Три сектора недвижимости пригодные для инвестиций
В сегодняшних реалиях из всех возможных объектов инвестиций на российском рынке, пригодных для частного инвестора, можно выделить три сектора.Владимир Трибрат, коммерческий директор «Пионер-девелопмент»
Курортная недвижимость. Во всем мире рынки недвижимости «второго» или «временного» жилья, используемого для краткосрочного и сезонного отдыха, а также с перспективой переезда после выхода на пенсию, пользуются особой популярностью. По сути, курортная недвижимость, наряду с базовой функцией сбережения средств, соединяет в себе и такие ценности, как использование ее в качестве места отдыха владельцем, а также возможности стабильного арендного дохода.
Сектор курортной недвижимости России представлен, в первую очередь, объектами, находящимися на Черноморском побережье. Рынки недвижимости таких городов, как Сочи, Анапа, Геленджик характеризуются не только растущим предложением качественной недвижимости, но и устойчивым спросом со стороны жителей городов-миллионников и нефтегазовых регионов.
Уникальность сегодняшней ситуации состоит в том, что впервые за многие годы цены на недвижимость на российском Черноморском побережье могут конкурировать по соотношению цена/качество с европейскими рынками курортной недвижимости. Вследствие падения на 25-30% рублевых цен и девальвации рубля против доллара и евро (20-25%) многие российские покупатели «дома у моря» начинают переориентироваться на российский рынок. Так, качественные жилые объекты без отделки в Сочи можно приобрести по 1,5-2 тыс. евро за кв.м. В Анапе и Геленджике – по 1,2-1,7 тыс. евро. Это вдвое (а иногда и более) ниже, чем на популярных у российских покупателей рынках Испании, Черногории, Кипра. Болгарская недвижимость сопоставима по цене, но Геленджик и Сочи выглядят тут достойными конкурентами.
Новостройки крупнейших городов. Опережающий предложение спрос на качественное жилье в крупнейших городах с диверсифицированной экономикой (Москва, Петербург, Ростов-на-Дону и др.) – устойчивая тенденция, обусловленной фундаментальными факторами. Сегодняшний кризис привнесет еще один среднесрочный тренд – снижение предложения нового жилья.
Текущая ситуация выявила важную инвестиционную возможность: если до кризиса разница в цене между аналогичными объектами на первичном и вторичном рынке была минимальной, то сегодня этот «спрэд» серьезно расширился. В условиях снизившегося спроса и кредитного голода многие девелоперы готовы продавать квадратные метры с минимальной, а то и нулевой маржой. И этим можно воспользоваться.
При приобретении жилья на первичном рынке следует обращать внимание на следующие аспекты: месторасположение дома (перспективное с точки зрения транспортной доступности и инфраструктуры); стадию готовности (как минимум завершена коробка дома); правовые аспекты (в идеале – договор долевого участия по закону №214); наличие у девелопера финансового партнера в лице ведущих российских банков.
Торговые площади формата стрит-ритейл. Объекты на основных транспортных и пешеходных артериях крупнейших российских городов не только доступны частным инвесторам (средние площади – 150-200 м), но и играют роль своего рода «вечных ценностей» на рынках недвижимости всего мира. Из-за кризиса на рынке появилось значительное количество по-настоящему интересных помещений, которые отсутствовали в продаже в благополучное время.
Успех объектов формата стрит-ритейл обеспечен их высокой популярностью у арендаторов (торговых сетей, баров и ресторанов, отделений банков и т.д.), что подтвердил и непростой для коммерческой недвижимости опыт последних месяцев.
Между инвестициями в жилую и торговую недвижимость существует принципиальное отличие: торговые объекты, с одной стороны, непригодны для личного пользования, но с другой, генерируют ежемесячный доход, превышающий в 1,5-2,5 раза доход от сдачи в аренду жилья. Также это идеальный залоговый инструмент для банков, что позволяет использовать преимущества кредитного плеча в инвестиционной стратегии.
Никто не может указать точного времени достижения дна российским рынком недвижимости. Но вполне вероятно, что более благоприятных, чем сегодня условий для инвестирования в недвижимость в ближайшие годы в период нового цикла экономического роста может и не представиться.