7 факторов эксплуатации коммерческой недвижимости

Что такое эксплуатация коммерческой недвижимости?

В зависимости от намеченных целей и поставленных задач участники рынка коммерческой недвижимости понимают под «эксплуатацией недвижимости» разный состав работ. На наш взгляд есть ряд факторов, которые определяют понятие «эксплуатация недвижимости».

7 факторов эксплуатации недвижимости:

• Планирование, разработка плана мероприятий и бюджета эксплуатации на долгосрочный период.

• Контроль технического состояния объекта недвижимости, контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций, посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами.

• Ежедневное техническое обслуживание, планово-предупредительные и регламентные работы, текущий ремонт.

• Нормативные мероприятия, выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации.

• Санитарно-гигиеническое обслуживание, обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия.

• Представление интересов собственника.

Осуществление действий от имени собственника с поставщиками коммунальных услуг,

взаимодействие с профильными контрагентами, контролирующими органами.

• Обеспечение ресурсами снабжение процесса эксплуатации расходными материалами и оборудованием.

1. Планирование эксплуатации

Большинство участников рынка коммерческой недвижимости, наиболее остро нуждаются в системном аналитическом подходе к эксплуатации недвижимости, то есть в знаниях управляющей компании по структурированию и организации процесса эксплуатации.

Как правило, собственники объектов хорошо планируют свою доходную составляющую.

В тоже время расходы на эксплуатацию обычно планируются «на глазок» и часто без учета специфики здания и его реальных характеристик. Однако грамотная эксплуатация объекта является необходимым условием его жизнедеятельности и поддержки его в ликвидном состоянии. Причем эксплуатация здания должна проводиться не стихийно, а системно. Наши специалисты по результатам обследования объекта могут составить программу эксплуатации с учетом планируемых к использованию собственником услуг(его требований), объемов и сроков финансирования и указать все затраты на долгосрочную перспективу – до трех лет.

Суть:

Разработка формата сетевого графика технического обслуживания, расчета стоимости и графика финансирования эксплуатации на стадии бизнес – планирования расходов и доходов.

Перечень работ:

• Разработка предложений по управлению эксплуатацией объекта недвижимости.

• Расчет стоимости и затрат эксплуатации объекта недвижимости.

Результат:

Готовая программа управления практической эксплуатацией.

Расчет стоимости эксплуатации.

График финансирования.

Рекомендации по оптимизации затрат на эксплуатацию.

Эффективное использование ресурсов.

2. Контроль технического состояния объекта недвижимости

Суть:

Контроль жизнедеятельности инженерной инфраструктуры и конструкций, посредством проведения ежедневных, плановых, сезонных и внеплановых технических осмотров профильными специалистами.

Перечень работ:

• Проведение ежедневных осмотров состояния объекта путем обхода техническими специалистами (сантехниками, электриками), а также другими работниками с обязательной записью об обнаруженных недостатках в рабочую книгу.

• Проведение ежемесячных (ежеквартальных), сезонных осмотров инженерно-техническим персоналом с составлением актов техсостояния инфраструктуры.

• Сбор, обработка и анализ статистических данных.

Результат:

Владение ситуацией о состоянии инженерной инфраструктуры и конструкций на объекте.

Выработка рекомендаций и предложений собственнику по принятию текущих инженерных решений.

 

 

 

3. Техническое обслуживание:

Суть:

Ежедневное техническое обслуживание, регламентные работы, текущий ремонт:

А). Ежедневное техническое (профилактическое) обслуживание:

комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы его инженерных систем.

Б). Планово-предупредительные и регламентные работы: комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем носящих сезонную либо нормативную периодичность.

В). Текущий ремонт с целью восстановления исправности

(физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с установленной периодичностью

Перечень работ:

А). - Техническое обслуживание освещения, в том числе: планово-предупредительные систем электроснабжения осмотр и контроль работы электрооборудования.

устранение мелких неисправностей (замена перегоревших электроламп, смена и ремонт розеток и выключателей и др.)

замена неисправного оборудования электроснабжения (автоматические выключатели, провода, кабели) и др.

-Техническое обслуживание систем отопления, в том числе:

регулировка и наладка систем центрального отопления осмотр приборов отопления и устранение мелких дефектов (устранение течей, крепление, освобождение от воздуха, регулировка арматуры)...

техническое обслуживание оборудования теплового пункта (устранение течи в трубопроводах и арматуре, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, арматуры) и др.

- Техническое обслуживание систем водоснабжения, канализации и водопровода, в том числе:

техническое обслуживание оборудования водомерных узлов (устранение течей, осмотр, регулировка, очистка грязевиков, арматуры, теплообменников, проверка  работоспособности и устранение мелких неисправностей подкачивающих, циркуляционных и пожарных насосов и др.) осмотр и устранение мелких дефектов (устранение течей, крепление, регулировка арматуры) смесителей, раковин, унитазов

Б). Работы устранение засоров в канализационных системах и др. нацелены на предупреждение и предотвращение  поломок или сбоев в системах жизнеобеспечения. Проводятся в соответствии графика планово-предупредительных работ, разработанного на основании данных техдокументации заводов изготовителей оборудования, сроков эксплуатации отдельных агрегатов и т.д.

В). Текущий ремонт инженерных систем и элементов интерьера замена отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры, вышедших из строя в процессе эксплуатации восстановление разрушенной тепловой изоляции ремонт насосов ремонт отдельных элементов водонагревательных устройств ремонт отдельных узлов электроустановок ремонт отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений и приборов все виды малярных и стекольных работ ремонт покрытий пола ремонт подвесных потолков

Результат

Создание отлаженной, эффективно работающей системы жизнеобеспечения объекта.

4. Нормативные мероприятия

Суть:

Выполнение законодательных нормативных актов по эксплуатации, ведение технической документации.

Перечень работ:

• Ведение базы руководящих документов, регламентирующих процесс эксплуатации, соблюдение и безусловное выполнение их требований.

• Ведение технической документации по объекту, подготовка технических заданий, принятие текущих решений по эксплуатации.

• Разработка инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике безопасности, электро и пожарной безопасности объекта недвижимости.

 • Подготовка актов разграничения обязанностей и ответственности при эксплуатации инженерного оборудования.

• Разработка должностных инструкций персоналу.

• Определение необходимого количества персонала, формирование структуры (штата), подбор и обучение ИТР.

• Проведение инвентаризаций оборудования и инвентаря.

 

Результат:

Юридически грамотный и обученный штат сотрудников, готовый к выполнению поставленных задач.

Наличие необходимой техдокументации по объекту, ведение учета наличия материальных ценностей.

5. Санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг, комплексная уборка)

Суть:

Разработка и обеспечение стандарта чистоты, уход за элементами отделки, санитарно-гигиенические мероприятия в соответствии с графиком, составленному с учетом требований клиента.

Перечень работ:

• Уборка внутренних помещений

- ежедневная

- поддерживающая

- генеральная

- дополнительная( после ремонта, переезда и т.д.)

• Наружная уборка зданий

- мытье окон и фасадов

- очистка кровли

• Уборка прилегающей территории

- ежедневная уборка мусора, снега, наледи

- уход за газонами и насаждениями

- вывоз мусора и снега

Результат:

Своевременное обеспечение респектабельности делового интерьера

6. Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с профильными контрагентами переоформление договоров, подготовка необходимой документации, регламентирующих эксплуатацию зданий выполнение предписаний получение и оптимизация технических условий, необходимых как для эксплуатации, так и для модернизации инженерных систем учет энергоресурсов, потребленных в процессе эксплуатации и тд. координация и обеспечения выполнения гарантийных обязательств на строительно-монтажные работы на ремонтные работы, на строительные материалы и инженерное оборудование.

Заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями, подготовка конкурсной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов, взаимодействие с подрядными организациями, координация их действий и ведение технической инспекции от имени Заказчика.

Обеспечение контроля за потребляемыми энергоресурсами, выполняемыми работами, соблюдение поставщиками гарантийных обязательств и в конечном итоге значительная минимизация расходов.

7. Обеспечение ресурсами

Централизованное материально-техническое снабжение (ЦМТС) заключается в закупке всех необходимых для ТО, ТР, ППР и КУ расходных материалов, инструментов и оборудования по конкурентным рыночным ценам.

 

Результат:

бесперебойное и плановое материально-техническое снабжение по оптовым ценам, рациональное использование материально-технической базы;

Сколько стоит эксплуатация недвижимости?

Далеко не все инвесторы и бизнес-консультанты знают, что затраты на эксплуатацию серьезны: они составляют около 10-15% валового

 дохода. А на содержание и управление бизнес-центрами расходуется 30-40% валового дохода, что для многих собственников является сюрпризом. Это немалые деньги, поэтому существует потребность в более глубокой проработке разработке и обосновании стоимости эксплуатации в графике финансирования эксплуатации

 

Затраты на эксплуатацию распределяются следующим образом:

В качестве примера расчета расходов на эксплуатацию предлагаем рассмотреть бизнес-центр «Лесной» (класс «В»):

- общей площади - 1344 кв.м.

- арендопригодной площади - 1175 кв.м.

- коэффициент использования полезной площади - 0.75

- арендная ставка - 28 у.е. кв. м в месяц

- валовой ежемесячный доход - 21 у.е. кв. м в месяц

- затраты на эксплуатацию - 1.8 - 2.2 у.е. кв. м в месяц

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина, которая меняется из месяца в месяц. Эксплуатация носит сезонный

характер, поэтому и расходы на нее, в зависимости от сезона различаются. При подготовке к отопительному сезону - в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле- мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на кв.м. в месяц. Но всегда стоит помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5 на  кв.м.  в месяц.

Наши специалисты могут составить программу эксплуатации с учетом планируемых к использованию собственником услуг и указать все затраты на долгосрочную перспективу – до трех лет.

Приняв на себя обязательства по эксплуатации, мы предложим Вам не только осуществление вышеперечисленных работ с определенной периодичностью, не только четкую организацию работы специально подобранного и обученного персонала согласно оптимальному графику, но также и решение таких вопросов как организация контрольно-пропускного режима, выполнение мелкого, текущего ремонта зданий и сооружений и пр.