земельные участки, передаваемые в аренду организациям и индивидуальным предпринимателям для организации стационарной торговой сети.
Однако не совсем понятно для чего нужно это определение, ведь из подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ понятие “стационарное торговое место” исключено.
Можно предположить, что понятие “стационарное торговое место” применимо к понятию “стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов”: это сеть, которая не имеет обособленных и специально оснащенных помещений, а состоит именно из стационарных торговых мест.