Налог на покупку недвижимости: как сэкономить?

Уже у многих банков есть кредиты на жилье, закончить выплачивать которые можно в 65, 70 и даже 85 лет. Появились и предложения ипотеки на 40 лет. Взяв такой кредит даже в 20 лет, заемщик на дату окончания выплат практически гарантированно перейдет в разряд пенсионеров. Дело в том, что банки, предлагающие такие кредиты, обращают внимание на то, что многие люди начинают получать серьезные доходы уже в достаточно зрелом возрасте и работать продолжают до глубокой старости. Оппоненты отмечают, что долговременные ссуды чреваты слишком большой переплатой, а расходы на страхование жизни - обязательное условие ипотеки для вышедших на пенсию граждан увеличиваются как минимум вдвое.

Времена, когда взять ипотечный кредит можно было только на срок, ограниченный датой выхода на пенсию, уходят в прошлое. Сейчас уже у многих банков в графе "максимальный возраст заемщика" стоят цифры 65, 70 и даже 80 лет. Последнее условие, например, действует для всех ипотечных программ Судостроительного банка. Банк развивает программу кредитования на покупку загородной недвижимости, которую покупают люди достаточно зрелого возраста, достигшие определенного положения и хороших финансовых возможностей. "По этой причине глупо ограничивать 40-летних клиентов окончанием выплат строго в 55-60 лет.

Большинство высокооплачиваемых менеджеров продолжают активно работать и после достижения пенсионного возраста, у многих свой бизнес, поэтому снижения кредитоспособности по достижении условного пенсионного возраста у них не происходит", - отмечает зампред правления Судостроительного банка Сергей Пантелеев. А чтобы подстраховаться от риска смерти заемщика, банк настоятельно рекомендует записать в созаемщики или в поручители кого-то из членов семьи -- это могут быть, например, уже взрослые дети. Они смогут продолжить выплачивать кредит за квартиру или дом.

Мы помогаем получить кредиты физическим лицам без поручителя под залог имущества.

Если дети не достигли достаточного возраста или дохода, чтобы стать созаемщиками по кредиту родителей, банк теоретически может рассчитывать на то, что родственники, унаследовавшие квартиру или дом, продолжат выплачивать кредит. "Законодательная норма о наследовании одновременно с имуществом и обязательств наследодателя (то есть в случае ипотеки квартира наследуется только с условием продолжения выплат) является дополнительной гарантией", - обращает внимание заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Но на практике, по словам начальника управления кредитования "Межпромбанка плюс" Тамары Ивановой, "существуют значительные риски, связанные с процедурой наследования и перехода обязательств по кредиту. Кроме того, в этом случае возникают кредитные риски, связанные с невозможностью оценить платежеспособность потенциальных заемщиков-наследников". "Юридическая возможность существования ипотеки с наследованием прав и обязательств по кредиту существует. Такой опыт имеется - ипотека в США. При этом экономическая ситуация и доходы заемщиков должны быть стабильны и прогнозируемы. Для России такой возможности пока нет - слишком много рисков", - согласен начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса Транскредитбанка Григорий Иващенко.

И все-таки и без созаемщика или поручителя кредит с максимальным возрастом погашения лет в 70 получить можно. "Самый главный риск - риск смерти заемщика - страхуется всеми банками на рынке ипотечного кредитования", - напоминает Шаламов. В сочетании с нормой об обязательствах наследников это компенсирует риски практически полностью, за исключением рисков возникновения издержек, связанных с истребованием страхового возмещения или долга от наследников.

Риски банка по кредитам со сроком погашения после пенсии заемщику, конечно, придется компенсировать за свой счет. Возможно, это будет повышенный процент по кредиту, но практически в 100% случаев значительное увеличение тарифа на обязательное страхование жизни. По словам банкиров, отчасти развитие программ долгосрочного кредитования или кредитования пожилых людей осложняет неготовность страховщиков брать на себя высокий риск выплат. "Страховые компании зачастую отказываются страховать такую возрастную группу", - говорит начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова.

Но если страховщики и соглашаются страховать жизнь таких заемщиков, то услуга обойдется в среднем вдвое дороже по сравнению со стандартными сделками, отмечает заместитель директора департамента розничного кредитования Московского кредитного банка (МКБ) Павел Ильин. В результате суммарные выплаты заемщика, вышедшего на пенсию, со временем только возрастут. Но гораздо больше придется потратиться тому, кто взял долгосрочный кредит.

"Текущая практика личного страхования при ипотечном кредитовании свидетельствует о том, что страховые компании более внимательно относятся к заемщикам свыше 45--50 лет, что, как правило, отражается на цене страховки. Возможно, со временем, когда у страховщиков накопится больше информации по этому сегменту клиентов, они изыщут возможности снижения тарифов, в том числе и за счет более выгодных условий перестрахования данных рисков", -- говорит Шаламов.

"Длинные" кредиты лучше брать только в безвыходном положении. 30-летним кредитам давно перестали удивляться - в арсенале многих банков есть такие предложения. И хотя чем дольше срок кредита, тем больше заемщику придется в итоге заплатить процентов, "длинные" кредиты помогают снизить размер ежемесячного платежа. А недавно на ипотечном рынке появилось предложение от Росевробанка - ипотека на 40 лет. По слухам такой же срок хочет предложить и GE Money bank, собирающийся в ближайшие дни запустить свою ипотечную программу.

"Конечно же, увеличение срока кредитования, с одной стороны, позволит минимизировать ежемесячный платеж по кредиту и получить больше денег от банка, но, с другой стороны, заемщик переплатит с учетом процентов за пользование кредитом еще более значительную сумму", - предупреждает зампред правления банка "Стройкредит" Сергей Рыбин. "Но разница в суммах займов при сроках 20 и 40 лет небольшая: при увеличении срока кредита в два раза сумма кредита увеличивается не более чем на 15%. Главное преимущество таких долгосрочных кредитов - возможность снизить нагрузку на бюджет семьи", - отмечает Павел Ильин из МКБ. Предложения банков до 40 лет на ипотечные кредиты, конечно, имеют право на жизнь, но их выгодность для клиента сомнительна, говорит начальник управления розничного кредитования.

Первого республиканского банка Елена Балашова, приводя в пример свои расчеты. Рассмотрим стандартную ипотечную сделку - кредит в сумме 200 тыс. долл., ставка для всех сроков - 10% годовых, хотя обычно с увеличением срока кредитования увеличивается и ставка по кредиту.

"Если сравнить 20-летний и 40-летний кредиты, мы увидим, что при уменьшении ежемесячного взноса всего на 232 долл. переплата по кредиту увеличивается на 352 080 долл. Переплата увеличивается в геометрической прогрессии, так как ежемесячные (аннуитетные) платежи в первый период кредитования состоят на 90-95% из погашения процентов и только на 5-10% - из погашения основного взноса. Есть ли смысл в таком сроке кредита, решать, конечно, заемщику", - резюмирует Балашова.

"Кредит сроком на 40 лет с учетом средней продолжительности жизни в России, стоимости недвижимости и процентной ставки по ипотечным кредитам предполагает, что доход заемщика должен быть не менее 2-2,5 тыс. долл. в месяц и сохраняться неизменным как в студенчестве, так и на пенсии. На мой взгляд, на текущий момент это абсолютно нереальная ситуация, и рассматривать кредиты на срок 40 и более лет можно только с точки зрения рекламного продукта", - считает начальник кредитного управления Банка проектного финансирования Станислав Гундар. Кроме того, "надо просто вспомнить российские банки, которые существуют 40 и более лет. Если ни один, кроме Сбербанка, не вспомнился, значит, планирование на 40 лет неактуально", - заключил он.

Но большинство склоняется к тому, что спрос на "длинные" кредиты все же будет - в дорогих сегментах или, наоборот, программах с социальной поддержкой. "Спрос же на такую ипотеку будет в основном в сегменте кредитов свыше 300-500 тыс. долл.", - полагает Шаламов. "Это предложение станет реальным инструментом для приобретения жилья в рамках программ для молодых семей, имеющих государственную поддержку", - прогнозирует менеджер проекта департамента розничного бизнеса Собинбанка Людмила Житкова.

Начальник отдела сопровождения и контроллинга продуктов ипотечного кредитования ФК "УРАЛСИБ" Гульнара Гайнуллина оптимистично смотрит на будущее "длинных" кредитов: "Возможно, когда наш ипотечный рынок будет более развит, а потребители готовы к приобретению таких продуктов, то банки будут предлагать схемы с наследуемым кредитом. Дело в том, что сейчас такие кредиты не предлагают в первую очередь в силу того, что менталитет и культура потребления сложных финансовых услуг еще не достигли того уровня, который присутствует в Старом и Новом Свете, где такие продукты не редкость, а обычная практика рынка".

А пока средний срок российского ипотечного кредита составляет семь лет, "длинные" кредиты являются скорее инструментом для заемщиков, которым во что бы то ни стало нужно уменьшить ежемесячный платеж, пусть и слишком дорогой ценой.