"Доказано: самый длинный жизненный путь у семейных компаний" - совладелец группы "Регионы" Амиран Муцоев о бизнесе, родственных связях и IPO
— "Регионы" строят торговые центры, зачем вам понадобилось выкупать у "Сбербанк капитала" разрозненные магазины сети "Алпи"?
— Группа "Ташир" Самвела Карапетяна, также участвовавшая в аукционе "Сбербанк капитала", как-то быстро сошла с дистанции. Накануне торгов выяснилось, что на реконструкцию этих объектов потребуются значительные средства, но вас это почему-то не остановило...
— Мы тщательно проанализировали, в каком состоянии находятся объекты, каковы арендные ставки. Конечно, мы рассчитали и необходимый объем инвестиций. Чтобы торговые комплексы "Алпи" стали пригодны для арендаторов, необходимо вложить 1,8 млрд руб. С учетом этого мы и посчитали, что целесообразно покупать эти объекты за 3,5 млрд руб. В результате вся сеть объектов достается нам за 5,3 млрд руб. К тому же нынешний кризис хоть и затяжной, но не вечный — придет время, когда стоимость этих объектов будет расти.
— Почему тогда Сбербанк не оставил себе бывшие магазины "Алпи", как это случилось с бизнесом "Мосмарта", который также за долги достался банку?
— В чем же заключается интерес региональных властей?
— Будут ли объекты "Алпи" инкорпорированы в развиваемую вашей группой сеть торгово-развлекательных центров "Июнь"?
— Нет, это две разные по формату сети. "Июнь" строится в крупных региональных городах и имеет развлекательную составляющую. А бывшие объекты "Алпи" — это магазины целевых покупок, то есть покупатель приходит в гипермаркет. Мы проведем ребрендинг бывших магазинов "Алпи": выберем название, которое будет ассоциироваться с Сибирью. Параллельно ведем переговоры с потенциальными якорными арендаторами, которые готовы открыть в бывших объектах "Алпи" свои магазины. Среди претендентов как региональные ритейлеры, например "Кора", так и федеральные и международные сети.
— Кто-то из крупных сетей уже заинтересовался вашим предложением?
— Я не могу комментировать переговоры, но интерес к сибирскому рынку, куда федеральные и международные сети долгое время не могут выйти, есть. Для ритейлеров одной из главных проблем было отсутствие четко налаженной логистики в Сибири. Чтобы строить магазины с нуля, им пришлось бы создавать свои распределительные центры. Но если строишь два-три магазина, затраты на логистику делают проект абсолютно невыгодным. Был другой вариант, который выбрала "Алпи",— продавать в основном те продукты, которые компания сама производит. Но в большинстве своем ритейлеры просто ритейлеры, и им неинтересно запускать собственное производство. В итоге "Алпи" практически работала без особой конкуренции.
— Выходит, что банкротство "Алпи" на руку федеральным и международным ритейлерам?
— До кризиса "Регионы" открыли два ТРЦ "Июнь" в Санкт-Петербурге и Красноярске. Сейчас вы развиваетесь так же активно или, как и многие девелоперы, приостановили запуск новых проектов?
— Месяц назад подмосковные чиновники заявили, что IKEA готова вложить до $1 млрд в строительство торгового комплекса в Мытищах. Вы не боитесь конкуренции?
— Я не исключаю, что если IKEA все-таки построит в Мытищах свой четвертый в столичном регионе торговый комплекс "Мега", то конкуренция в этом районе может быть высока. Но я не стал бы драматизировать ситуацию. Шведский девелопер приобрел участок, от которого в свое время наша группа отказалась. На этой площадке практически невозможно строительство, поскольку этот земельный участок находится в сложившемся историко-культурном районе Московской области. Даже такой крупной компании, как IKEA, согласовать проект застройки будет невозможно. Проблема в том, что участок граничит с охранной зоной, так как в непосредственной близости находятся объекты культурного наследия федерального значения — церковь Благовещения Пресвятой Богородицы XVII века и дворцовая усадьба Тайнинское XIV-XVII веков.
— Какова общая долговая нагрузка "Регионов"?
— Она едва достигает $100 млн. Наша кредиторская нагрузка в полтора раза ниже того арендного дохода, который мы получаем от наших объектов. Мы не успели раздуть свой кредитный портфель отчасти из-за ажиотажа, который был на рынке недвижимости до кризиса. Раньше площадки под строительство расходились так быстро, что иногда сделки заключались за два-три дня. Сейчас же можно с существенным дисконтом купить участок в Москве, где многим девелоперам из-за дороговизны площадок практически вход был заказан.
— То есть вы не все свои объекты строили на кредитные средства?
— "Регионы" придерживаются такой инвестиционной стратегии, которая позволяет строить один объект по проектному финансированию (70% средств — банковские
— По итогам 2009 года стоимость аренды в торговых центрах сократилась в среднем на треть. В первом квартале этого года арендные ставки снизились еще примерно на 5%. Сильно ли сократился денежный поток, который приносят ваши действующие объекты?
— Мы снизили скидки для наших арендаторов на 6-7%, что автоматически повлекло сокращение денежного потока. По сравнению с Москвой, где и произошло упомянутое вами 30-процентное сокращение ставок, наши скидки могут показаться микроскопическими. Но в тех регионах, где мы работаем, и до кризиса арендные ставки были намного меньше, чем в столице, поэтому даже небольшой процент снижения ставок в региональных торговых центрах приводит к существенному снижению доходов девелоперов в денежном выражении.
— Еще пару лет назад "Регионы" параллельно с ТРЦ "Июнь" собирались развивать отдельную сеть по продаже мебели. Вам удалось открыть хоть один объект?
— Пока мы приостановили этот проект из-за кризиса. Возможно, через пару лет мы вернемся к этой идее. Сейчас мы рассматриваем другой проект, а именно развитие в регионах такого формата торговой недвижимости, как ритейл-парки.
— Как планируете развивать этот проект?
— В ближайшие пять лет мы намерены построить ритейл-парки в Пензе, Сыктывкаре, Омске по 50 тыс. кв. м каждый. В таких объектах 70% площадей будут отданы якорным арендаторам, на оставшемся пространстве расположатся торговые галереи. Земли под эти проекты мы уже нашли.
— До кризиса ваша группа заявляла, что планирует расширить сферу своей деятельности и помимо строительства торговых центров заняться развитием бизнес-парков.
— Нам удалось приобрести в собственность 36 га в районе Шафировского и Индустриального проспектов Санкт-Петербурга. Общая площадь этого бизнес-парка достигнет 560 тыс. кв. м, где разместятся офисы класса B, гостиница, шопинг-центр. Однако такой объем строительства требует серьезных вложений — почти $500 млн. Учитывая, что сейчас у нас банковское кредитование не такое доступное, как на Западе, мы приняли решение продать часть проекта иностранному инвестфонду или пулу инвесторов. Проект в Санкт-Петербурге требует длинных
— Откуда такая уверенность, что зарубежные инвестфонды, большая часть которых из-за кризиса свернула свою работу в России, заинтересует ваш проект бизнес-парка?
— Мы предлагаем схему, когда "Регионы", оставляя у себя небольшую долю в проекте, после сделки остаются управлять строительством. Тем самым наша группа сама будет заинтересована быстрее запустить объект, чтобы он приносил доход не только инвестору, но и нам, миноритариям. Постоянное общение с зарубежными инвесторами убедило меня, что решение фондов раз и навсегда прекратить инвестировать в российскую недвижимость — миф, придуманный нашими же девелоперами. Зарубежные инвесторы по-прежнему рассматривают наш рынок как перспективный, и группа "Регионы" постарается воспользоваться этой ситуацией.
— Каким образом?
— Мы планируем продать не менее блокирующего пакета группы "Регионы" в ходе IPO, который, скорее всего, проведем на одной из бирж Юго-Восточной Азии либо Великобритании. Тамошние инвесторы не испытывают такого дефицита ликвидности, как, например, их коллеги в России. Мы уже начали подготовку к размещению, например, переводим отчетность группы на стандарты МСФО. Надеюсь, через год-два, когда ситуация на финансовом рынке нормализуется, мы успеем нарастить свой девелоперский портфель.
— Как вы оцениваете стоимость "Регионов"?
— Текущая оценка может достигать $3 млрд. Мы рассчитываем, что к моменту выхода на биржу этот показатель достигнет $4 млрд. Время покажет, как нас оценят потенциальные инвесторы. В отличие от всех девелоперов, вышедших на рынок, "Регионы" — одна из немногих девелоперских компаний, которая будет предлагать потенциальным инвесторам портфель готовых проектов.
— Изначально ГК "Регионы" создавалась вашим отцом депутатом Госдумы Зелимханом Муцоевым и основным владельцем АФК "Система" Владимиром Евтушенковым как совместный девелоперский бизнес. Но затем господин Евтушенков решил отдельно развивать свои проекты на рынке недвижимости в рамках "Системы-Галс". Какие у вас сегодня отношения с бывшим
— У нас хорошие отношения, потому что раздел бизнеса проходил мирно, по обоюдному согласию.
— Кто кроме вас является собственником группы "Регионы"?
— Группа принадлежит мне, моему брату Алику и нашему дяде Амирхану Аликовичу Мори. У каждого из нас по 33% компании. Дядя, как председатель совета директоров "Регионов", принимает стратегически важные решения для компании, выходить ли нам на IPO, покупать или не покупать тот или иной торговый комплекс, как развиваться нам в течение года, ну и в принципе руководит компанией как ее председатель. Алик возглавляет входящее в группу ООО "Регион менеджмент", которое занимается управлением объектов. Я возглавляю "Регион девелопмент", который занимается подбором участков, строительством, привлечением финансирования.
— Ваш отец помогает вам вести бизнес?
— Только советами. Отец сосредоточен на своей депутатской работе и не занимается оперативным управлением бизнесом. Я и Алик многому научились в институте: как правильно управлять, строить грамотную финансовую политику и стратегию группы. Но нам помогает тот жизненный опыт, которым обладают Зелимхан Аликович и дядя Амирхан Аликович. Это лучше любого университета: полчаса общения с ними в неделю — это как один год обучения в бизнес-школе. Мы также почти по всем вопросам, связанным с бизнесом, и личным вопросам советуемся с дядей: все проекты, которые бы мы ни делали, совершаются под руководством Амирхана Аликовича.
— Ранее ваш двоюродный брат Павел Мори говорил "Ъ", что возглавляемая им региональная сеть кинотеатров Mori Cinema является семейным бизнесом. Это ваш совместный проект?
— Павел, я, Алик и Амирхан Аликович владеем этим бизнесом на паритетных началах. В активах у компании уже 12 залов в Петербурге и Красноярске, кстати, идея создании сети кинотеатров принадлежит дяде Амирхану Аликовичу. Он руководит компанией, ежедневным управлением руководит мой брат Павел. Это бизнес, который мы развиваем отдельно от нашего девелоперского направления.
— Mori Cinema — это ваш единственный бизнес, не связанный с девелопментом?
— Недавно я с братом под руководством нашего дяди начал развивать сеть фитнес-центров Wellfit. На начальном этапе мы планируем открывать подобные центры в торговых центрах "Регионов". Кроме того, мне и моему брату принадлежит компания "Регион трейдинг", которая займется производством пельменей. В июне планируется выпуск первой партии продукции под премиальным брендом "Вкусовъ". Этот проект я развиваю совместно с моим двоюродным братом Георгием Намояном, совладельцем компании "Дуняша", выпускающей пельмени и свежезамороженную продукцию. Вложения в этот проект небольшие. В этом случае я выступаю больше как инвестор. Оперативным же управлением бизнеса занимается наш
— Получается, что развитие бренда "Вкусовъ" — единственный несемейный бизнес?
— Любой бизнес, который начинаем мы с братом, автоматически становится семейным. У нас изначально такая семейная традиция, что все делаем вместе, вне зависимости от того, кто, что и где придумал. На практике доказано, что самый длинный жизненный путь у семейных компаний. В семейном бизнесе есть главное преимущество — отсутствие серьезных корпоративных конфликтов, как это происходит в компаниях, где совладельцы, например, просто друзья.
Личное дело
Амиран Зелимханович Муцоев
Родился в 1983 году. В 1999 году окончил Box Hill School в Лондоне, в 2004 году — Финансовую академию при правительстве РФ по специальности "финансовый менеджмент". В 2002-2004 годах руководитель по стратегии и развитию компании "Грумант-С", которая занималась снабжением сырьем ОАО "Первоуральский новотрубный завод" (в эти годы главой наблюдательного совета ОАО был его отец Зелимхан Муцоев). Сейчас Амиран Муцоев член совета директоров, директор по развитию и совладелец группы "Регионы" (принадлежит 33,33% бизнеса). В юности три года играл в баскетбольной команде ЦСКА и входил в юношескую сборную Москвы по этому виду спорта.
Группа "Регионы"
// Company profile
Головная компания группы — ОАО "Регионы" — основана в 2004 году депутатом Госдумы и экс-владельцем Первоуральского новотрубного завода Зелимханом Муцоевым и президентом АФК "Система" Владимиром Евтушенковым для реализации совместных девелоперских проектов. В 2005 году "Система" вышла из этого проекта. Сейчас по 33,33% акций "Регионов" принадлежит сыновьям господина Муцоева — Амирану и Алику — и брату депутата Амирхану Мори. "Регионы" развивают сеть торгово-развлекательных центров (ТРЦ) "Июнь" в Санкт-Петербурге, Красноярске, Череповце, Уфе и других городах РФ. В 2007 году компания приобрела в Санкт-Петербурге 36 га для строительства бизнес-парка (560 тыс. кв. м) — это первый проект группы, не связанный с созданием ТРЦ. Общий портфель проектов — 1,6 млн кв. м, включая 340 тыс. кв. м бывших объектов сети "Алпи". В группу входят ОАО "Регион девелопмент" (занимается строительством) и ОАО "Регион менеджмент" (управляет действующими ТРЦ). Кроме девелопмента "Регионы" развивают сети кинотеатров Mori Cinema и фитнес-центров Wellfit. Долговую нагрузку в группе оценивают в $100 млн, стоимость бизнеса — в $3 млрд. Другие финансовые показатели группа не раскрывает.