Стоит ли торопиться с ипотекой
Цены на квартиры растут, а вместе с ними и размер ипотечных кредитов. Стоит ли оформлять ипотеку сейчас или есть смысл подождать снижения цен?
Ипотечный взрыв
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья столицы (без Новой Москвы) в 2018 году выросла на 16% и перевалила за 200 тыс. рублей, по данным аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. Это максимальный рост за последние пять лет. Причин несколько, но главная — ипотека. В прошлом году россияне взяли рекордное количество ипотечных кредитов — 1,5 млн на общую сумму 3 трлн рублей. «Росту цен способствует бурный рост ипотечного рынка, — говорит начальник отдела инвестидей «БКС Брокер» Нарек Авакян. — Рост выдачи ипотеки на 10% привел к увеличению спроса на недвижимость как минимум на 300 миллиардов рублей, или на 320 тысяч квадратных метров».
На ситуацию обратил внимание Банк России. «Риском для сектора выступает возможное возникновение кредитной спирали, в которой рост ипотечного кредитования выступает фактором роста цен на жилую недвижимость, а рост цен на недвижимость – фактором дальнейшего роста кредитования. Положительная обратная связь между ценами на недвижимость и ростом ипотечного кредитования характерна для периодов ипотечного бума», — говорится в обзоре финансовой стабильности за I квартал 2019 года.
До сих пор все развивалось по описанному ЦБ сценарию. За прошлогодним ростом ипотечного кредитования и цен на жилье действительно последовал новый виток роста кредитования. В I квартале 2019 года россияне заняли на покупку недвижимости 582 млрд рублей — это на 6% больше, чем в том же периоде годом ранее.
Средний размер кредита при этом, по данным НБКИ, вырос на 17,3%: чтобы угнаться за ценами, ипотечному заемщику приходится оформлять заем на бо̀льшую сумму. «Возьмем квартиру, которая в начале 2018-го стоила 5 миллионов рублей, — приводит пример руководитель службы ипотечного кредитования «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина. — Размер первоначального взноса при оформлении ипотеки составляет 20%, то есть это 1 миллион рублей, а оставшиеся 4 миллиона нужно было взять в кредит. К концу года жилплощадь вырастает в цене, скажем, до 5,5 миллиона. Для первоначального взноса покупателям нужно уже 1,1 миллиона рублей, а в кредит они берут 4,4 миллиона, то есть размер займа повышается».
В Банке ВТБ рост средней суммы подтверждают: «На рынке недвижимости Москвы и области в рамках новых выдач по итогам первого квартала, например, она составила около 4,4 миллиона рублей, в других регионах – около 2,1 миллиона. На рынке вторичного жилья – 4,3 миллиона и 1,9 миллиона рублей соответственно», — сказали в пресс-службе кредитной организации. В Абсолют Банке средняя сумма кредита выросла на 9%. «Ее увеличение связано в основном с ростом стоимости недвижимости. При этом для снижения кредитной нагрузки заемщики стали оформлять кредит на более длительный срок: если год-два назад он составлял 15—17 лет, то теперь —17—19 лет (в зависимости от региона)», — говорит управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.
Предел риска
Но есть, как говорится, и хорошие новости.
Во-первых, рост ипотечного кредитования — не единственный фактор, взвинтивший цены на недвижимость. «Еще один фактор – это запрет на долевое строительство и введение обязательных эскроу-счетов, из-за чего значительно выросли цены на первичное жилье и спрос частично переместился на «вторичку». Без учета последнего фактора рост цен на недвижимость вряд ли превысил бы 4%», — считает Авакян. Еще один фактор — сокращение числа сделок на рынке первичной недвижимости, добавляет Антон Павлов. Сейчас все больше заемщиков, в том числе на фоне роста цен на новостройки, делают выбор в пользу готового жилья. «Если это качественное жилье, то цена его будет, скорее всего, выше», — указывает Павлов.
Во-вторых, количество ипотечных кредитов в I квартале 2019 года уже снизилось на 5%. Не похоже, что на рынке недвижимости наблюдается ажиотаж.
В связи с этим эксперты сомневаются в том, что кредитная спираль продолжит закручиваться. У россиян просто не хватит денег, чтобы приобретать жилье при растущих ценах — даже в кредит.
«Ипотека является важным драйвером продаж на рынке недвижимости, но пока его объемы и темпы роста не достигли таких величин, которые бы позволили раскрутить спираль на рынке недвижимости. Роста спроса на квартиры, который бы мог привести к перегреву, пока нет. В основном жилье приобретают не в инвестиционных целях, а для улучшения жилищных условий. Поэтому, возможно, эффект спирали и появится, но это все-таки достаточно отдаленная перспектива», — считает Павлов.
«К нынешнему моменту значительная часть потребителей уже приобрела жилье, — говорит Векшина. — Более того, реальные доходы населения продолжают падать, покупательная способность рубля снижается, а ипотека как главный драйвер спроса на рынке в условиях снижающейся платежеспособности дорожает (по крайней мере дорожала до последнего времени). Поэтому роста стоимости «вторички» в текущем году специалисты компании не ожидают. Наоборот, они прогнозируют снижение среднего уровня цен на 5—7%. В мае падение спроса достигло пикового значения — минус 30% в годовом выражении».
Автор: Анна Пономарева