Аванс и задаток при покупке недвижимости

В практике российского рынка недвижимости сложилась традиция внесения предварительной платы за объект сделки. Стороны стараются обезопасить себя от неисполнения обязательств по договору, используя в этих целях задаток или аванс.

Более надежным способом добиться исполнения сделки выступает задаток. С одной стороны, он является предварительным платежом по договору купли-продажи недвижимости, с другой, является способом обеспечения исполнения обязательств. То есть при срыве сделки обе стороны имеют возможность компенсировать свои убытки. Предположим, что договор не выполнен по вине покупателя, в этом случае задаток остается у продавца. Если же виновным лицом оказался продавец, то он также пострадает - сумму задатка придется вернуть в двойном размере. Задаток возвращается полностью, только если договор прекратился по каким-то форс-мажорным обстоятельствам или по их взаимному согласию сторон.

В отличие от задатка, аванс выполняет лишь платежную функцию, являясь формой предоплаты в счет предстоящих платежей. Поэтому, если сделка купли-продажи не состоится, например, по вине покупателя, который нашел недвижимость по более выгодной цене и в одностороннем порядке отказывается от прежних договоренностей, продавец должен вернуть всю сумму аванса покупателю.

В целом, эксперты выделяют преимущества и недостатки как у аванса, так и у задатка. Хотя отсутствие санкций при уплате аванса более выгодно недобросовестной стороне сделки, поскольку он фактически ни к чему не обязывает ни одну из сторон сделки: ни покупателя, ни продавца. На это обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам: «Отсутствие санкций за несостоявшуюся сделку при уплате аванса не стимулирует добросовестное исполнение обязательств обеих сторон».

Большинство аналитиков отмечают, что за последние год-полтора продавцы и покупатели стали осторожнее относится к заключению сделок. Стараясь минимизировать последствия экономической нестабильности, они настаивают именно на заключении договора задатка.

«До кризиса при покупке недвижимости покупатель чаще всего вносил предоплату (аванс), после чего  она снималась с продажи, - рассказывает Оксана Дивеева, директор департамента продаж недвижимости компании Blackwood. - Однако собственники недвижимости, выставленной на продажу, стремясь заключить сделку повыгоднее, по различным причинам отказываются от первоначальных договоренностей, по которым аванс уже был получен. Поэтому покупатели стали чаще настаивать на заключении договора о задатке, чтобы обе стороны, отказавшиеся от заключения сделки, несли ответственность».

Несмотря на увеличение сделок с использованием задатка, аванс по-прежнему широко используется в сделках купли-продажи недвижимости. Причем, практика показывает, что нередки жалобы покупателей на невозврат аванса. Это связано не только с нестабильной экономической ситуацией, когда колеблются курсы валют и рубля, но и многочисленными махинациями на рынке недвижимости. Поэтому юристы рекомендуют подойти к подписанию договора о передаче аванса с особым вниманием.

«В зависимости от того, как именно будут прописаны в дополнительном соглашении условия об авансе, будет зависеть, сможет ли его вернуть покупатель или нет, если сделка будет расторгнута. На практике нередки случаи, когда аванс квалифицируется не как предоплата по основному договору, а как оплата услуг риэлтора или даже продавца, поэтому покупатель теряет аванс в полном размере», - добавляет Константин Савченко, юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью.

По его словам, при заключении дополнительного соглашения о внесении аванса, следует обратить внимание на несколько аспектов. Во-первых, указать, что аванс вносится за недвижимость, расположенную по определенному адресу. Во-вторых, четко зафиксировать стоимость недвижимости. В-третьих, оговорить, что продавец берет на себя обязательства не только не продавать недвижимость третьим лицам, но подчеркнуть, что она снимается с продажи, а объект больше не будет рекламироваться в прессе. В-четвертых, установить штрафные санкции за отказ от сделки виновной стороне (не только покупателю, но и продавцу). И наконец, в-пятых, прописать четкую процедуру возврата аванса.

Таким образом, заинтересованным в сделке продавцу и покупателю выгоднее заключить договор о задатке. Обе стороны осознают, что в случае отказа от сделки в одностороннем порядке, они понесут материальные издержки. Если договор купли-продажи не состоится по вине покупателя - он потеряет задаток, а если по вине продавца - ему придется вернуть сумму задатка в двойном размере.

Если же у сторон существуют определенные сомнения по объекту недвижимости, то договор аванса более предпочтителен, поскольку не накладывает никаких обязательств ни на продавца, ни на покупателя. Соответственно они в это время могут подыскивать более выгодные варианты.