ЗПИФ защитит сбережения и поможет заработать на недвижимости
Покупать квартиру в новостройке напрямую имеет смысл, если человек собирается в ней жить. Если же покупка совершается в инвестиционных целях, непрофессиональному инвестору зачастую проще вложиться в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости. При правильном выборе управляющей компании это не только повышает прибыль, но и снижает риски, в том числе юридические.
Покупать квартиру в новостройке напрямую имеет смысл, если человек собирается в ней жить. Если же покупка совершается в инвестиционных целях, непрофессиональному инвестору зачастую проще вложиться в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости. При правильном выборе управляющей компании это не только повышает прибыль, но и снижает риски, в том числе юридические.
Дом на паях
Сам фонд заключает договор доверительного управления с управляющей компанией, которая и распоряжается имуществом ЗПИФа. «Инвестор после вступления в фонд получает от управляющей компании ценную бумагу, которая подтверждает его право на владение долей в этом имуществе», - отмечает управляющий партнер НСКА Юрий Гольдберг. Например, трое инвесторов объединили свои средства и купили объект. Согласно размеру внесенных средств, каждый из них имеет право на долю в этом объекте.
«По окончании срока действия договора доверительного управления владелец инвестиционных паев может претендовать на денежную компенсацию от стоимости имущества ПИФа пропорционально количеству принадлежащих ему инвестиционных паев», - отмечает Александра Ильина, советник президента по правовым вопросам Национальной лиги управляющих.
«В свидетельстве о праве собственности на объект недвижимости, которое получает управляющая компания, Росреестр указывает, что собственниками недвижимости являются именно пайщики фонда, а не управляющая компания или фонд», - уточняет Роман Шемендюк, генеральный директор ООО «УК КапиталЪ ПИФ». Однако выделить при этом долю пайщика в натуральном выражении, например, в виде квартиры или какого-то количества квадратных метров нельзя.
Основной риск при покупке ЗПИФа недвижимости, по мнению генерального директора УК «Финам Менеджмент» Андрея Шульгина, заключается в том, что стоимость ценной бумаги пайщика будет зависеть не только от рынка, но и от мастерства управляющего фондом. Но добавляет, что и выигрыш может быть существенным, ведь если управление фондом осуществляется эффективно, прибыль инвестора будет больше, чем может добиться непрофессиональный инвестор при прямых инвестициях.
Между фондом и инвестором заключается договор доверительного управления, который регулирует деятельность обеих сторон. Этот документ, с одной стороны, накладывает ограничение на деятельность управляющей компании, а с другой – является стратегией, согласно которой управляющая компания должна инвестировать средства. Например, в договоре прописано, что может делать управляющая компания, куда ей разрешено вкладывать деньги, в каком размере и в какие объекты.
Со своей стороны пайщик, согласно документу, может запрашивать информацию о том, куда были инвестированы его средства и в каком объеме, а также изменять условия договора и даже менять управляющую компанию. Прерогативой замены управляющей компании обладает не один человек, а общее собрание пайщиков. Сама процедура «смены власти» в фонде, а также различные нюансы, например, какое количество голосов необходимо набрать для смены управляющей компании, прописаны в договоре доверительного управления.
Всевидящее око
Кроме этого, данная сфера находится под контролем одного из самых сильных регуляторов на рынке - Федеральной службы финансовых рынков (ФСФР России), которая контролирует работу управляющей компании, независимого регистратора и регистратора фонда. Активы ПИФа хранит специализированный депозитарий, независимый госорган. Он проверяет все сделки фонда на соответствие законодательству и отсутствие нарушений прав пайщиков. «По закону о паевых фондах, без согласия депозитария ни одна сделка с имуществом фонда не может быть реализована, - отмечает Роман Шемендюк. - Поэтому надежность сделки, проведенной фондом, можно оценить как более высокую, чем если покупатель будет совершать ее самостоятельно».
Кроме того за паевыми инвестиционными фондами следит независимый регистратор. Он проверяет все происходящие в этой сфере сделки на соответствие договорам доверительного управления. Также обязательно наличие независимого оценщика, который оценивает стоимость чистых активов фонда, и аудитора, который проверяет все движения средств пайщика.
В результате, как отмечает Роман Шемендюк: «Установленная законодательством независимая от управляющей компании фонда система учета прав на паи и их оплаты практически исключает возможность совершения с ними каких-либо мошеннических или непреднамеренно неправомерных действий». В отличие от ЗПИФа при прямой покупке недвижимости и заключении договора купли/продажи необходимо учесть большое количество нюансов. Иначе все может закончиться оспариванием сделки или ее отменой, а возможно и потерей средств, даже после успешной государственной регистрации квартиры на покупателя. Ведь никогда нельзя быть на 100% уверенным, что не объявится еще один претендент на купленную вами квартиру. Например, родственник предыдущих собственников жилья, если речь идет о вторичном рынке или еще один покупатель этой же квартиры в новостройке. К слову, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж, даже когда дольщики заключали с застройщиком договоры долевого участия.
Это не только серьезные риски в будущем, но и дополнительные расходы инвестора на юридическую проверку чистоты сделки.
К тому же объекты, в которые паевой инвестиционный фонд инвестирует средства, проходят проверку на предмет надежности, и эту работу проделывает профессиональная команда из управляющей компании. В то же время человек, решивший самостоятельно инвестировать средства в недвижимость, не имеет соответствующих навыков. Поэтому его риски по сравнению с рисками участников ЗПИФа в разы выше. Конечно, самостоятельный инвестор может привлечь к проверке объекта недвижимости частного юриста. Однако он сможет проверить лишь правильность оформления документов, но не сможет оценить, например, финансовую устойчивость застройщика, генподрядчика или вероятность банкротства девелопера проекта. Поэтому, приобретая квартиру самостоятельно, инвестор рискует выбрать не ту квартиру, не в том доме и не у того застройщика, что в итоге может привести к потере денег, времени и нервов.
Яйца по корзинам
К тому же ЗПИФы минимизируют риски вложения в проект, который в будущем может быть заморожен. Допустим, на каком-то объекте возникли проблемы с продажами, что привело к приостановке строительства, так как у девелопера нет собственных средств. В этом случае частному инвестору, который приобрел квартиру в этом доме, остается либо ждать, либо идти в суд.
Что может сделать ЗПИФ? Управляющая компания может среагировать раньше, чем непрофессиональный инвестор, и вывести деньги еще до того, как начались серьезные проблемы. Она следит за ситуацией и проводит постоянный мониторинг объектов, в которые вложила средства фонда. Скажем, если специалисты замечают, что в будущем на каком-то объекте велика вероятность возникновения проблем, они могут оперативно принять решение о продаже этих активов. Покупатель одной или нескольких инвестиционных квартир такой возможности не имеет. Такие инвесторы, как правило, видят, что их вложения под угрозой уже тогда, когда ничего исправить нельзя, а факт возникновения проблем на этом объекте становится известен широкому кругу людей. В связи с этим продать квартиру в таком проблемном доме практически невозможно.
Есть и еще один вариант решения этой проблемы. Если причина недостроя – отсутствие средств и невозможность продать оставшиеся квартиры, то ПИФ, имея свободные средства, а также доли в других объектах, может предложить застройщику выкупить оставшиеся квартиры в доме. В результате застройщик получит средства для завершения стройки, а паевой инвестиционный фонд не только сохранит капитал, но и заработает на этом, учитывая, что квартиры были выкуплены у застройщика со значительным дисконтом.
У каждого способа, будь то прямая покупка недвижимости или инвестирование в паевые фонды недвижимости, есть свои преимущества и недостатки. Но более надежным и законодательно защищенным инвестиционным инструментом являются ЗПИФы. Кроме того, стоимость «входного билета» в паевой инвестиционный фонд начинается с отметки в 100 тыс. рублей. Эта сумма несоизмерима с той, которую необходимо иметь на руках для покупки целой квартиры, а тем более нескольких, если инвестор желает диверсифицировать риски. Конечно, приобретая пай в ЗПИФе, покупатель рискует, так как может выбрать менее опытную и профессиональную управляющую компанию, что приведет к денежным потерям. Однако, если выбор сделан правильно, пайщику останется лишь подождать, а затем получить прибыль, которая будет в разы больше, чем у непрофессионального инвестора при прямом инвестировании.