Как заработать на недвижимости, имея немного денег?

Можно ли зарабатывать на недвижимости обычному человеку, не имеющему в кармане семизначной суммы и в родственниках Абрамовича? Да! Просто не верьте 7 мифам о покупке недвижимости частными лицами в России.

Можно ли зарабатывать на недвижимости обычному человеку, не имеющему в кармане семизначной суммы и в родственниках Абрамовича?

Для начала о типовых заблуждениях.

 7 мифов о покупке недвижимости частными лицами в России

1.Недвижимость всегда растет, поэтому ее надо брать - будет расти всегда

2.Недвижимость легко продать.

3.Для того что бы зарабатывать на недвижимости нужны большие деньги, а у меня их нету.

4.Можно купить недвижимость в ипотеку, потом сдавать ее в аренду и через 10-15-20 лет, она сама себя окупит.

5.Недвижимость - это сложно, а у меня нету соответствующего образования, я не смогу сам все просчитать и разобраться.

6.На недвижимости можно быстро заработать.

7.На это нужно очень много времени, которого у меня нету

Что же конкретно делать, чтобы заработать?

Миф №1."Недвижимость растет всегда"

Для начала определимся с терминами. Рост цены недвижимости – это любое изменение в стоимости -  хоть полпроцента, хоть на на 100 %. Если рост - это любое изменение, то рост на длинных промежутках времени будет почти всегда. Почему почти - потому что стоимость недвижимости во всем мире и у нас привязана к спросу: если спрос снижается то стоимость недвижимости снижается. Соответственно, недвижимость растет только там где есть спрос. В той же Америке, есть города где недвижимость не растет или падает на протяжении большого отрезка времени, по причине, например, закрытия или сокращения деятельности крупных, как у нас принято говорить, «градообразующих» предприятий. Так что даже на длинном промежутке времени, несмотря на инфляцию, недвижимость растет в цене только там, где есть спрос.

Так как эта статья для тех, кто хочет заработать, то ростом мы будем называть только такую ситуацию, когда положительное изменение цены на недвижимость больше чем процент по кредиту. Соответственно, если вы собираетесь заработать только на росте цены и, допустим, ипотека у вас под 12 % годовых, то доходность в год должна быть больше этой цифры. Кроме того, часто нету денег и на первоначальный взнос, поэтому возможно, что часть денег или все вам придется брать в виде кредита на неотложные нужды, то ставка по нему будет выше. Плюс прибавим сюда неизбежные расходы на оформление и прочие мелкие расходы - отсюда выходит что, как минимум, в первый год недвижимость должна принести не менее 16 % годовых - это что бы вы вышли в ноль. Но ради нуля нету смысла все это затевать. Сколько вам надо? Давайте подсчитаем. Допустим, квартира стоит 3000000, 1 % от стоимости 30000 рублей, затевать такую операцию ради того, чтобы заработать всего 1 %, лично я не буду - надо как минимум 3 %. Т.е. допустим, что за год квартира должна прибавить в цене минимум на 16+3=19 %. И это при условии, что вы взяли кредиты на тех условиях, что я написал. Замечу, что это довольно привлекательные цифры - большинство возьмет под большие проценты, соответственно, изменяться расчетные цифры в большую сторону.

По поводу прогноза цен в различных изданиях и людской молвы про вечный рост. Прогнозы цен, во-первых, противоречивые,  а во вторых, очень много публикаций исходит от лиц, заинтересованных в росте. В-третьих, есть главное ограничение на рост- спрос.

Про людскую молву. Большинство «расчетов» строится на том, что было раньше, т.е. если за последние 3-4 года недвижимость выросла в 3-4 раза, то уж в этом году может быть чуть скромнее, но никак не меньше, чем на 50 %. Это все равно как если бы расчеты вашего личного роста строились на том, как вы выросли в прошлом (допустим, в 15 лет выросли на 5 сантиметров за год, то к 30 будете великаном) - но мы знаем, что это не так, достаточно посмотреть в зеркало

Моя методика проста. Если квартиры стоят таких денег, значит их кто-то покупает, соответственно это либо спекулянты, либо конечные потребители, т.е. те которые будут жить в этих квартирах. Но спекулянты в конце концов продают их реальным собственникам, т.е. нам с вами (в этой статье я не рассматриваю дома и квартиры для крутых, я имею ввиду обычное жилье). Поэтому простой расчет, если квартира стоит 3000000 ( 1 комнатная в моем городе, в новом доме из кирпича в нормальном районе, но не центр) соответственно, при первом взносе 10 %, кредит составляет 2700000 (если вы счастливчик и взяли ипотеку под 12 % годовых, т.е 1 % в месяц), то только проценты составят 27000 каждый месяц. Кроме этого надо еще основной долг платить. Допустим, вы взяли ипотеку на 15 лет, 2700000/(15*12)=15000 – т.е. всего вам надо платить 27000+15000=42000 рублей. При расчете, что человеку надо есть пить, одеваться – следовательно, заработок в месяц должен быть 65000-70000 минимум. Если вы один или на семью, где двое работающих. При средней зарплате примерно в 16000 получается, что все кто ниже и выше средней даже в два раза, купить такую квартиру по ипотеке не способны. Конечно, люди выкручиваются, но всему есть предел.

Миф 2.Недвижимость легко продать.

Для начала решим, что такое легко. Легко -  это быстро найти покупателя и получить деньги. Этот процесс необходимо разделить на два этапа: поиск покупателя и оформление сделки.

Когда покупатель находится быстро? Рассмотрим два главных фактора.

1. Цена

а) когда цена быстро растет, на 5-10 % в месяц - из-за этого возникает ажиотаж

б) когда ваша цена привлекательна, т.е. вы продаете дешевле рынка, т.е. если у все за 1000000, а вы за 800000

2. У вас действительно «хорошая» недвижимость

Хорошая - значит идеально подходящая под какого то конкретного клиента, а точнее у вашей недвижимости есть то, что для клиента важнее цены - это может быть расположение дома, вид из окон, выгодное соседство, детские площадки, транспортная доступность.

Пример: Есть такой в Москве бизнесмен Арас Агаларов, он владелец выставочных и торговых комплексов «Крокус». Одним из первых его проектов был элитный дом, квартиры в котором продавались только по рекомендациям, т.е. не каждый мог, даже имея нужную сумму, приобрести квартиру в этом доме, а цены там были высокие даже для Москвы. Агаларов приводил пример, что один человек два раза пытался приобрести квартиру в этом доме, но ему каждый раз отказывали - так как тот имел какой то «непонятный» бизнес.

Безусловно, главным фактором является цена. Но по мере роста доходов, покупатели все больше обращают внимание и на факторы, перечисленные в п.2. Для того, чтобы скорость была максимальной, у вас должна быть привлекательной и цена, и недвижимость должна иметь важные для клиента качественные черты.

Теперь рассмотрим, как это все происходит в реальности. Первое – определите, растет ли рынок недвижимости в вашем городе. Для этого посмотрите на то, как изменились цены за последние несколько месяцев (обычно публикуется в газетах или на специализированных сайтах). Нас интересует, насколько изменились. Напомню наш пример - для того, чтобы заработать, надо чтобы цены менялись не менее чем на 19 % годовых – вычислить, скока за месяц, думаю, сможете без меня.

Часто пишут, что цены растут. Те, кто это делает, в большинстве случаев ориентируются на те цены, которые указаны в объявлениях частных лиц и застройщиков, но есть одно большое НО. Часто бывает что большинство квартир не продается, но в надежде на рост и для того что бы отбивать проценты по кредитам застройщики и продавцы ( а среди них немало спекулянтов-инвесторов, которые тоже деньги где то заняли) просто повышают цены.

Как это проверить: берете газету по недвижимости за пару месяцев и смотрите, сколько объявлений повторяются в текущем выпуске. Вы будете удивлены, узнав, что есть достаточно большое количество продавцов, которые продают свои объекты больше 2-3 месяцев - и при этом все время повышают цены.

Т.е. в большинстве городов взрывной рост стоимости недвижимости прекратился, и спекуляция по принципу «чего бы не купил, все вырастет» уже не проходит.

Личный пример: В данный момент я выставил на продажу квартиру, купленную с целью заработать. Цена выросла достаточно, в течение нескольких месяцев не меняется ( ни в частных объявлениях ни у застройщика) - и теперь каждый месяц я плачу проценты за кредиты которые не поднимают стоимость квартиры. Сначала я дал объявление с минимальной ценой, как у моих конкурентов. За две недели был один звонок от агентства недвижимости, которые навяливали мне свои услуги. Потом я решил поставить эксперимент - и сделал цену на 150 тысяч дешевле, чем у моих конкурентов. Звонков стало больше - 2 в неделю. Хочу отметить что продаваемая мною недвижимость находиться в хорошем доме, хорошем районе.

Только после того как я снизил цену, я стал встречаться с покупателями, которых можно разделить на две части: посредники и те, кто покупает для себя. Как работают посредники – представители очень крутого местного агентства, узнав все мои условия, сказали многозначительно, что «подыскивают объекты для инвестиций для своих клиентов». Два раза в неделю они приводили клиентов и перед показом просили меня не называть цену, а сами называли цену на 150-200 тысяч больше чем просил я. Вот и все инвестиции. А самое смешное, что они с этих людей просили еще 6 % за свои услуги, типа за поиск. По секрету мне рассказали ,что в последние 3 месяца вообще «ничего не продается», по многим объектам даже никто не звонит - мой еще ничего.

Несмотря на то, что я нашел двух покупателей, обе сделки сорвались по причинам, о которых я упомяну ниже.

Итак: в большинстве городов взрывной рост прекратился, как проверить это написано выше. Еще один способ проверки – прикиньте, сколько должен зарабатывать человек, что бы купить такую квартиру (смотрите статью про первый миф) и зарабатывать на стратегии «все равно вырастет» не получится, а поиск покупателя может занять несколько месяцев.

После того, как вы нашли покупателя, еще стоит вопрос с оформлением - не буду вдаваться в юридические подробности, сроки и объем операций можно найти на любом сайте недвижимости. Нас интересует срок, на который оттягивается получение вами денег, реально это где-то от месяца до полутора (сюда входит и процедура проверки вас покупателем и сбор различных справок). Конечно, можно все быстрее, но скорость часто приходится доплачивать. Еще один нюанс - про квартиры в новостройках, многие банки под разными предлогами не дают ипотечные кредиты на те дома которые находятся в фазе сдачи, т.е дом вот вот-вот сдадут, но свидетельства о собственности у вас еще нет, а только его получение занимает вместе со справкой из БТИ ( от 3 до 5 недель). Именно поэтому сорвалась моя сделка. Покупатель хотел взять по ипотеке, а его банк ему отказал без свидетельства о собственности.

Вывод: недвижимость не является высоколиквидным товаром, т.е. тем, который можно быстро продать. Минимальный срок без существенной потери в цене – месяц, а в большинстве случаев гораздо больше.

Миф № 3. Для того что бы зарабатывать на недвижимости нужны большие деньги - у меня их нету.

Бесплатно в нашем мире только сыр, да и тот в мышеловке. Конечно, для того что бы купить недвижимость нужны деньги, для большинства из нас это деньги большие.

Возьмем наш пример. Напомню, мы рассматриваем недвижимость в виде квартиры за 3000000.

 Первый способ купить – это найти всю сумму сразу, лично у меня столько нет, поэтому мне этот способ не подходит.

Второй способ – взять в ипотеку. Хотя в рекламе некоторых банков еще в прошлом году попадались предложения о ипотеке без первоначального взноса,   в данный момент практически никто эту услугу не оказывает - в лучшем случае вам попадется вариант при первом взносе в 10 %, т.е. имея 10 %, мы можем осуществить сделку с недвижимостью в 3000000.

Но вы можете сказать, что и тех 300000, что нужны на первый взнос, у вас нет - и вообще вы ограничены в средствах, вам едва хватает на жизнь.

Деньги на первый взнос можно взять в другом банке как кредит на неотложные нужды.

Конечно, многие из вас скажут, что банк им денег не даст, что работы у вас нет, либо платят там мало, либо неофициально, либо нету денег на ежемесячные платежи. Как решить эти проблемы, я расскажу попозже, а теперь представим, что вы нашли деньги на первый взнос, соответственно с выгодой для себя купили недвижимость на 3000000. Вы скажите что все – вы можете купить недвижимость всего на 3 млн. и ждать-переживать, как бы ее продать, но это не так. Ниже изложены два примера, как мои знакомые купили коммерческую недвижимость.

1.Офис для себя. Мои знакомые решили купить офис для себя - народу у них работает много, снимать надоело. После изучения местного рынка недвижимости, проведения правильных переговоров с продавцом, они купили двухэтажное здание. Для его покупки они использовали кредит банка - но в два этапа. На первом этапе они взяли краткосрочный кредит под свои обороты на полгода, на эти деньги купили здание и оформили на себя, потом они разделили по документам здание на две части, т.е. вместо одного свидетельства о собственности у них стало 2, на каждый из этажей. Потом пригласили оценщика который сотрудничает с банком - и тот оценил каждый этаж за сумму всего здания. Как такое могло быть? Во-первых, мои знакомые купили здание правильно, т.е. по хорошей цене, во-вторых, цена немного подросла, в-третьих, оценщики часто используют как один из методов сравнительную оценку - они ищут примерно такую же недвижимость, которая продается в примерно таком же районе, и узнают цену. Часто цена продавца намного выше реальных цен. Таким образом, заложив банку только половину здания, вторая половина осталась полностью за мои знакомыми. Конечно, они за нее платят все платежи, но для данного примера главное сама схема сделки. Конечно, пример многим не подходит - нет у вас фирмы с оборотами и т.д. Следующий пример намного интереснее.

2. Как купить BMW-x5, с одной сделки. Другой мой знакомый рассказал об одной из своих сделок. Он в течение 6 месяцев изучал местный рынок - каждый день ездил на встречи и представлялся желающим купить недвижимость различной стоимости, встречался с нужными людьми (строителями, юристами, риэлторами), т.е. со всеми, кто мог бы помочь ему в осуществлении сделки. В конечном итоге он нашел интересный объект, оценил его и решил покупать. Но, у него не было ни работающей фирмы, ни денег на первый взнос. Как он осуществил сделку. Он взял копии документов и пошел во все местные банки. Спросил, сколько от стоимости недвижимости ему дадут взаймы – кто-то говорил 70 %, кто-то 80 %. В нескольких банках у него были знакомые или знакомые знакомых, но никто просто так денег не хотел давать. После того как ему дали твердый ответ в паре банков, он пошел искать деньги на первый взнос и ремонт помещения путем обзвона знакомых и знакомых своих знакомых. Он нашел человека, кто захотел вложить в это дело деньги, т.е дать деньги на первый взнос. Конечно, он рассказал ему о договоренности с банком - о том, как они будут эту недвижимость покупать и как потом будет продавать, про возможные риски и что они с ним будут делать. Но факт остается фактом. Сколько он конкретно заработал, я не знаю, но поменял свою «десятку» на BMW-x5.