Договор аренды офиса: что обсудить со своим юристом

Аренда недвижимости — это всегда риск риск как для арендатора, так и для арендодателя. На что обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы избежать возможных убытков?

Внесение платы за период, в котором объект не использовался

Одним из самых распространенных спорных моментов является вопрос взыскания с арендатора платы за время, в течение которого он не пользовался арендуемым объектом. Например, во время проведения арендодателем ремонта объекта по не связанным с деятельностью арендатора причинам.

В том случае, когда арендатор не имеет возможности пользоваться имуществом, арендодатель фактически не предоставляет ему арендуемое имущества, следовательно, утрачивает право требования внесения арендной платы за указанный период.

Судебной практикой по данному вопросу делается однозначный вывод: арендодатель не вправе требовать платы за период, в котором арендатор был лишен возможности использовать арендованное имущество (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), утв. Президиумом ВС РФ 26.06.15).

В частности, как показывает практика, суд отказывает в удовлетворении требований арендодателя о взыскании платы в следующих случаях:

• арендатор не мог использовать арендуемое имущество в силу обстоятельств непреодолимой силы (постановление АС Дальневосточного округа от 09.09.14 по делу № А73-14050/2013);
• арендатору был ограничен доступ в арендуемое помещение (постановление АС Волго-Вятского округа от 30.07.15 по делу № А28-10402/2014);
• арендатор не имел возможности использовать переданный объект по его назначению (постановление АС Дальневосточного округа от 21.11.14 по делу № А51-30018/2013);
• арендатором были обнаружены скрытые, ранее не учтенные недостатки (постановление АС Северо-Западного округа от 02.10.15 по делу № А42-6243/2014);
• арендатор был лишен возможности пользования помещения из-за нахождения в нем третьего лица (постановление АС Волго-Вятского округа от 01.10.15 по делу № А43-11313/2014).

Судебная практика изобилует подобными решениями, вынесенными с учетом различных обстоятельств.

Несмотря на сложившуюся положительную судебную практику, не лишним будет прописать в договоре аренды порядок действий сторон при невозможности использования арендуемого объекта арендатором.

Возможные предпринимательские риски

Достаточно распространенной является ситуация, когда арендатор оказывается в тяжелой финансовой ситуации или находит более привлекательное предложение на рынке недвижимости. В случае если договор заключен на неопределенный срок, возможность внесудебного отказа от договора предоставлена законом (ст.610 ГК РФ). Если же договор заключен на определенный срок, возможность одностороннего отказа без обращения в суд не допускается, а перечень оснований для расторжения через суд весьма ограничен.

Судебная практика показывает, что такие явления как финансовые затруднения, инфляция, экономический кризис и утрата интереса к договору являются предпринимательскими рисками, а потому не относятся к обстоятельствам, которые лицо не могло бы предвидеть. Исходя из этого, суды считают, что стороны по договору могут и должны учитывать риски ухудшения своего финансового положения и общей экономической ситуации, в силу чего данные явления не являются существенными изменениями обстоятельств, достаточными для расторжения договора в судебном порядке.

Для минимизации указанных рисков, необходимо включить в договор аренды, заключенный на определенный срок, условие, предусматривающее право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке.

Компенсация неотделимых улучшений

Нередко споры возникают на почве разногласий по поводу компенсации стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором. По общему правилу, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из данной нормы следует, что арендодателю выгодно включение в договор условия, по которому стоимость неотделимых улучшений не компенсируется арендатору. Потому для арендатора важно обращать внимание на наличие такого пункта в договоре при его заключении и оценивать его важность, исходя из собственного планирования деятельности с использованием арендуемого объекта, а также предполагаемой вероятности его улучшения в будущем.

Если арендатор заявляет о намерении произвести неотделимые улучшения на объекте, целесообразно включить в договор правила проведения таких работ. В правилах рекомендуется указать на обязательность предварительного согласования с арендодателем планировочных решений, своевременное предоставление арендатором необходимых разрешений контролирующих органов. Также стоит прописать минимальные технические требования: соблюдение пожарной и санитарной безопасности, порядок вывоза строительного мусора, режим проведения шумных работ в помещениях при наличии соседствующих лиц и т.д.

В случае компенсации арендодателем неотделимых улучшений, согласованных с ним, в договоре рекомендуется конкретизировать форму и необходимые положения для согласования.

Для некоторого упрощения расчетов, связанных с возмещением неотделимых улучшений, законом предусмотрена возможность зачета затрат арендатора на неотделимые улучшения в счет арендной платы за определенный период, если такое положение указано в договоре.

Размер ответственности за убытки

Законом допускается включение в договор положений об ограничении максимального размера ответственности за убытки, причиненные другой стороне договора. При этом прямо запрещено заранее ограничивать или исключать ответственность за умышленное нарушение договора.

При установлении в договоре условия об ограничении ответственности за причинение убытков обязанность по доказыванию отсутствия умысла лежит на нарушителе обязательства. В обоснование своих заявлений нарушитель может предоставить доказательства, свидетельствующие о проявлении им минимальной степени заботливости и осмотрительности при исполнении обязательства (постановление Пленума ВС РФ от 24.03.16 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств»).

Для уменьшения размера возмещения до фактической стоимости утраченного или поврежденного имущества в договоре можно указать конкретную сумму, ограничивающую максимальный размер возмещения, предусмотреть возмещение только реального ущерба, исключая упущенную выгоду, или установить зачетную неустойку, позволяющую впоследствии взыскивать убытки в части, не покрытой неустойкой.

Вопрос ограничения ответственности может стать одним из непростых вопросов, разрешаемых в процессе переговоров, предшествующих заключению договора. Арендатору следует обратить пристальное внимание на данный вопрос, так как именно он несет наибольший риск причинения вреда имуществу арендодателя и несения ответственности.

Соблюдение указанных рекомендаций на фоне разумного подхода к заключению договора, а также взаимный учет интересов контрагента позволят снизить риски возникновения разногласий в процессе заключения и исполнения договора аренды, способствуя оптимальному и продуктивному ведению субъектами хозяйственной деятельности.