Мало и дешево: офисы класса С составляют 75-80% от общего объема площадей
Спрос сместился в сторону самых дешевых предложений. Арендаторы дорогих офисов и помещений в торговых центрах требуют больших скидок — от 20% до 40%, на которые не все владельцы соглашаются. Несогласные покидают комплексы и переезжают в более дешевые помещения. При этом массовой миграции в помещения нижнего сегмента специалисты не ожидают — арендаторы привыкли к комфорту.
| В 2008 г. |
| на московский рынок вышли рекордные 1,8 млн кв. м офисных площадей, общий объем достиг 9,3 млн кв. м. Почти половина введенных площадей в 2008 г. построена между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Из них примерно 50% нового предложения – реконструированные административные здания советской эпохи или здания в бывших промзонах («Серп и Молот», «Калибр», «Москвич» и др.). После реконструкции площади вышли на рынок как офисы класса В, хотя раньше они формировали пул предложений в сегментах С и D. Источник: CB Richard Ellis |
| Снижение деловой активности |
| компаний в связи с кризисом привело к существенному сокращению сделок. По подсчетам CB Richard Ellis, доля предварительных договоров аренды по итогам 2008 г. составила 22%, тогда как в 2007 г. их было 29%. Общий объем предварительных договоров аренды в 2008 г. составил 260 000 кв. м, причем 80% из них было заключено в течение первых трех кварталов года. |
|
|
Небольшие и экономные
Основное дешевое предложение всегда аккумулировал класс С. По данным Russian Research Group (RRG), офисы этого класса составляют 75-80% от общего объема площадей. Источником наиболее дешевых офисов остаются административные здания советской постройки, говорит Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow. Сдают помещения научные институты. Недорогие помещения предлагаются на первых этажах домов, в цокольных этажах жилых и административных зданий.
Анна Шишкина, руководитель группы маркетинга компании МБИ, считает, что дешевые офисы можно найти в бизнес-парках, созданных на территории промзон и промышленных предприятий. В частности, БП на ул. Полковой, на площадке мебельной фабрики «Москва», Nagatino i-land на территории ЗиЛа, Дербеневский парк на месте кожевенного производства, БП «Смирновский» и «Очаковский» на территориях одноименных промзон и др. В бизнес-парке «Кожевники» (ст. м. «Павелецкая») офисы можно арендовать от $350 за 1 кв. м в год, в БП «На Докукина» (ст. м. «Ботанический сад») — от $260 за 1 кв. м в год (данные ).
По данным МИАН, средние ставки аренды в офисах класса С в настоящее время находятся на уровне $325 за 1 кв. м в год. Например, в цокольном этаже дома рядом с ЦМТ предлагается офисное помещение с качественным ремонтом общей площадью 130 кв. м по ставке $320 за 1 кв. м в год. В офисно-производственном комплексе «Узоры» (ул. Полимерная, 8) 600 кв. м сдают по 7000 руб. за 1 кв. м в год.
Основное достоинство помещений класса С было в размере и цене — на рынке предлагались небольшие и хотя бы поэтому недорогие кабинеты. В настоящее время в высоких классах наблюдается тот же тренд: помещения дешевеют и уменьшаются. Компании стали «ужиматься», замечает Алексей Сидоров, директор по развитию компании «Калинка-Риэлти». В субаренду предлагают площади PricewaterhouseCoopers, Renaissance Capital, «Яндекс», , Alcatel, Orange Telecommunications, Colliers, Deloitte и др. Растет спрос на небольшие офисы.
В новом БЦ класса А на ул. Знаменке, в 300 м от Кремля, сдаются полностью оборудованные офисы в 50-120 кв. м по ставкам $1400-1500 за кв. м в год. Хотя еще недавно стоимость таких площадей составляла $2000 за 1 кв. м и выше, отмечает Сидоров. В центре «Магистральная Плаза» класса В+ (1-й Магистральный тупик, 5), по данным «Калинка-Риэлти», предлагаются блоки площадью от 22 до 70 кв. м. Цена продажи — $5000-8000 за 1 кв. м, аренда — $500 за 1 кв. м в год. Объект был сдан в мае 2008 г. после реновации заводских корпусов Механосборочного завода. В БЦ класса В North House на Дмитровском шоссе, 100, собственником предлагаются офисы с ремонтом площадью от 30 кв. м по ставкам 9000-11 500 руб. за 1 кв. м в год (включая НДС и коммунальные платежи).
Уехать нельзя остаться
Одним из способов оптимизации расходов на содержание компании является переезд в более дешевое здание. «В зависимости от занимаемой площади экономия может составить до 50%», — говорит Соков. Алексей Кудрявцев, руководитель департамента маркетинга МИАН, уверен, что массового переселения арендаторов в офисы класса С все же не произойдет — помещения не отвечают современным требованиям. Кроме того, стремительное снижение арендных ставок в офисах классов А и В дает возможность арендовать более качественной офис по более низкой цене или получить дисконт, отмечает он.
В настоящее время средний размер ставок на офисные помещения класса А, по данным компании «Новое качество», составляет $900-1000 за 1 кв. м в год (ставка triple net, т. е. чистая арендная ставка без операционных расходов и НДС). Снижение по отношению к началу года достигло 10-20%. Например, в ЖК «Кристалл Хаус» на Остоженке цена аренды офисов с отделкой площадью 380 кв. м в январе была снижена с $1800 до $1300 за 1 кв. м в год. Как объяснил Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое качество», снижение арендных ставок преимущественно происходит не открыто, а в процессе переговоров.
Размер средней арендной ставки на офисные помещения класса В установился на уровне $550-650 за 1 кв. м в год, снижение стоимости аренды с осени — 15-25%. В классе В- падение составило 20-35%, а ставки достигают $400-500 за 1 кв. м в год (данные компании «Новое качество»). В процессе переговоров собственники готовы предоставлять дополнительные скидки на уровне 10-20%, рассказывает Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании RRG.
В классе С снижение ставок в течение 2009 г., по мнению Алексея Кудрявцева, будут незначительным по сравнению с объектами классов А и В и составит ориентировочно не более 20-25% против 35-45% в сегментах А- и В-классов. Новые офисы класса С в 2009-2010 гг. появятся в основном в результате реконструкции зданий в промзонах Москвы и ближнего Подмосковья.
Вынуждены торговаться
Для многих ритейлеров в настоящее время условием выживания стал поиск недорогих помещений и пересмотр условий аренды.
По словам Татьяны Ващенко, ведущего аналитика консалтинговой компании RRG, наиболее дешевые помещения для торговли расположены в не самых проходных местах, как правило, большой площади (от 500 кв. м), в непрестижных районах или на территории промзон. Ставки аренды на них начинаются от $100-120 за 1 кв. м в год. К ним же Роман Соков отнес бывшие универмаги, универсамы, расположенные в отдаленных спальных районах в местах с низкой проходимостью, полуподвальные помещения, где ставки колеблются от $250-500 за 1 кв. м в год.
В районных торговых центрах шаговой доступности ставки сильно зависят от места, наличия якорного арендатора, покупательского потока. По словам Татьяны Ващенко, минимальные предложения начинаются от $350 за 1 кв. м в год. В среднем ставки аренды на неконцептуальные ТЦ для торговых операторов составляют $500 за 1 кв. м в год. Примерно по таким же ставкам сдаются площади в торгово-офисных комплексах. Например, в БЦ класса В на пересечении МКАД и Щелковского шоссе торговое помещение площадью 600 кв. м сдается по $450 за 1 кв. м в год.
Небольшие центры и магазины около метро, в местах скопления людей до сих пор предлагают площади по ставке не ниже $1000 за 1 кв. м в год. Ставки аренды для магазинов так называемой шаговой доступности находятся в диапазоне $300-500 за 1 кв. м в год. Но данная категория магазинов подпадает под льготную социальную программу города. И многие предприятия торговли «садятся» в муниципальные помещения по результатам тендеров по более низкой ставке.
По самым низким ставкам на рынке сдаются крупные помещения для якорных арендаторов в торговых центрах. Известны случаи, когда большие помещения — около 10 000 кв. м — сдавались крупным гипермаркетам бесплатно при условии оплаты коммунальных услуг, рассказывает Татьяна Ващенко.
Арендные ставки на рынках, вопреки ожиданиям, достаточно высоки. По словам Ивана Назарова, ведущего консультанта компании «Магазин магазинов», цены на рынках могут доходить до $5000-7000 за 1 кв. м в год, а в ТЦ, построенных на территории рынков, — до $500-700 за 1 кв. м в год. По словам Кудрявцева, аренда павильона обойдется предпринимателю в 300 руб. за 1 кв. м в день, овощного стола — в 550-700 руб. за 1 кв. м, места для торговли свежим мясом — в 700-800 руб. за 1 кв. м. Стоимость площадей на оборудованных вещевых рынках составляет от 18 000 руб. за 1 кв. м в год, а на строительных — от 10 000 руб. за 1 кв. м год.
По данным МИАН, в настоящее время самые большие скидки — до 40% — предлагают в новых ТЦ или на объектах, открытых в середине 2008 г., но полностью не заполненных арендаторами. В частности, ТЦ «Столица» (Солнцевский проспект, 21), ТЦ «Скарабей», первая очередь (8 км МКАД), сданы в III квартале 2008 г.; ТЦ «Праздник» (ул. Тушинская, 13-15) сдан в IV квартале 2008 г. и др.
Хозяева заселенных арендаторами ТЦ пока не всегда готовы предоставить дисконт. Владельцы магазина «Глобус Гурмэ», снимающие площади в ТЦ «Весна» на Новом Арбате, решили уйти из торгового центра, так как не смогли договориться о снижении аренды, рассказывает Кудрявцев.
В настоящее время максимальный дисконт (20-50%) требуют продавцы электроники и бытовой техники и операторы развлекательных зон, говорит Кудрявцев. Ритейлеры одежды, обуви и гипермаркеты обсуждают 30-40%-ное снижение ставок. Сотовые ритейлеры хотят получить скидки не меньше чем на 40%, а продавцы, работающие в секторе DIY, — на 20-30%. По мнению Сокова, о существенных изменениях в торговой недвижимости можно будет говорить «ближе к началу лета, когда наступит очередное ежегодное падение продаж розничных операторов».
Уже сейчас на рынке появились «кризисные предложения» — прибыльный арендный бизнес, выставленный на продажу, рассказал Алексей Сидоров. В частности компания «Калинка-Риэлти» работает с сетью магазинов, которая хочет продать свое имущество. Это несколько зданий в разных районах Москвы, площади в которых сданы на условиях долгосрочной аренды. Ставка капитализации по этим предложениям составляет 18-20%, тогда как раньше было 8-10%.