Развенчивая мифы или какова реальная себестоимость строительства
В народе уже много лет гуляет байка о том, что девелоперы имеют баснословный доход, что с каждого проданного квадратного метра они кладут себе в карман 2-3 его стоимости. Кто-то даже приводит конкретные цифры. Мол, себестоимость метра $1,5 тыс., а продаем мы никак не меньше $4,5-5 тыс.
Откуда берутся конкретно эти цифры, какие "аналитики" их выдумали, я не знаю. Но могу предположить, что эти самые так называемые "эксперты" берут за основу стоимость строительно-монтажных работ (СМР), совсем забывая о таком понятии, как инвестиционная себестоимость, рассказал Владимир Воронин, президент Финансово-строительной корпорации "".
Если говорить о стоимости СМР, то она действительно более или мене соответствует этим $1,5 тыс. Причем СМР не сильно зависит от того, где строить, в Москве и Подмосковье. Для эконом-класса сегодня это примерно 32 тыс. рублей за метр. В "бизнесе" - около 40 тыс. рублей. А вот по элитному жилью сказать сложно. Там себестоимость строительства может быть абсолютно любой величины. Никто не запрещает, например, покрыть стены золотом. Ну а если серьезно, то на сегодняшний день в среднем это где-то 75-90 тыс. рублей за квадратный метр. Тут стоит оговориться, что это именно сегодняшний порядок цен. Достаточно небольшого изменения стоимости бетона и арматуры, и все эти средние цены сразу же изменятся.
Что же касается инвестиционной себестоимости, то здесь все гораздо сложнее. Если бы у меня спросили год-полтора назад, то я бы мог дать ответ на этот вопрос. Сегодня инвестиционную стоимость оценивать вообще нельзя. Просто потому, что в Москве сегодня ничего не строится, это не тот город, на примере которого можно приводить какие-либо цифры.
Поэтому обойдемся без конкретики, просто обрисую, из чего раньше складывалась инвестиционная себестоимость. Во-первых, это земля. В стоимости каждого квадратного метра затраты на приобретение земельного участка составляют $700-1000, в зависимости от места. Во-вторых, СМР. Это еще плюс $1-1,5 тыс., в зависимости от сегмента. Далее вспомним о кредитах. Это вообще отдельная тема. Я смотрю на разные компании, у которых по 10-15-20 млрд. рублей кредитов. При таких суммах, даже если ты продаешь в месяц жилья за 500-600 млн. рублей, даже если на миллиард, ты ежемесячно будешь отдавать 200-300 млн. в месяц только покрывая проценты. Если суммировать эти 3 составляющих, то это уже получается значительно больше той себестоимости в $1,5 тыс., о которой говорят "аналитики". И еще раз повторю, таков порядок был примерно год назад. Сегодня просчитать инвестиционную себестоимость невозможно, просто потому, что нечего считать.
Ровно по этой же причине сложно говорить о рентабельности строительного бизнеса. Если говорить про Подмосковье, то 15-20% - это уже очень хорошо. Ни о каких 2-3 "концах" речи не идет. Конечно, можно построить за $1,5 тыс. за метр. Но это будет новостройка в Подмосковье, в голом поле, да и то при условии, что сети подведут местные или федеральные власти. Но и за $4,5 это продавать никто не будет, покупатели такого ценообразования просто не поймут.
Могу привести в пример свой жилой комплекс "Зодиак". Нам с ним очень повезло. Мы строились в кризис, когда и материалы, и рабочая сила стоили намного меньше, чем сейчас. В итоге мы добились инвестиционной себестоимости на уровне 90-100 тыс. рублей за метр. При этом в кризис мы продавали не на много дороже. Не скажу, что прямо вообще в ноль, но с минимальной рентабельностью. Сейчас, когда комплекс уже достроен и почти все квартиры уже проданы, мы продаем там оставшиеся метры по 250-300 тыс. рублей. Получается как раз 2-3 "конца". Но если считать по всему дому в целом, то картина будет совсем другой.
Ну и наконец, о главном, о том, что заботит каждого потенциального покупателя недвижимости. Как сделать так, чтобы жилье стоило дешевле? У меня на этот вопрос однозначный ответ: не нужно ничего особенного делать, рынок все отрегулирует сам. Во время кризиса не было спроса, но был большой объем предложения - цены были минимальны. Сейчас ничего не строится, предложения нет, зато покупатели активизировались. Естественно, цены ползут вверх. Для того чтобы цены были доступными, нужно просто не мешать девелоперам больше строить. Вот и весь секрет.