Что лучше, взять в аренду готовый магазин или арендовать помещение
Что лучше – приобрести готовый магазин или переоборудовать под него подходящее помещение? Давайте сначала разберемся в терминологии. Под понятием приобретения готового магазина, будем подразумевать покупку права аренды, а не самого помещения.
Дело в том, что покупка коммерческих торговых площадей, это прямая инвестиция. Вы можете сами не торговать, а сдавать эти площади в аренду и получать пассивный доход. В случае необходимости, ликвидные площади не сложно продать и цены на них только растут.
Второй вариант, просто аренда торгового помещения для открытия в нем магазина.
В любом случае, перед тем как подыскивать вариант, стоит составить подробный бизнес-план (хотя бы для личного пользования) и, проведя ряд исследований, выбрать для начала именно тот товар, который пользуется популярностью. Вне зависимости от того, планируется ли взять в аренду действующий магазин или только помещение.
Модель развития
То есть вам понадобится некая модель развития магазина. Разберем это подробнее.
Первое, что вам нужно сделать для такой модели, это определить прогнозный товарооборот вашего будущего магазина. Эта самая трудная и ответственная задача. Именно от этой цифры будут делаться все остальные расчеты. Ошибетесь здесь, получите недостоверные результаты.
Далее, вы сможете рассчитать реализованную наценку. Для этого вам нужно знать прогнозный товарооборот и процент вашего торгового наложения. Получаете некую цифру, из которой вычитаете ваши затраты: аренда, зарплата и прочее. То что у вас получилось, это ваша чистая прибыль.
Сделав прогноз товарооборота хотя бы на два года, вы сможете рассчитать время выхода на точку безубыточности и сроки окупаемости проекта. Если, по вашим расчетам окупаемость получается более двух лет, задумайтесь над целесообразностью этого варианта.
Теперь по помещению
Значимым показателем будет фактор наличия серьезных конкурентов. Район, где располагается множество торговых точек с однообразным товаром в едином ассортименте (даже если это рынок и не ТЦ) лучше не выбирать.
Действующее торговое предприятие вряд ли будут продавать в таком месте от хорошей жизни. Магазин «с иголочки», который может привлечь какое-то количество покупателей своей новизной, так же легко их и растеряет под давлением конкурентов.
Таким образом, здесь две проблемы. Либо трафик хороший, но много конкурентов, либо конкурентов не много, но и трафика нет.
Покупка права аренды
Большинство продающих право аренды делает это в связи с проблемами с прибылью. В причинах обычно пишут: в связи с переездом в другой город, нужны инвестиции в основной бизнес, не профильный актив, и уже совсем «просто песня» — бизнес создавался изначально для продажи. Но не все так печально. Хорошие варианты, все таки попадаются. Только будьте внимательны и критично настроены.
При покупке права аренды, есть уже большой плюс. Вы знаете все финансовые показатели магазина и вам не надо ничего прогнозировать. Просто хорошенько «потрясите» владельца бизнеса, что бы получить от него всю нужную вам информацию и проверьте ее.
Любой действующий магазин имеет уже сложившийся круг клиентов, которые, даже после смены его владельца, будут постоянными посетителями. Однако чтобы привлечь новых (особенно из других районов), предпринимателю придется сделать серьезные вложения в его рекламу. Впрочем, рекламная компания для тех, кто решил взять в аренду помещение под магазин – тоже одна из основных статей расходов.
Взять в аренду уже действующий магазин – значит, полностью освободить себя от забот о переоборудовании помещения и подведении необходимых коммуникаций. Тем не менее, именно от стоимости всех нововведений, сделанных прежним владельцем или хозяином торгового помещения, и будет зависеть стоимость права уступки аренды. А она может быть довольно высокой.
Обычно посредники или владельцы, предлагающие предпринимателям такой бизнес, стараются привести его в идеальный порядок – и в плане помещения, и в отношении бухгалтерии и связей с поставщиками. Однако за внешним лоском может скрываться все что угодно. Но об этом арендатор узнает уже после подписания договора.
С одной стороны, готовый магазин уже ориентирован на определенный ассортимент, и начать торговлю в нем намного легче. Но, с другой, все попытки расширить впоследствии список наименований товаров могут вызвать непонимание постоянных покупателей или, того хуже, разрыв договоров с поставщиками.
Аренда помещения
Те, кто решил взять в аренду площадь под магазин, конечно, знают, что организация торговли потребует значительных средств на ремонт и переоборудование помещения в соответствии с требованиями СЭС и пожарной охраны. Но зато арендатор сможет обустроить и оформить его по своему желанию. Если, конечно, это не противоречит условиям договора, заключенного с владельцем.
Помещение должно иметь центры притяжения, желательно неподалеку от остановок, транспортных развязок, учреждений. Это поможет торговому предприятию наладить более-менее приличную торговлю на первых порах. «Минусом» здесь будет незаметная, но неуклонная переориентация магазина под вкусы постоянных покупателей. А это не всегда хорошо для развития торговли.
Лучше всего сначала выбрать помещение небольшой площади, даже если оно расположено «на бойком месте». Точнее даже будет сказать так: старайтесь брать столько, сколько вам необходимо для организации торговли, без излишков площадей. Помните, каждый лишний метр, снижает вашу рентабельность. Если по техническим причинам этого сделать не удается, подумайте о субаренде и пропишите такую возможность в договоре аренды сразу же.
Потенциальным покупателям может не понравиться ассортимент, несмотря на бурную рекламную компанию. И все расходы на организацию работы, переоборудование помещения и закупку товаров могут пойти прахом.
То есть, здесь минус в том, что будущий оборот магазина вам нужно прогнозировать. И есть риск ошибки в худшую сторону. Советую учитывать все факторы при таком прогнозе и делать его пессимистичным. Пускай он потом будет лучше, чем вы ожидали, а не наоборот.
Успехов!