Недвижимость: что следует покупать как можно скорее?

«Пессимистический сценарий возможен, конечно, но только при условии крупного краха всей экономики, что сегодня не представляется возможным, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер компании Realty Sutter Consulting Дмитрий Рошальский. – Сейчас рано говорить о росте макроэкономических показателей, хотя та же цена нефти далека от зимней».

Против нового обвала говорит тот факт, что постепенно с рынка уходит накопленный запас квартир, в первую очередь, в новостройках. Особенно заметно уменьшилось количество предложений низкокачественных квартир – на 23%, качественных недорогих квартир – на 11%, квартир бизнес-класса - на 4,4%, элитных квартир – на 2%.

По категориям стоимость квадратных метров столицы выглядит следующим образом: самые дешевые «квадраты» - это «хрущевки» и «советская панель» образца начала 70-х годов – стоит сегодня 118 тыс.рублей. По мере роста цен жилье распределилось так: современная панель – 126,4 тыс.рублей, «старый» кирпич в 5-этажных домах – 127,8 тыс., монолит-кирпич – 140,9 тыс., «сталинские» дома – 154,9 тысяч.

«Спрос действительно почти нулевой, - говорит ВЗГЛЯДу директор московского бюро недвижимости Олег Наумов. – Но и нового жилья скоро не будет. Заложено на всю Москву не более 18-20 домов. Это – мизер. Таким образом, сегодня закладывается мощный фундамент под дефицит предложения, который и обеспечит подъем цен».

«Такого демпинга, как сегодня, не было и не будет еще лет 10-12, или не будет вообще никогда, - говорит ВЗГЛЯДу исполнительный директор National Building Realty Estate Антон Заболоцкий. - Конечно, возможности людей стали тоже значительно меньше, но все же дисконт должен сработать на решение квартирного вопроса для очень многих».

Такое же мнение у экспертов журнала Forbes, которые советуют сегодня приобретать 3 вещи – жилье, бриллианты и автомобили.

Согласно данным аналитического отдела бюро недвижимости «Агент 002», к 2012 году количество сданных новостроек сократится более чем в 10 раз по сравнению с 2009 годом, что связано со значительным уменьшением объектов строительства. Это вызовет рост цен уже с начала 2011 года на 30–40%. Сейчас в Москве на начальной стадии строительства находится всего три объекта.

Согласно запланированным срокам сдачи объектов государственной комиссии в период с 2010 по 2012 годы в столице строительство коммерческого жилья будет вестись лишь по 16 адресам, говорится в сообщении бюро недвижимости.

Отметим, что на строительство одного монолитного дома в среднем уходит от 18 до 20 месяцев, на возведение панельного дома - от 10 до 14 месяцев. В настоящее время на первичном рынке столицы выставлены квартиры по 224 адресам, из них по 116 строительство еще не завершено. При этом объекты по 100 адресам должны быть введены в эксплуатацию уже в нынешнем году.

Таким образом, объем предложения на первичном рынке Москвы уже через 2 года сократится более чем в 10 раз, что может привести к галопирующему росту цен на жилье в столице с 2011 года, прогнозируют эксперты «Агента 002».

«Кризис уничтожил кредитную базу всех российских девелоперов, - говорит аналитик компании «Перспектива-ХХ1» Олег Еникеев. – Первичное жилье уже сегодня начинает «проваливаться». С конца прошлого года прекращена работа над новыми проектами. Продают только достраивающиеся дома, а объемы не увеличиваются».

По данным компании, с начала года число реализуемых объектов в столице снизилось на 9,5%. В общей сложности сейчас в новостройках на продажу выставлено 4,2 тыс. квартир, это около 500 тыс. метров жилой площади. На долю квартир эконом-класса приходится 49% объектов, бизнес-класса – 31%, а элитных квартир в новостройках - 20%.

Аналитики «Агента002» считают, уже к середине 2010 года объем предложения будет исчерпан примерно на 80%. А к 2012 году на рынок будет выведено по приблизительным оценкам от 180 до 400 тыс. квадратных метров общей площади. Если учесть, что жилая площадь в доме обычно занимает от 50% до 80% от общей в зависимости от типа объекта, то объем предложения первичного рынка жилья составит, если считать по верхним показателям, от 140 до 320 тыс. квадратных метров. То есть как минимум в 3 раза, а как максимум - почти в 7 раз меньше, чем сейчас.

Отметим, что рост цен на недвижимость в среднесрочной перспективе, связанный с грядущим дефицитом предложения, прогнозируют не только аналитики, но и сами строители.

Есть и еще один существенный момент – демографический. По прогнозу российского Центра миграционных исследований, население Москвы будет прирастать примерно на 1 млн. человек за десятилетие. Всем требуется жилье, следовательно, при крайне медленных темпах строительства, которые отстают от мировых стандартов, и низких объемах, недвижимость обречена на востребованность.

Некоторые эксперты отмечают и другие факторы, которые в той или иной степени способствуют снижению объемов нового жилья, например, принятие в мае 2005 года закона об участии в долевом строительстве и введение поправки в Земельный кодекс, касающейся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков. Фактический запрет «точечного строительства», принятый в конце 2007, поставил под вопрос многие объекты, находящиеся уже на стадии реализации.

С другой стороны, повышение цен на недвижимость начнется только в случае роста покупательной способности россиян, которая сегодня «лежит на дне». Учитывая эти мнения аналитиков и то обстоятельство, что рынок недвижимости не так быстро реагирует на изменения в экономике, можно сделать несколько выводов.