Бизнес-квартира

Анна Мишина

Иногда вместо того, чтобы брать в аренду офисы в бизнес-центрах, фирме удобнее приобрести обыкновенную квартиру на первом этаже и перевести ее из жилого фонда в нежилой. А чтобы такой шаг упростил работу компании, а не добавил ей проблем, необходимо соблюдать специально установленные правила.

Непризнанная аренда

Разберемся, почему предприятию выгоднее выкупить квартиру и перевести в нежилой фонд, а не брать ее в аренду, при том что арендные платежи в составе затрат фирмы привыкли учитывать (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Здесь существует один важный нюанс. Как отмечает адвокат Владимир Савченко, уже много лет назад судьи Верховного и Высшего Арбитражного судов высказали следующее мнение. Сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). Соответственно, подобные затраты любой компании будут признаны экономически не обоснованными, и такие арендные платежи налог не уменьшат (Письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. № 03-03-04/4/71).

К сожалению, опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в контексте высказываний высших арбитров довольно проблематично. Один из наиболее типичных выводов судей — «любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий» (Постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. № КГ-А40/2777-02).

Вот и получается, что аренда квартир под офисы, вероятнее всего, обернется для компании не столько выгодой, сколько доначислением налога, а также взысканием штрафов и пеней. Поэтому если возникла необходимость воспользоваться помещением в жилом доме, лучше его сразу выкупить и лишить статуса «жилого».

Как это понимать?

Теперь разберемся с терминологией. Итак, по общему правилу, жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).

Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). Квартира — это обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (п. 2. ст. 16 ЖК РФ). Ну и, наконец, комната обозначается как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Что касается определения понятия «нежилое помещение», то в законодательстве его нет. Поэтому в данном случае, целесообразно будет ограничиться общим утверждением, согласно которому нежилое помещение — это объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Хозяин — барин

Сразу отметим, что отечественное законодательство не препятствует использованию собственного жилого помещения для ведения бизнеса. Например, п. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Однако предприятиям в большинстве случаев придется переводить квартиру в нежилой фонд. Общий порядок такой процедуры определен жилищным законодательством. Конкретный перечень инстанций, согласие которых необходимо в данном случае получить, чаще оговаривается в региональном законодательстве. Кроме того, нюансы могут зависеть и от типа строения. Например, превращая в магазин помещения на первом этаже здания, которое охраняется как исторический памятник, понадобится согласие соответствующего ведомства.

Жилищный кодекс не содержит указания на необходимость учета мнения жильцов или собственников помещений, примыкающих к переводимому.

Бумажные ценности

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ собственник жилого помещения, принявший решение о его переводе в нежилой фонд, должен собрать соответствующий пакет документов.

Прежде всего, это заявление о переводе помещения. Оно пишется по установленной законом форме с обязательным указанием адреса переводимого помещения и реквизитов фирмы-заявителя, причины перевода и цели использования площадей после того, как оно станет нежилым.

К заполненному заявлению прикладывается подлинник или, чаще всего, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на переводимое помещение — например, договор, на основании которого была приобретена квартира, а также свидетельство о госрегистрации права собственности.

Необходим будет также план переводимого помещения и поэтажный план дома. Наконец, заявитель должен будет предъявить проект переустройства и (или) перепланировки помещения — в том случае, если это требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Теперь ему остается только ждать решения, которое принимается в течение 45 дней, и не позднее чем через три рабочих дня должно быть доведено до заявителя. Делается это путем выдачи или направления по адресу, указанному в заявлении, уведомления о переводе жилого помещения в нежилое или отказе.

Отметим, что власти не вправе требовать какие-либо иные документы сверх перечисленных. Если это все-таки произойдет, то судьи, скорее всего, признают действия чиновников незаконными (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 23 мая 2006 г. № Ф09-4051/06-С3).

Правила перестройки

Коль скоро мы упомянули о возможной перепланировке, то поговорим о ней подробнее.

Переустройство или перепланировка могут включать в себя, в частности, перенос и разборку перегородок, дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров (согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170). Обратите внимание: лучше не начинать такие работы до получения разрешения о переводе помещения в нежилой фонд. Без этого переустройство или перепланировка являются самовольными (п. 1 ст. 29 ЖК РФ). В п. 2 ст. 29 ЖК РФ сказано, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Однако в Кодексе об административных правонарушениях есть статья, предусматривающая такую ответственность только для граждан (ст. 7.21 КоАП РФ). А в отношении юридических и должностных лиц никаких санкций законодательством не предусмотрено. Поэтому самое страшное, что может грозить поторопившемуся предприятию — это отказ в переводе.

Впрочем, если все эти действия выполняются на основании проекта, согласованного с главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города, то перепланировка, начатая до получения разрешения, может и не повлечь фатальных последствий (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 декабря 2007 г. № Ф04-8302/2007(40655-а27-31)).

Отметим также, что согласие жильцов относительно перепланировки или перевода квартиры в нежилое помещение не обязательно, но оно не помешает. Дело в том, что Жилищный кодекс не содержит указания на необходимость учета мнения жильцов или собственников помещений, примыкающих к переводимому жилью. Однако в случае возникновения спора или каких-либо трений оно может стать дополнительным аргументом в пользу предприятия.

Ограничение перевода

Перевод помещения из жилого в нежилое ограничен в трех случаях. Во-первых, если доступ к этим площадям не возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другой жилплощади, а техническая возможность оборудования такого доступа отсутствует. Во-вторых, если переводимые «метры» являются частью жилого помещения и используются в качестве места постоянного проживания. И последнее — если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в квартире кто-то прописан).

Обратите внимание, что дополнительное ограничение введено для квартир в многоквартирном доме. Теоретически такой перевод возможен вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира. Однако на практике это может получиться только в том случае, если квартира расположена на первом этаже. В противном случае перевод осложняется требованием, согласно которому все площади, которые расположены непосредственно под этой квартирой, не должны являться жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Процедура оформления перевода помещений из жилого в нежилое более детально регламентируется на уровне местного законодательства.

В просьбе отказать!

Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в ст. 24 Жилищного кодекса. Сюда относится непредставление всех необходимых документов, подача бумаг в ненадлежащий орган, несоблюдение условий перевода и несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства (ст. 24 ЖК РФ).

Отметим, что решение об отказе обязательно должно содержать ссылку на нарушение, из-за которого чиновники не могут пойти фирме навстречу.

Положительное решение подтверждает перевод помещения и является основанием для использования площадей в качестве нежилых. Если планировалось переустройство, то, как уже было отмечено, разрешение становится основанием для начала соответствующих работ. А перевод квартиры в нежилое помещение произойдет уже после подписания акта приемочной комиссией. Обратите внимание, что иногда чиновники сами указывают на необходимость проведения переустройства помещения, отражая данную просьбу прямо в уведомлении (п. 6 ст. 23 ЖК РФ).

В заключении отметим, что, несмотря на признание квартиры нежилым помещением, на нее будут распространяться все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, так или иначе сопряженные с шумом, ранее 9 часов утра и заканчивать их позднее 19-00 (п. 2.7 Приложения № 4 к Постановлению Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП).