Бизнес по месту жительства

Далеко не у всех начинающих предпринимателей есть возможность купить или хотя бы арендовать офис или производственное помещение. Возникает вопрос, можно ли осуществлять предпринимательскую ­деятельность по месту жительства? Попробуем разобраться.

Правовые основы

Жилищный кодекс РФ допускает отдельные случаи использования жилых помещений не только для проживания людей, но и в целях осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности, вводя при этом определенные ограничения для такого использования.

Фрагмент документа

На сегодняшний день ни ЖК РФ, ни иные нормативные акты в области жилищного законодательства не содержат перечня видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Исходя из анализа указанной нормы ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что использование жилого помещения в предпринимательской деятельности без перевода допускается лишь при условии соблюдения следующих обязательных требований:

• предприниматель проживает в жилом помещении на законных основаниях (т.е. зарегистрирован в нем по месту жительства ­в установленном порядке);

• предпринимательская деятельность не должна нарушать прав и законных интересов других граждан, как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей;

• жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. В настоящее время основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», утвержденными ­Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000 г.

При этом ЖК РФ содержит важный императивный запрет, о котором предпринимателю не следует забывать. Речь идет о запрете на размещение в жилых помещениях промышленных производств, предусмотренном ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. Данная норма аналогична тому, что предусмотрено в ч. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. При этом ГК РФ дополнительно предусматривает, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Указанный запрет подтверждает и судебная практика.

Фрагмент документа

К сожалению, действующее законодательство не содержит определения «промышленное производство», поэтому не совсем понятно, что имеют в виду ЖК РФ и ГК РФ, говоря о запрете размещения в жилых помещениях промышленных производств. Однако, используя грамматическое толкование указанных норм ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и ч. 3 ст. 288 ГК РФ, прибегнув к помощи Толкового словаря русского языка, можно установить, что в данном случае ЖК РФ и ГК РФ содержат запрет на размещение производства, подразумевающего переработку сырья, создание средств производства и предметов потребления. При этом не важно, насколько масштабным будет данное производство: любая производственная деятельность, связанная с использованием оборудования, станков и прочих механизмов, не должна осуществляться в рамках жилого помещения.

Пример

Что же касается торговли, то основными нормативными актами здесь являются Санитарно-эпидемиологические правила СП 2.3.6.1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организации торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов», введенные в действие постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 07.09.2001 г. № 23 и Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01.-89 «Жилые здания», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. № 78. Данные акты предусматривают обязательное ­размещение торговых точек исключительно в нежилых помещениях.

Таким образом, предприниматель вправе использовать в своей деятельности принадлежащее ему жилое помещение лишь при условии, что эта деятельность не будет связана с производством каких-либо вещей, переработкой или реализацией сырья и продукции (например, оказание юридических, аудиторских, бухгалтерских и прочих консультационных услуг, репетиторство, индивидуальная педагогическая деятельность и т.д.). Во всех иных случаях изначально необходимо произвести перевод.

Перевод жилья в нежилое помещение

Основным нормативно-правовым актом, предусматривающим возможность перевода жилого помещения в нежилое, является на сегодняшний день ЖК РФ. Кроме того, при переводе жилого помещения в нежилое, в силу ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, должны в обязательном порядке учитываться требования Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также иных нормативно-правовых актов действующего градостроительного законодательства (в том числе актов субъектов Российской Федерации).

Перевод жилого помещения в нежилое (далее также – перевод) представляет собой кардинальное изменение назначения (статуса) данного помещения, поскольку, согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилые помещения предназначаются для проживания граждан, а после завершения перевода помещение теряет статус жилого и использование его по указанному ­назначению не будет являться правомерным.

Ст. 22 ЖК РФ содержит ряд условий и запретов, касающихся перевода жилого помещения в нежилое.

Во-первых, перевод не допускается:

• если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению. Следовательно, предприниматель, планирующий перевод принадлежащей ему квартиры в нежилое помещение, должен предусмотреть оборудование данного помещения отдельным входом;

• если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Например, в данном помещении зарегистрированы по месту жительства (прописаны) какие-либо граждане либо данное помещение закреплено (сохранено) за несовершеннолетними по решению органов местного самоуправления и т.д. Кроме того, не допускается перевод помещения, переданного в установленном порядке в найм, аренду, безвозмездное пользование, а также помещения, находящегося в залоге, поскольку все это также является законным обременением.

Во-вторых, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Таким образом, для того чтобы предпринимателю претендовать на перевод своей квартиры, расположенной выше первого этажа, в нежилое помещение, необходимо, чтобы все находящиеся непосредственно под ней квартиры (до самого первого этажа) также были нежилыми.

Из всех действующих сегодня нормативно-правовых актов только Федеральный закон от 31.05.2002 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» разрешает использование жилого помещения не только для проживания, однако индивидуальных предпринимателей это никак не касается, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 данного закона адвокатская деятельность не является предпринимательской.

Фрагмент документа

Однако в любом случае при использовании жилого помещения для осуществления какой-либо предпринимательской деятельности, разрешенной законом, необходимо, в первую очередь, учитывать мнение лиц, проживающих в данном помещении. При их несогласии (в том числе при несогласии хотя бы одного из этих лиц) никакой деятельности в данном жилом помещении проводиться не должно.

Порядок перевода

Порядок перевода жилого помещения в нежилое представлен в ст. 23 ЖК РФ. Согласно ч. 1 данной статьи перевод осуществляется органом местного самоуправления, в качестве которого, как правило, выступает местная администрация, поскольку, согласно Федеральному закону от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», именно данный орган является постоянно ­действующим в системе муниципальной власти.

Следовательно, для того чтобы получить разрешение на перевод, индивидуальному предпринимателю необходимо обратиться в местную администрацию по месту нахождения жилого помещения, подлежащего переводу, предоставив одновременно следующие документы:

Согласно ч. 3 ст. 23 ЖК РФ местная администрация либо иной орган, осуществляющий перевод жилых помещений в нежилые, не вправе требовать от предпринимателя предоставления других документов, кроме тех, что указаны выше. Кроме того, предпринимателю должна быть выдана расписка в получении документов, в которой указывается их перечень и дата получения.

ЖК РФ устанавливает твердые сроки принятия решения о разрешении перевода жилого помещения в нежилое либо об отказе в таком переводе.

Фрагмент документа

Местная администрация либо иной орган, осуществляющий перевод, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о разрешении перевода либо об отказе в переводе выдает или направляет предпринимателю (по адресу, указанному в заявлении) уведомление о принятом решении по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

Пример

В случае необходимости проведения переустройства или перепланировки переводимого жилого помещения или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого в указанное уведомление включается требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Местная администрация или иной орган, осуществляющий перевод, одновременно с выдачей или направлением предпринимателю указанного выше уведомления информирует о принятии решения собственников ­помещений, примыкающих к помещению, переведенному в нежилое.

Статья 24 ЖК РФ содержит перечень оснований, по которым предпринимателю может быть отказано в переводе принадлежащего ему жилого помещения в нежилое, который не подлежит расширительному толкованию. Согласно данному перечню отказ в переводе допускается в случаях:

• непредставления предпринимателем необходимых документов, согласно указанному выше перечню;

• представления предпринимателем документов в ненадлежащий орган, т.е. в орган местного самоуправления, который не занимается вопросами перевода жилых помещений в нежилые;

• несоблюдения предпринимателем условий перевода жилого ­помещения в нежилое, указанных в ст. 22 ЖК РФ;

• несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

По иным основаниям отказ в переводе не допускается. Решение об отказе в переводе должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на допущенные предпринимателем нарушения. Данное решение выдается или направляется предпринимателю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано ­предпринимателем в судебном порядке.

Указанное выше уведомление, содержащее разрешение на перевод, подтверждает окончание перевода и является основанием для использования предпринимателем помещения в качестве нежилого, если для такого использования не требуется проведения переустройства или ­перепланировки данного помещения, а также проведения иных работ.

В том случае, когда переустройство (перепланировка) или иные работы необходимы, указанное уведомление является основанием для проведения такого переустройства (перепланировки) с учетом проекта, представлявшегося предпринимателем вместе с заявлением, или основанием для ­выполнения иных работ, указанных в уведомлении.

Завершение переустройства (перепланировки), а также завершение иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, которая создается местной администрацией или иным органом, осуществляющим перевод жилых помещений в нежилые. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства (перепланировки), должен быть направлен в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества (Роснедвижимость) по месту нахождения переведенного помещения.

Фрагмент документа

Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого.

Согласно ч. 10 ст. 23 ЖК РФ при использовании помещения после его перевода в нежилое предприниматель обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. В частности, данные требования содержатся в Федеральном законе от 21.12.1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Федеральном законе от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», а также в иных законах и подзаконных актах.

Ответственность за незаконное использование жилого помещения в предпринимательских целях

До сих пор в практике нередко встречаются случаи использования предпринимателями принадлежащих им жилых помещений в целях осуществления предпринимательской деятельности без перевода данных помещений в нежилые. Причины этого могут быть самые разные, однако предпринимателям необходимо помнить о том, что нарушение требований действующего законодательства рано или поздно повлечет ответственность, которая может оказаться весьма существенной.

В первую очередь гражданину, допустившему самовольное использование жилого помещения в предпринимательских целях без перевода его в нежилое, грозит административная ответственность, предусмотренная Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).

Фрагмент документа

Если предприниматель при переводе жилого помещения в нежилое нарушил правила проведения переустройства (перепланировки) данного помещения, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ на него возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование переустройства (перепланировки).

Если же жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой предпринимателю вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника ­обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

Кроме того, поскольку использование жилого помещения в предпринимательских целях в большинстве случаев нарушает требования санитарно-эпидемиологического законодательства, предприниматель, допустивший подобное нарушение, может быть привлечен к административной ­ответственности по другим основаниям, предусмотренным КоАП РФ.

Фрагмент документа

Поскольку указанная ответственность более значительна (т.к. связана с приостановлением деятельности предпринимателя на срок до 90 суток), незаконное использование им жилого помещения может существенным образом отразиться на его бизнесе. Во избежание таких ситуаций каждый предприниматель, принявший решение об организации промышленного производства или сбыта в принадлежащем ему жилом помещении, обязан соблюсти все предусмотренные законом требования, касающиеся перевода данного помещения в нежило

Гулидов П.В., юрист частной практики, основатель «Юридического кабинета Павла Гулидова»