Тренды в островной торговле: стоимость аренды и наиболее востребованные товарные категории
Островная торговля остается самым экспериментальным форматом аренды, востребованным и девелоперами, и ритейлом.
Для первых коммерциализация общих зон – отличная возможность повысить операционный доход объекта и разнообразить предложение. Для вторых открытие в формате киоска – шанс протестировать свой продукт и сам торговый центр. Но, конечно, счастливая жизнь на островах возможна только при профессиональном подходе.
С помощью specialty leasing возможно либо украсить торговый центр, либо превратить даже просторные светлые галереи в подобие рыночной улицы. Можно долго говорить о том, насколько важно правильно учесть приемлемое количество и схему расстановки киосков, согласовать дизайн, метраж и высоту оборудования, правила выкладки и прочее. Но не все собственники признают приоритет гармонии перед доходом.
Девелоперы, ценящие клиентский опыт, контролируют дизайн каждого киоска, внедряя множество ограничений, разрабатывают единые стандарты для всех островных арендаторов. Нюансов крайне много, поэтому очень часто девелопер предпочитает отдать коммерциализацию общих зон на управление сторонней компании.
Отдельным кейсом является контроль ассортимента.
Чаще всего нелегальный товар продают операторы киосков с шапками, очками, сумками, чехлами для мобильных устройств, копиями украшений и ювелирных изделий. Профессиональные управленцы, заботящиеся о репутации ТЦ, обычно не допускают размещение такого формата и предусматривают ограничения по продаже поддельных товаров в договорах аренды, а также обязанность арендатора получить разрешения уполномоченного представителя или владельца торговой марки. Согласованный ассортиментный перечень проверяется во время обходов. Однако, собственник ТЦ или УК не являются регулятором в сфере отслеживания «подделок», и многие закрывают глаза на размещение подобных товаров.
Формат острова остается востребованным ритейлом, поскольку дает возможность стартапам за относительно небольшие деньги (порог входа ниже в сравнении с помещением) войти в ТЦ и встать на высокий поток покупателей. Это особенно привлекательно для категории товаров импульсного спроса.
Крупные же сети предпочитают открыть киоск, посмотреть на спрос и, при необходимости, открыть полноформатный магазин в торговом центре. Зачастую крупные сети предпочитают развивать формат киосков через партнеров, очень быстро расширяя свою сеть: Tutti-Frutti, Dunkin Donuts, «Да!Еда», «Милти», OnePriceCoffee и другие.
За последнее годы сегмент островной торговли значительно изменился. Так, на рынок пришли новые гаджет-игроки – Xiomi, IQOS, Baseus и др. – которые на острове могут показывать товарооборот в размере 4-6 млн руб. Все больше появляется поп-ап форматов профессиональных ритейлеров, таких как Uniqlo, Aizel, промо Louis Vuitton, которые служат, в том числе, промо-площадками и привлекают внимание яркими коллаборациями и нестандартным дизайном.
Заметно сократилось количество низкомаржинальных игроков, работающих в сегментах детские товары, игрушки, чай и кофе на развес. Наиболее востребован продукт импульсного спроса со средним чеком не более 1500 руб. Поэтому весьма популярны форматы food&beverage: пекарни, десерты (MonBon, Макароника), мороженое (Баскин Робинс, Тутти-Фрутти), кофе с собой, свежевыжатые соки, еда с собой (Да!Еда, Милти); а также аксессуары для мобильных телефонов, бижутерия, электронные сигареты, парфюмерия, все и любые услуги, связанные с красотой.
Если говорить о коммерческих условиях, то, как и в стандартном договоре, аренда киоска включает фиксированную ставку и процент с товарооборота.
В отдельных ситуациях предусмотрена только фиксированная ставка. В 99% случаях заключается КДА на 11 месяцев без права расторжения со стороны арендатора. Депозит – два месяца. Отмечу, что часто неопытные арендаторы предпочитают потерять депозит, не дождавшись конца срока договора.
Любая ставка определятся проходимостью конкретной точки и редко зависит от метража киоска. Разумеется, ставки на первом этаже торгового центра самые дорогие. В среднем, это порядка 200-350 тыс. руб. за место. Но ставки могут достигать и бо́льших показателей в зависимости от объекта, трафика, а также от качества тенант-микса в непосредственном соседстве.
Аренда островов на втором этаже обычно на 40-50% дешевле, чем на первом. Средневзвешенная ставка аренды для островов обычно в 2,5-3 раза выше, чем средние ставки на торговые помещения.
Наиболее платежеспособными являются ритейлеры, предлагающие гаджеты, электронные сигареты, аксессуары, ювелирку (к слову, ставки для игроков ювелирного рынка снижаются), и в некоторых случаях – нишевые операторы косметики и парфюмерии. Такие игроки платят 300 000 - 350 000 р. в месяц за киоск площадью 8-10 кв. м. При этом, если речь идет о промо, в топовой проходимой локации торгового центра, то стоимость составит до 800 000 рублей за месяц.
* * *
Таким образом, specialty leasing может быть хорошим инструментом для повышения экономических показателей торгового центра, но при этом важно не забывать про комфорт и интересы посетителей, а также арендаторов, работающих в формате магазинов.
Автор: Александра Чиркаева