Можно ли открыть хостел в квартире

Мнения экспертов и участников рынка о возможности создания хостела в многоквартирном жилом доме – противоположны.

За последние пять лет количество хостелов и мини-гостиниц в Москве выросло более чем в два раза. Согласно данным столичного комитета по туризму и гостиничному хозяйству, в городе насчитывается более 200 таких объектов. Большинство общежитий европейского образца располагаются в центре города в обычных многоквартирных домах. Вместе с  успешными проектами такого «домашнего» размещения гостей, ростом потока туристов — завсегдатаев хостелов в городе стали возникать и первые жилищные конфликты. В конце октября хозяйка квартиры в известном Доме на Набережной под давлением соседей, которым не понравились постояльцы из Якутии, выдворила на улицу арендатора Михаила Овсянникова. Собственники квартир обвинили предпринимателя в незаконной организации в жилом помещении мини-отеля. «Деловая среда» выясняла, на каких основаниях хостелы «селятся» в жилых домах и как владельцы европейских общежитий могут застраховаться от подобных конфликтов.

Все, что не запрещено,— разрешено

Юрист Наталья Петровская, семье которой принадлежит сеть хостелов «3 Пингвина», утверждает, что ни в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ), ни в Гражданском кодексе РФ нет прямого запрета на временное проживание гостей: ни для собственников квартир, ни для арендаторов. Петровская ссылается на пункт 1 статьи 17 ЖК РФ, в котором сказано, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Гражданский кодекс РФ также позволяет использовать жилье для проживания граждан на основании договора. Используя жилое помещение для временного проживания на основе договора — а именно в этом, по словам Петровской, и заключается деятельность хостела,— организаторы хостелов действуют именно в соответствии с этой нормой жилищного законодательства. «Ограничить собственника жилого помещения в этом праве можно только путем внесения изменения в Жилищный и Гражданский кодексы, причем при условии, что эти изменения непосредственно ограничат или запретят конкретный вид использования»,— говорит Наталья Петровская. При этом права соседей защищены другой нормой — пунктом 4 той же статьи 17 Жилищного кодекса РФ, которая запрещает нарушать права соседей при использовании жилого помещения, и эта норма относится к любым пользователям — как к гостям хостелов, так и обычным жильцам квартир. По словам Петровской, даже к хостелам, соблюдающим права соседей, иногда предъявляют претензии под предлогом якобы незаконного использования жилых помещений, но успешный опыт отстаивания в суде своего места в многоквартирном доме у представителей Лиги хостелов уже есть. «В многоквартирном доме люди всегда в той или иной степени мешают друг другу — мы же слышим шаги соседей в квартире над нами и телевизор за стеной. Это — неизбежно, и не является нарушение прав. Важно организовать хостел так, чтобы он не нарушал права соседей: нельзя разрешать вашим гостям курить на лестнице или включать громко музыку в ночное время. За гостями нужно присматривать»,— говорит Петровская.

От склочных соседей никто не застрахован. Однако при подборе помещения для организации хостела, советует Петровская, нужно принимать во внимание и возможные конфликты. «Если вы пытаетесь организовать хостел в супердорогом закрытом элитном доме, то независимо от того, что деятельность ваша полностью законна, можно встретить такое сопротивление соседей, что замучаешься судиться»,— говорит она.

Нужно уметь дружить с соседями

Юрист коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин подтверждает, что формальных оснований для запрета размещения хостелов в жилых домах нет. «У нас многие сдают квартиры, и на разные сроки»,— отмечает он. Однако в отсутствии правовой базы для работы европейских общежитий, по его мнению, к предпринимателям может любой придраться. «Весь мир пользуется услугами хостелов, европейцы привыкли к недорогим гостиницам. Перед олимпийскими играми в Сочи в 2014 году и Чемпионатом мира по футболу в Москве в 2018-м давно нужно было этот вопрос урегулировать»,— считает Зиннятуллин.

Владелец «DA! Hostel» Антон Басин тоже жалуется, что в российском законодательстве нет понятия «хостел». Но согласно жилищному законодательству общежития, например, как и квартиры, относятся к жилищному фонду и являются жилыми помещениями. «Хостел — это скорее общежитие, чем гостиница. Но поскольку вопросы возникают, нам бы хотелось, чтобы в законодательстве было четко прописано, что хостелы могут размещаться в жилых домах»,— говорит опытный отельер Антон Басин. По его словам, «хороший хостел приносит только пользу всему подъезду: площадки с лестничными пролетами отремонтирует, двери поменяет, наладит работу лифта». «Мы в это вкладываем не только потому, что хотим доброжелательного отношения соседей, когда подъезд чистый и нашим гостям приятно, и соседи не в обиде»,— отмечает Басин, что нужно уметь дружить с соседями.

Защитники прав жильцов — против

Законодатели и эксперты в вопросах жилищного законодательства тем временем выступают против размещения хостелов в жилых домах. Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская уверена, что хостелы работают в жилых домах незаконно. «Нет такого права — сдавать квартиры под гостиничные номера Есть положение о гостиничных комплексах, там совершенно другой режим регистрации, и согласно Жилищному кодексу гостиницы не относятся к жилищному фонду»,— заявила «Деловой среде» Галина Хованская.

Согласно постановлению правительства РФ №490 от 25.04.1997 «Об учреждении правил предоставления гостиничных услуг», гостиница — это «имущественный комплекс». Гражданский кодекс РФ запрещает размещать производства и имущественные комплексы в жилых помещениях. Галина Хованская считает, что режим жилого дома никак не совместим с гостиничным бизнесом. «Я не понимаю что такое хостел, это изобретение последнего времени. Но по сути своей это гостиница, а у гостиницы предполагают своеобразный режим работы»,— настаивает она на незаконности современной формы общежития.

Ведущий юрисконсульт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев считает, что организаторы хостелов просто пользуются пробелами в законодательстве. «Жилищное и гражданское законодательство написаны для добросовестных людей, а для таких правоприменителей нужны запреты»,— заявил он «Деловой среде». По его словам, жилое помещение, по логике Жилищного кодекса, прежде всего предназначено для постоянного проживания и просто не исключает тех случаев, когда в квартире задержались гости. Хостелы, по мнению Дмитрия Гордеева, делают временное проживание постоянным. «Организаторы хостелов в жилых домах ушли от правил предоставления гостиничных услуг и наплевали на соседей. Сами они живут в других домах, в других квартирах и то, что каждый день толпы народу с рюкзаками поднимаются и спускаются, мешая соседям, их не волнует»,— сетует эксперт Института экономики города. Дмитрий Гордеев настаивает на том, что для хостелов нужно строить отдельные здания.

Закон не успевает за развитием индустрии гостеприимства

Впрочем, пока это лишь мнение депутатов. В столичной мэрии также не склонны драматизировать ситуацию. «Не надо путать хостелы и гостиницы»,— заявили «Деловой среде» в комитете по туризму и гостиничному хозяйству. В мэрии ждут принятия подготовленного Минкультуры РФ проекта о введении с 2018 года обязательной классификации гостиниц и иных средств размещения. В нем должно появиться определение «хостела» и требования к организации таких общежитий.

Предполагается, что этот своего рода обязательный экзамен для заведений индустрии гостеприимства позволит сделать рынок гостиничных услуг качественным, ответственным и более понятным. Однако, как следует из оценки регулирующего воздействия законопроекта, подготовленного Минэкономразвития РФ летом этого года, документ не учел такие виды размещения гостей, как хостелы, апартаменты, пансионы. В Минэкономразвития считают, что рынок индустрии гостеприимства вообще рано регулировать. «В последнее время появились и продолжают появляться новые виды размещения»,— отмечают в ведомстве. Законодатели просто не успевают за изменениями рынка. В Минэкономразвития опасаются, что введя обязательную классификацию и не учтя все возможные формы гостиничного бизнеса, чиновники «сделают невозможным законное присутствие на рынке» новых идей. «Добровольная процедура классификация средств размещения должна стать конкурентным преимуществом одних субъектов предпринимательской деятельности перед другими»,— считают в ведомстве.