Осторожно, обман! Какие уловки применяют риелторы при работе с клиентами?
Если вы решили купить недвижимость, то, скорее всего, вам не обойтись без риелтора. И это вполне естественно, ведь лучше поручить дело профессионалу, чем пытаться выполнить не всегда простую задачу самому.
Тем важнее найти именно профессионала, а не посредника, нацеленного лишь на то, чтобы "стрясти" с вас деньги, не заботясь о конечном результате. Зная способы относительно честного отъема денег, применяемые риелторами, вы можете в некоторой степени обезопасить себя от разного рода нечистых на руку посредников.
Не дать клиенту опомниться
Начнем с того, что профессиональный риелтор в первую очередь является хорошим психологом и способен определить платежеспособность клиента и его характер уже в первые минуты общения.
Если клиент сомневается или не спешит принимать решение по какому-либо из вариантов, то посредник применяет в этом случае обычную тактику: клиенту сообщается о наличии еще пары-тройки потенциальных клиентов на этот вариант квартиры и устанавливается небольшой срок для принятия решения. Особым эффектом обладает телефонный звонок, от якобы еще одного потенциального покупателя, согласного купить предложенную квартиру.
Свой парень
Доводя клиента "до кондиции", риелтор старается завоевать его доверие. Для клиента такой человек будет выглядеть грамотным товарищем, чьи советы и профессионализм позволят ему принять правильное решение. Собственные же интересы маклера внешне как бы отходят на второй план. То есть у клиента создается впечатление, что он сам принимает решение, а риелтор ему только помогает. При таких отношениях клиент уже, как правило, не обращает внимания на огрехи в работе риелтора и не спешит с ним расставаться.
Эксклюзивчик
Вам и только вам могут предложить работать с суперпрофессиональным риелтором, имеющим доступ к закрытой базе недвижимости, в которой хранятся наиболее интересные предложения. Только стоить подобный "эксклюзив" будет несколько дороже обычного, а условия агентского договора свяжут по рукам и ногам. Основное требование, содержащееся в таких договорах - это ваш полный отказ от сотрудничества с другими риелторами или агентствами недвижимости. При этом, конечно же, не сообщается что в соответствии со и вы вправе отказаться от услуг исполнителя, каковым является риелтор или агентство, в любое удобное для вас время при условии оплаты фактически понесенных им расходов. Поэтому, знайте, что никто не может заставить вас работать только с одним посредником.
При возникновении споров на этой почве вопросы оплаты фактически произведенных расходов придется решать либо в досудебном, либо в судебном порядке. Здесь важную роль играет то, каким способом оплачивались услуги: по предоплате или оплата по факту. В случае предоплаты вам, скорее всего, "зажмут" большую часть денег, мотивируя это тем, что услуги дорого стоят, да и прайс специально под отдельного клиента готовили. Тут без суда не обойтись. Если в договоре оказания услуг отсутствует цена той или иной услуги (показа квартиры, подготовки документов и т.д.), то эту цену придется выяснять с помощью товароведческой экспертизы, которая будет исходить из средней цены за услугу в данном конкретном регионе.
Если же оплата услуг должна была производиться по факту их оказания, то уже риелтор будет бегать за вами и требовать денег. В любом случае не стоит идти на поводу у агентства и верить ему на слово, когда речь будет идти о стоимости услуг. Вполне естественно, что вас попытаются обмануть, "накрутив" энную сумму на услугу, предоставляемую вам как не слишком грамотному клиенту.
Задаток и аванс
У риелторов довольно странное понимание задатка, вернее его юридической природы. Под задатком большинство посредников понимает все, кроме самого задатка. Задатком обзывают суммы, переданные по предварительному договору купли-продажи, или деньги, полученные по договору оказания услуг. И хорошо, если сделка пройдет без проблем, однако если она сорвется, да еще и по вине продавца, то выплаты двойного размера задатка покупатель вряд ли дождется, хотя, вероятнее всего, риелтор при оформлении документов рисовал такую картину. Подробно о задатке и условиях, при которых он имеет силу, вы можете прочитать .
При оформлении задатка необходимо также обратить внимание на его величину. Желательно, чтобы при внесении задатка, покупатель выяснил средний размер задатка по аналогичным предложениям. Слишком низкий размер задатка может свидетельствовать о том, что риелтор и продавец не принимают покупателя всерьез, так как уже нашелся другой, готовый выложить большую сумму.
При передаче аванса также возможны проблемы. Во-первых, деньги рекомендуется передавать непосредственно продавцу, во-вторых, при этом должны быть оформлены соответствующие документы, в частности, расписка.
На практике же распространены варианты, когда при отсутствии агентского договора (в наличии лишь договор оказания услуг) посредник требует передать аванс ему, а он в свою очередь обязуется его передать продавцу. Оформляется все это, как правило, распиской. И это еще полбеды, когда частный риелтор пишет расписку от своего имени. Когда договор заключен с агентством недвижимости, а расписку пишет его сотрудник от своего имени, то есть вероятность того, что вы своих денег можете не увидеть.
Поскольку текучка кадров в агентствах довольно большая, то новых сотрудников иногда допускают к работе с клиентом без должной проверки его навыков и прошлого. Получив таким способом некую сумму, да еще и наличными, риелтор может просто испариться, а в агентстве будут лишь разводить руками, мол, знать ничего не знаем, и придется вам идти в милицию писать заявление по ст. 159 УК РФ.
Другой способ обмануть клиента заключается в том, что при передаче аванса в расписке не указывается конкретный адрес объекта. В данном случае речь идет об отсутствии ответственности за "уплывшую" из под носа квартиру. Впоследствии будет трудно доказать, что деньги были переданы именно за эту квартиру и никакую другую.
Красивые бумажки
В процессе поиска подходящего варианта, вам могут предлагать подписать разные бумаги с красивыми названиями: гарантийное письмо, прокол согласования цены, подтверждение цены и т.д. Обычно риелторы мотивируют необходимость их подписания тем, что необходимо закрепить цену понравившейся квартиры. Самое интересное, что подобные документы подписываются между клиентом и риелтором. Клиент успокаивается и прекращает дальнейшие поиски. Через некоторое время выясняется, что продавец решил цену поднять. Как быть? Со стороны риелтора начинается давление: хозяин - барин, покупайте по новой цене или оплатите мои услуги. Самое обидное то, что в данном случае жаль терять время на судебную тяжбу, перспективы которой весьма призрачны, так как та бумажка с умными словами, которую вы подписали, к продавцу не имеет никакого отношения и соответственно никаких обязательств с его стороны не порождает.
Здесь самое время дать бесплатный совет: всегда читайте документы, перед тем как их подписать. Если смысл этих документов вам не понятен, то попросите их копии и возьмите тайм-аут, во время которого вы пойдете к юристу за разъяснением смысла этих документов.
Договорная халтура
Неопределенность формулировок в договоре, особенно его предмета, дает возможность риелтору получить немного легких денег. Допустим, расплывчатая формулировка того, что требуется от риелтора, например, что "исполнитель (риелтор) обязуется оказать услуги заказчику (вам) по подбору одно- двухкомнатной квартиры в таком-то районе, стоимость которой не превышает энную сумму" позволяет риелтору показывать клиенту квартиры, которые радикально отличаются от тех, что вы себе представляли и просить за свои услуги денег.
В некоторых случаях клиент сталкивается с упорным нежеланием представителей агентства недвижимости обсуждать условия договора, особенно когда речь идет о более подробном описании предмета договора и обязанностей агентства по отношению к клиенту. Если условия договора вам откровенно не нравятся, то постарайтесь уговорить риелторов подписать дополнительное соглашение или протокол согласования разногласий к договору.
Как проверить квартиру на юридическую чистоту
После того, как вам удалось найти квартиру, предстоит один из главных этапов. Вам необходимо проверить документы на предмет юридической чистоты квартиры. Покупателю необходимо обратить внимание на наличие свидетельства о регистрации права на жилое помещение и правоустанавливающие документы к нему, к которым относятся договоры: мены; купли-продажи; дарения; ренты; долевого участия в строительстве; свидетельства о праве на наследство по закону или завещанию; судебные решения и определения суда; распорядительные акты органов власти. "Покупателю рекомендуется проверить документы на происхождение, а также сверить паспортные данные владельца собственности с паспортными данными того лица, которое показывает документы на квартиру", - говорит генеральный директор юридической компании «Бергер и Партнеры» Юлия Кондратенко.
Видео. Гульнара Рахмангулова, генеральный директор экспертного риэлт-бюро "Тактик&Практик" о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке
У риэлторской компании такие документы должны быть от собственника.
Чтобы установить юридическую чистоту квартиры, необходимо проверить:
а) историю перехода права собственности на нее;
б) историю перехода прав проживания в квартире иных, кроме собственников, лиц для исключения возможности возникновения правопритязаний третьих лиц на проживание в квартире;
в) проверить на отсутствие фактов нарушения прав детей и иных находящихся под опекой или попечительством лиц в период совершения приватизации и любых иных сделок с квартирой;
г) проверить квартиру на наличие запретов, арестов, обременений на совершение сделок с ней (для этого обратиться в УФРС за выпиской из ЕГРП).
д) удостовериться, что собственники квартиры не лишены дееспособности и не имеют заболеваний, препятствующих им в совершении сделки; (как это сделать? 1. Обратиться к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи (напомним, что это необязательно) - нотариус обязан проверять дееспособность лиц, участвующих в сделке. На самом деле, обычно нотариусы ограничиваются написанием стандартной фразы. 2. Попросить продавца (продавцов) принести справку из псих- и наркодиспансера о том, что он не состоит на учете. - Примечание RB.ru.)
е) удостовериться, что нет оснований, предусмотренных законодательством в данной сделке, по которым ее впоследствии можно признать недействительной (например, порок воли и волеизъявления продавца)
На этом этапе вам не обойтись без помощи независимого юриста.
В момент осмотра квартиры специалисты из БН «Агент 002» советуют обратить внимание на следующее: требуется ли косметический ремонт (а если ремонт сделан, то какой: евроремонт при продаже оценивается в сумму, составляющую 20- 30 % от вложенных в него средств), нуждается ли квартира в капитальном ремонте, если жилье после пожара, это ощутимо снижает цену, так как необходимо счищать все вплоть до бетона. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят значительно дороже, чем остальные. Все изменения, проведенные в квартире, должны быть официально оформлены в соответствующих органах. Ещё один совет: если вы собираетесь делать ремонт в свежекупленной квартире, будет полезным для начала убедиться, что дом не подлежит сносу или реконструкции.
Источник:
В заключение
Мы попытались перечислить наиболее распространенные и относительно безобидные способы обмана клиентов риелторами и намеренно опустили случаи откровенного мошенничества с постановкой целых спектаклей с фальшивыми нотариусами, продавцами и поддельными документами, а также методы работы так называемых "черных риелторов", на счету которых не одна человеческая жизнь. Главное, что знание о методах работы посредников от недвижимости, дает вам шанс избежать распространенных ошибок при выборе риелтора или агентства недвижимости.
08.06.2010