Участники договора аренды

Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель. Арендатор получает за плату во вре­менное владение и пользование или во временное поль­зование имущество, арендодатель передает (обязует­ся передать) это имущество арендатору.

В качестве арендатора и арендодателя могут выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не заре­гистрированные в качестве индивидуальных предприни­мателей), Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Арендодатель— физическое лицо

Дееспособный возраст

Для физических лиц дееспособность возникает по достижении восемнадцатилетнего возраста. Став пол­ностью дееспособным, физическое лицо может быть участником договора аренды: арендатором или арендо­дателем.

Если Вам нет 18 лет...

Полная дееспособность может быть приобретена фи­зическим лицом и до достижения им восемнадцати лет в случаях:

а)вступления в брак до достижения восемнадцатилет (п. 1 ст. 21 ГК РФ);

б)объявления несовершеннолетнего полностью дее­способным (эмансипация) (ст. 27 ГК РФ).

Еще раз обращаем внимание, что особенность граж­данско-правового статуса гражданина заключается в том, что независимо от факта регистрации в качестве индивидуального предпринимателя он является субъек­том гражданского оборота (п. 1 ст. 2 ГК РФ). , Поэтому гражданин на законных основаниях может совершать сделки и участвовать в обязательствах и не будучи зарегистрированным в качестве индивидуально­го предпринимателя (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 23 ГК РФ).

В противном случае гражданин не вправе при за­ключении сделок ссылаться на то, что не является предпринимателем. Суд может применить к таким сдел­кам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 4 ст. 23 ГК РФ).

Аналогичный статус имеют физические лица, осуще­ствляющие предпринимательскую деятельность без го­сударственной регистрации, и с точки зрения налогово­го законодательства (ст. 11 НК РФ).

Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации может повлечь за со­бой не только гражданско-правовые и налоговые пос­ледствия. Гражданин может быть привлечен и к уголов­ной ответственности по ст. 171 УК РФ «Незаконное пред­принимательство».

Поэтому важно установить четкие различия в заключе­нии сделок в рамках предпринимательской и непредпри­нимательской деятельности физического лица.

Признаки предпринимательства

Основные признаки предпринимательской деятель­ности содержатся в п. 1 ст. 2 ГК РФ. Предприниматель­ской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое по­лучение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

При возникновении спорных ситуаций окончательную квалификацию характера деятельности гражданина при­менительно к конкретной ситуации делает суд.

Если предприятие заключит договор аренды имущест­ва с физическим лицом, фактически осуществляющим предпринимательскую деятельность, но не зарегистриро­ванным в качестве предпринимателя, никаких неблагопри­ятных последствий только по данному основанию для юридического лица, заключившего сделку, не наступит.

Арендодатель — юридическое лицо

Коммерческие организации в большинстве своем мо­гут иметь гражданские права и нести гражданские обя­занности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Таким обра­зом, для заключения юридическим лицом договора арен­ды совсем не обязательно, чтобы данный вид деятель­ности был записан в его учредительных документах.

Однако это правило имеет некоторые исключения. В частности, права унитарных государственных и муни­ципальных предприятий участвовать в договоре арен­ды в качестве арендатора или арендодателя ограниче­ны законом.

Например, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, может предоставлять в аренду недвижимое имущество только с согласия соб­ственника, то есть Российской Федерации или субъек­та РФ, или муниципального образования в лице уполно­моченных ими органов (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Некоммерческие организации в общем случае могут выступать в качестве арендодателя. Осуществлять пред­принимательскую деятельность они могут лишь постоль­ку, поскольку это служит достижению целей, ради которых созданы такие организации (п. 3 ст. 50 ГК РФ). Та­ким образом, возможность предоставления некоммер­ческими организациями имущества в аренду в качестве деятельности, направленной на систематическое полу­чение прибыли, ограничено.

Гражданско-правовой статус арендодателя

Предоставление имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом. В связи в этим право сдачи имущества в аренду при­надлежит прежде всего собственнику (ст. 608 ГК РФ).

В качестве арендодателей могут также выступать ли­ца, управомоченные законом или собственником сда­вать имущество в аренду, например, поверенный по до­говору поручения передает имущество доверителю в аренду.

Таким образом, прежде чем заключать договор арен­ды, удостоверьтесь, что предполагаемый арендодатель является управомоченным лицом. Иначе вряд ли удаст­ся избежать длительных и малоприятных разбирательств с настоящим собственником имущества.