Что такое краудфандинговые инвестиции, и какие риски они несут

Инвесторы стремятся диверсифицировать пакет и закономерно обращают внимание на недвижимость. Коммерческая недвижимость бывает складской, под офисы и торговой. У каждой свои особенности, но есть один факт, который выгодно подсвечивает торговую недвижимость среди прочих – продуктовый ритейл. 

Он живуч в любой экономической ситуации, а поэтому сохраняет витальность всего объекта.
 
Магистральные арендаторы торговой недвижимости – супермаркеты и гипермаркеты – это те компании, которые предлагают товары первой и второй необходимости. То есть продукты, которые мы будем покупать всегда – в любой экономический цикл. А вот если экономика падает, то офисы и склады становятся вакантными, и доход инвестора падает. 

После того, как инвестор нацелился на торговую недвижимость – приключения только начинаются. Есть масса небольших объектов дешевле 200 миллионов рублей, в которые довольно просто инвестировать. Проблема в том, что такие площадки с высокой конкуренцией, а доход от них небольшой. Перемещаем взгляд на крупные объекты, которые сулят лакомый кусок прибыли – в них больше разнообразных типов арендаторов. Это плюс для инвестора, поскольку работает тот же механизм, что и с диверсификацией портфеля активов – экономика повлияла на один тип арендаторов, но не затронула других. Но с такими объектами наталкиваемся на неподъемную сумму. 

Как раз в этом случае и помогают краудфандинговые инвестиции. 

Компании, которые специализируются в этом направлении,  находят объекты институционального характера, упаковывают их в закрытый паевый инвестиционный фонд, а паи продают розничным инвесторам. Эксплуатацию и аренду платформа как правило берет на себя. Инвесторы ежемесячно получают арендный доход, очищенные от всех расходов и налогов, на карту. Доход у инвестора получается по-настоящему пассивным: упала штукатурка, съехал арендатор, инспекции – эти вопросы закрывает управляющая компания, лицензированная Центробанком. С учетом индексации договоров аренды инвестиции окупаются в среднем за семь-восемь лет.

Но в любых инвестициях есть свои риски. Знать о них необходимо, бояться не стоит, управлять надо.

Три основных группы риска.

• Юридические – законность застройки. Как управлять: заказываем экспертизу от компании, которая не связана интересом с объектом продажи. Не полагаемся на документы от владельца.
   
• Форс-мажорные и стихийные. Как управлять: страхуем.
   
• Коммерческие – насколько недвижимость востребована арендаторами, какой она будет приносить доход и какие потери. Арендатора интересует востребованность со стороны конечного покупателя. На это влияет трафик. А на него в свою очередь влияет масса других факторов: дороги, конкурентное окружение, доступность для людей и так далее. Как управлять: до инвестирования, получаем оценку от экспертов или замеряем трафик до инвестирования.

Самое главное, на старте исключить юридические проблемы с собственником. Коммерческие риски – гораздо сложнее. Краудфандинговые компании, как правило, отрабатывают более 50 критериев. Они снимают риски во время анализа объекта. Прибыль пайщиков – их прибыль, поскольку они получают процент от общего оборота.  

Но не менее важно, чтобы инвестор озаботился тем, кто будет управлять этой группой рисков: либо он сам, но тогда доход перестанет быть пассивным, либо нанять компетентных управляющих. 

Краудфандинговые площадки такими ресурсами располагают. И берут в среднем 12,5% от арендного потока за управление объектом недвижимости. В этот процент как правило входят расходы на инфраструктуру инвестиционного фонда: управляющая компания, специализированный депозитарий и регистратор. Доходность объектов составляет примерно  9-10% за вычетом налогов и расходов. Или 11-12% – до вычета. 

Читайте также: «Закон о краудфандинге» не принесет специальные налоговые льготы

***

Однако не столь важно, находите вы команду управляющих или управляете им самостоятельно. Главное – помнить обо всех подводных камнях и держать руку на пульсе – через команду или самостоятельно.

Автор: Булгун Эрендженова