Как обманывают покупателей квартир в новостройках
Обман на рынке недвижимости, в том числе и первичном рынке всегда присутствовал, и присутствует в настоящее время. Очень многие участники данных отношений, в том числе и сами застройщики, применяют те или иные способы обмана своих клиентов. Это может быть как прямой, так и косвенный обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства, или ухода от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения. Не стоит думать, что если Застройщик очень крупный или известный, то от него не стоит ждать "подвохов", на практике данное правило очень часто не работает.
Ведущий юрист компании "Первый Столичный Юридический Центр" Олег Сухов рассказал о восьми способах обмана со стороны застройщиков.
Первое, застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи. Как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно, для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Схема, уже повсеместно работающая на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищающая права дольщиков. Хорошо, если такой договор купли-продажи векселя заключается с самим застройщиком, а если с третьей компанией, тогда что? А вот тогда у покупателя вообще нет никаких прав на приобретаемую им квартиру, и он полностью зависит от доброй или не очень доброй воли застройщика.
Второе, застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договора с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В лучшем случае заинтересованному покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что вообще не соответствует действительности, в худшем случае, данным вопросом вообще никто не будет интересоваться до очередной проблемы. Такой пример в последнее время имел широкий резонанс, когда дольщики, будучи уверенными, что они заключали договор с известным застройщиком Mirax, внимательно вглядываясь в договор видели, что Договоры заключены совсем с другими компаниями, такими как ООО "Аванта", "Конкордия", СК "Строймонтаж" и иные.
Третье. Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые, как показывает практика, в большинстве случаев вообще не оказываются, более того, стоимость таких услуг застройщика значительно выше рыночной стоимости, однако без ее оплаты с покупателем не будет заключен основной договор на желанную квартиру. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания строительства, или услуги за оформление документов по сделке. Или страхование рисков, которые никогда не наступят, но стоимость страховки которых может составлять от 5 до 60% стоимости приобретаемого объекта.
Четвертое. Данным, приведенным ниже примером обмана, очень прославился крупный, но скандальный застройщик последних 5 лет ЗАО "Энергостройкомпелкт-М". Указанная компания заключает договоры на реализацию недвижимости с иными организациями, которые так же реализуют приобретенные права на квартиры или офисы третьим лицам. При этом сам приведенный выше застройщикам так же реализует обычным физическим лицам уже проданные объекты недвижимости со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым уже ранее данные объекты были проданы. Кто бы в этом примере не был прав, от застройщика или инвестиционных компаний, но результат всегда один и всегда не в пользу дольщиков, а именно, два или более претендента на один объект недвижимости и полное отсутствие возможности вернуть оплаченные денежные средства от застройщика или инвестиционной компании.
Пятый пример обмана состоит в следующем. Продажа жилого или нежилого фонда, принадлежащего иному правообладателю. Что это означает? Перед началом строительства застройщик всегда подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с указанным контрактом застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговариваются в предварительном протоколе распределения площадей, являющемуся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере строительства и реализации объекта, застройщики очень часто, чаще всего при наличии дефицита в бюджете, продают принадлежащие администрации площади. Если исходить из строгой буквы закона, то дольщики, которым такие площади продаются, являются бесправными, не приобретшими права на оплаченную квартиру, машиноместо или офис. На практике, в определенных спорах такие дела мне приходилось выигрывать в пользу дольщиков. Данный пример имел место с таким очень крупным, но скандальным застройщиком, как ЗАО НПП "Тема".
Шестой путь обмана. Продажа объектов недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). В чем заключается подвох данной схемы? Все очень просто. Если дольщик становится членом ЖСК, то какой бы он договор на приобретение недвижимости не заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива. Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать увеличение стоимости своей квартиры в жилищно-строительных кооперативах невозможно.
Седьмой способ обмана. Это площади и планировки квартир с их дополнительной оплатой. Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют вовсе проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Заключая договор с дольщиком, площадь квартиры всегда указывается больше той, что фактически будет по окончанию строительства, застройщик об этом знает. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако данные пункты указываются не всегда и не всегда в понятном и правильном понимании. Более того, думаю, многих удивляли ситуации, когда по планам БТИ написан один метраж купленной новостройки, а по факту кажется, что он значительно меньше, что очень часто подтверждает независимая строительно-техническая и иная экспертиза. Вот так, на лишних нескольких метрах можно заработать с невнимательных дольщиков значительные суммы неосновательных денежных средств.
Восьмой, скорее всего самый наболевший и распространенный способ обмана дольщиков, это либо указание на ориентировочные сроки окончания строительства дома, либо отсутствие таковых сроков вовсе, что имеет широкое распространение при предварительных договорах купли-продажи. Если даты указаны ориентировочные, то застройщики, не соблюдая их, всегда ссылаются именно на отсутствие конкретики в сроках и, соответственно, прямой своей обязанности построить дом в обещанные на словах промежутки времени. Если же рассматривать предварительные договоры без указания сроков, то в лучшем случае обязанности по таким договорам сводятся к определенной дате относительно оформления права собственности самим застройщиком на квартиру, однако ту дату, к которой необходимо уложиться застройщику для оформления собственности и передачи квартиру покупателю, никто никогда не определяет и не гарантирует.
Есть еще множество способов напрямую обманывать дольщика, или косвенно не доводить до сведения или доводить до сведения очень искаженно существенную по сделке информацию, все перечислить в одной статье достаточно сложно. При этом хотелось бы обратить внимание на следующую, очень интересную для покупателей информацию, а именно: суды всегда при наличии спорной ситуации задают дольщикам (покупателям) вопрос о том, почему взрослый, не лишенный дееспособности гражданин, мог заключить подобный договор, о чем он думал. Исходя из данных вопросов суда, могу посоветовать следующее: не торопитесь отдавать свои деньги за желаемую квартиру, вернуть их будет значительно сложнее, а в некоторых случаях вообще не возможно.
От редакции "ЛД" также приведем еще несколько распространенных способов обмана.
Так, контора-посредник собирает вступительные или начальные взносы, а потом исчезает в неизвестном направлении. Здесь очень важно убедиться в наличии у фирмы-продавца лицензии на право осуществления розничной торговли жилыми помещениями. А также в том, что дом будет достроен.
Договор можно и нужно заключать только на покупку конкретной, а не эфемерной, квартиры.
Другой метод - когда дом уже готов, вложившихся в него людей "просят" приплатить, и не немного, а фактически двойную цену квартиры. При этом фирмы не предоставляют никаких документов, подтверждающих законность доплат. Но при этом угрожают расторжением договоров или не передают в органы регистрации документы, необходимые для оформления квартир в собственность. Или другой схожий пример, дом готов к сдаче, однако для его подключения к коммуникациям имеющихся городских мощностей не хватает, и нужны еще средства. Застройщик и местные власти начинают перекладывать ответственность друг на друга, а граждане "ждут". Разбирательства по данным вопросам, как уже ясно, могут длиться годами.
И, конечно, существует масса способов обмана при купле-продаже квартиры "с рук".
К примеру, уже после покупки выясняется, что продавец не учел интересы своих детей или других близких родственников. Суд признает сделку недействительной, квартира возвращается к прежнему хозяину, а несостоявшийся может долго взыскивать обратно свои деньги. Так что, надо заранее узнать в соответствующей организации, правильно ли была проведена приватизация, и не объявятся ли, люди, которые могут предъявить свои права на данную квартиру. И, как бы жестоко это не звучало, не верить продавцу на слово.
Еще один весьма распространенный способ - мошенник берет задаток за квартиру, обещая, никому больше жилплощадь не предлагать, а спустя какое-то время благополучно исчезает. При этом, те документы, которые показывались, подписывались и т.д., окажутся фальшивыми, и более того, даже квартира демонстрируется "ненастоящая", скажем, съемная.
Как уже отмечалось выше, способов обмануть покупателя существует немало, и все их перечислить в рамках одной статьи сложно. Будьте бдительны и не попадайтесь на уловки аферистов!