Как жить тем, кто взял ипотеку?

Новые правила поведения и привычки

Получение кредита обязывает ежемесячно вносить платежи, которыми погашается часть основного долга и проценты. Чаще всего вы можете производить платежи наличными деньгами в банке, в котором взяли кредит, либо делать безналичный перевод из другого банка. Если вам требуется уехать куда-либо, и вы точно знаете, что не сможете вовремя оплачивать кредит, то следует предварительно внести на свой счет сумму, достаточную для произведения всех выплат, которые намечаются в этом периоде. Следует воспитывать в себе добросовестного заемщика, тогда в будущем не возникнет проблем с кредитной историей и, следовательно, с получением новых кредитов.

Если имеет место просрочка оплаты по кредиту, то банком начисляются штрафы. Их размер обычно составляет 0,2–0,5% за каждый день просрочки оплаты. Но если задержка была незначительной и на то были веские уважительные причины, банк может пойти навстречу и не применять штрафных санкций.

«Дефолт» должника

Если взявший кредит клиент постоянно нарушает условия договора без уважительных причин – например, нарушает график платежей, – то банк может начать судебное разбирательство с целью взыскать предмет залога, то есть квартиру, взятую в ипотеку. Чаще всего банки стремятся разрешить дело мирно, но бывают и исключения. В случае когда клиент ведет себя несоответственно, начинается исполнительное производство. Если пустить все на самотек, то недвижимость будет продана. На данный момент российские плательщики в этом смысле довольно дисциплинированны, ведь сумма платежа не настолько мала, чтобы можно было про нее просто так забыть.

Форс-мажор

Если клиент банка остался без работы, то кредиторы будут рассматривать дальнейшее развитие событий в индивидуальном порядке. Но многие банкиры уверены, что их должники достаточно востребованы на рынке труда и легко найдут новую работу. В прочих случаях банки иногда готовы пойти навстречу таким людям и предоставить им «кредитные каникулы» или, например, уменьшить сумму ежемесячного платежа.

Эти вопросы обсуждаются на кредитном комитете. И если клиент банка приведет достаточно здравые аргументы, то ему может быть предоставлена отсрочка по погашению основной суммы долга. Если же возникла более серьезная проблема – например, человек потерял трудоспособность, то в этом случае единственный выход – это обратиться в ипотечную страховую компанию, которая и должна будет рассчитаться с банком в таком случае.

Погашение кредита раньше времени

Все заемщики стараются погасить долг в максимально короткие сроки. Но это не очень выгодно кредитору, потому что он планирует еще несколько лет получать с операции прибыль в виде процентов. Из-за этого многие банки устанавливают мораторий на досрочное погашение или штрафы. Кроме того, ограничиваются и размеры внеочередных выплат. Обычно их сумма должна быть не менее 500 долларов США. Тем не менее все эти ограничения, штрафы, моратории не пугают должников, и большинство ипотечных кредитов возвращается, так или иначе, раньше срока. Чаще всего на досрочное погашение идут средства, полученные в виде «черной» зарплаты.

Изменение процентных ставок

Чаще всего ставка по кредиту зафиксирована в договоре ипотечного кредитования, поэтому банк не сможет просто так ее поднять. А пересмотр ставки в сторону уменьшения возможен. Если стоимость ресурсов, которые были привлечены, со временем снижается, то банк может пойти навстречу. В этом случае договор будет заключен с более выгодными для клиента условиями. Но никакой гарантии, что банк отменит свое решение в этом случае, разумеется, нет.

Новые кредиты

Многие, взяв ипотечный кредит, опасаются, что им могут не выдать новый кредит. Но это не совсем правильно. При оценке платежеспособности ипотечный кредит чаще всего не ухудшает положение клиента, а наоборот, улучшает, делает его в глазах банка более платежеспособным. Ведь положительная кредитная история воспринимается банками как очень хороший показатель.

И наоборот, если имели место какие-либо просрочки по выплатам, то это скажется очень негативно на возможности получить новый кредит. Наличие ипотечного кредита может оказать влияние и на сумму нового кредита.

Необходимость продажи недвижимости

Одно из главных ограничений в пользовании квартирой, взятой по ипотеке, – это невозможность ею распоряжаться по своему усмотрению. В собственность объект недвижимости перейдет только после выплаты всех платежей кредитору. До этого момента все операции с квартирой совершаются только с согласия банка. В редких случаях банк может осуществить продажу имущества-залога, если имеет все гарантии, что все кредитные средства будут возвращены. Схем продажи квартир несколько:

- клиент (заемщик) сам ищет покупателя на квартиру, затем продает ее с согласия банка и погашает досрочно кредит;

- находится новый покупатель, который согласен на перевод долга на себя.

Развод

Наиболее сложная ситуация при ипотечном кредитовании возникает в случае расторжения брака, если оба супруга были заемщиками. Решение вопросов, связанных с дальнейшими расчетами по кредиту и разделу залогового имущества, полностью зависит от банка, выдавшего ипотечный кредит. Разводящиеся супруги имеют право переоформить долг с солидарного на индивидуальный. При этом кредитный комитет будет оценивать платежеспособность заемщика, который планирует взять на себя вопросы по обслуживанию долга. Если он будет признан недостаточно платежеспособным, то переоформление не будет произведено. В этом случае заемщики продолжают делать выплаты по кредиту. Они могут договориться об условиях погашения для каждого супруга, могут погасить задолженность досрочно. Раздел имущества до выплаты всех долгов банку также невозможен.

Банкротство банка-кредитора

Не всегда проблемы возникают только у клиентов-заемщиков. Иногда они бывают и у банков. В случае если банк лишается лицензии и его деятельность прекращается, все требования по кредитам и закладная на недвижимость отходят к банку-преемнику. Заемщик в этом случае может ничего не бояться. Новый банк не имеет права изменять условия договора – все остается как прежде.

24 августа 2010