Договор аренды: регистрировать или нет? Часть 1
Заключая договор аренды, важно помнить, что в некоторых случаях он должен быть зарегистрирован. Законодательное требование этого содержится в п.2 ст.651 ГК РФ. В данной статье сказано, что регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, который заключается на срок меньше одного года. При этом также указывается, что такой договор считается заключённым именно с момента регистрации.
Как можно увидеть, ст.651 ГК РФ касается аренды зданий и сооружений. По вопросу о том, распространяется ли её действие на помещения, в ней ничего не сказано. Однакоэтот вопрос рассматривается в Информационном Письме Президиума ВАС РФот 01.06.2015 №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».В п.2 данного документа указывается, что, так как нежилое помещение – это объект недвижимости, отличный от здания и сооружения, в котором оно находится, но, тем не менее, оно неразрывно с ним связано, а также то, что в Гражданском кодексе нет каких-либо специальных норм, которые касаются государственной регистрации договора аренды именно нежилых помещений, к таким договорам должны применятся правила п.2 ст.651 ГК РФ. То есть в отношении нежилых помещений действуют те же самые правила, что и для зданий и сооружений: если договор аренды, предметом которого они являются, заключён на срок год и более, он подлежит регистрации.
Соответственно, основным, определяющим моментом при решении вопроса о том, надо ли регистрировать договор аренды или нет, является его срок. С одной стороны, данное правило сформулировано достаточно просто и чётко, с другой – вопросы всё равно остаются и их, к сожалению, достаточно много. Они связаны с тем, что часто правила о регистрации, так или иначе, пытаются обойти. Причина этого – желание экономии, причём, как времени (для процедуры регистрации нужно собрать целый перечень документов), так и денег (государственная пошлина для юридических лиц составляет двадцать две тысячи рублей – пп.22 п.1 ст.333.33 НК РФ).
Чаще всего для того, чтобы избежать процедуры регистрации на практике поступают следующим образом:
1.Заключают договор аренды сроком до одного года (например, на одиннадцать месяцев), а после окончания его действия заключают новый договор также на срок меньше года, когда он заканчивается, ещё один, и т.д.
2.Заключают одновременно несколько договоров аренды, в которых дата заключения одинаковая, а сроки начала действия различаются. В отличие от предыдущей ситуации, для того, чтобы заключить следующий договор, стороны не ждут окончания предыдущего, а делают это сразу. В законодательстве нет запрета на заключение договора, который начнёт действовать не сразу, а через определённый промежуток времени (в данном случае через год). Таким образом арендатор и арендодатель пытаются обезопасить себя. Потому что, когда заканчивается первый договор аренды сроком до года, у сторон нет гарантии того, что их контрагент захочет продлевать отношения. А в рассматриваемой ситуации такого риска нет, поскольку, когда заканчивается один договор, уже есть новый, он просто ждёт, когда наступит время его вступления в силу.
3.Заключают договор аренды на неопределённый срок. Срок договора аренды не является его существенным условием, поэтому для заключения и действительности этого соглашения, его можно не указывать. Будет ли в этом случае договор действовать бесконечно? Конечно, нет. В п.2 ст.610 ГК РФ сказано, что в таком случае, как арендатор, так и арендодатель могут отказаться от договора в любое время. При этом сторона, которая решила прекратить арендные отношения, должна предупредить об этом своего контрагента заранее, а именно – за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.
Далее разберёмся, в каких из этих трёх ситуациях нужно регистрировать договор, а в каких нет? Ответ в данном случае следует из другого, ещё более важного вопроса: ЗАЧЕМ ВООБЩЕ НУЖНА РЕГИСТРАЦИЯ? Какова цель установления законодательного требования о регистрации договор аренды недвижимости?
Для ответа на этот вопрос обратимся к схеме, представленной ниже.
Когда два лица (физических или две организации) заключают договор аренды, каждый из них приобретает определённые права и должен выполнять определённые обязанности. А именно: появляется право пользования имуществом и обязанность вносить арендную плату и делать ремонт (капитальный и текущий), можно осуществлять улучшения имущества и т.д. Возникают отношения, которые касаются только этих двух субъектов, поскольку они являются сторонами договора.
Но есть и другие лица – все те, кто не является сторонами данного договора и, в принципе, не имеет к нему отношения. Однако, несмотря на то, что они не заключали договор, всё равно, он может оказывать на них влияние (хотя и, возможно, косвенное). И влияние это будет происходить в двух основных аспектах: в реализации права следования и преимущественного права (в схеме указаны за пределами красного овала).
Право следования означает, что, если арендодатель продаёт вещь, то аренда при этом не прекращается, договор продолжает действовать. Просто происходит перемена лиц в обязательстве (ст.617 ГК РФ). Новый собственник (а им как раз будет кто-то из иных лиц, которые не заключали данный договор) окажется связанным арендой просто потому что он приобрёл имущество «с обременением». То есть этот субъект договор не заключал, но права и обязанности по нему для него возникли.
А преимущественное право означает, что если договор аренды закончился, а арендодатель по-прежнему хочет сдавать это имущество, то он должен предложить заключить новый договор, прежде всего, своему предыдущему арендатору (ст.621 ГК РФ). И только, если он откажется, то можно заключать его с кем-то другим. Каким образом здесь затрагиваются интересы иных лиц (не сторон договора)?Дело в том, что, возможно, кто-то из них также захочет снять в аренду данное помещение. Однако нормы законодательства его в этом случае ограничивают.
В теории и науке часть прав и обязанностей по договору, которая касается только арендатора и арендодателя (только сторон договора) условно называется обязательственная аренда (на схеме это отношения, которые указаны в красном овале), а всё, что касается иных лиц – вещная (по аналогии с вещным и обязательственным правом).
Когда речь идёт о государственной регистрации, для нас, конечно, важнее всего, как на эту процедуру влияет право следование. Дело в том, что основная цель регистрации –защитить с её помощью третьих лиц (не сторон договора) от действия именно этого права.
Почему именно так? Представьте себе ситуацию: Вы покупаете офисное помещение и хотите использовать его для ведения своего бизнеса. А ещё до того как его продать бывший собственник сдал это помещение в аренду сроком на пять лет. Согласно положениям ст.617 ГК РФ, несмотря на то, что Вы сами этот договор не заключали, в течение этого срока Вы не можете его расторгнуть по собственной инициативе. Придётся изменить свои планы, Ваш офис, к сожалению, уже занят. И это ещё полбеды. В договоре может быть прописана арендная плата значительно ниже рыночной. И здесь Вы тоже ничего не сможете сделать.
Главная цель государственной регистрации – это как раз избежать таких ситуаций. То есть предотвратить случаи, когда новый собственник недвижимости окажется связанным договором долгосрочной аренды, о котором он не знал и не должен был знать. Именно для этого и регистрируются данные договоры.
То есть перед покупкой объекта недвижимости потенциальный новый собственник может взять выписку из реестра и проверить, сдано ли приобретаемое им имущество в долгосрочную аренду, есть ли на нём обременение. И тогда уже решить, нужно ли ему помещение, которое находится в аренду.
Важно подчеркнуть, что речь идёт именно о долгосрочной аренде (свыше года). Договоры меньше года не регистрируются. Поэтому проверить, есть ли такая аренда имущества с помощью данных реестра, к сожалению, невозможно. Видимо, законодатель посчитал, что регистрировать абсолютно все договоры аренды – слишком обременительно для бизнеса, поэтому был установлен срок один год.
Вернёмся к нашим примерам. Чем же эта информация поможет при решении вопроса о том, когда надо регистрировать договор аренды, а когда нет? Дело в том, что, когда в той или иной ситуации Вам надо решить, нужна ли регистрация, нужно просто представить нового собственника этого помещения (даже если арендодатель и не планирует продавать помещение). При этом если окажется, что в данной конкретной ситуации, арендодатель окажется связанным долговременной арендой, о которой он не знал и не должен был знать, то регистрация нужна, а если не окажется, то нет. Применительно к нашим примерам:
1.Когда мы каждый раз после окончания действия одного договора заключаем другой и каждый из этих договоров меньше года, может ли получиться ситуация, когда при продаже помещения новый собственник окажется в долгосрочной аренде, о которой он не знал?
Нет, не может, потому что эти договоры заключаются последовательно (пока действует один меньше года, следующий ещё не заключается). В какой бы период не появился новый собственник, он никогда не окажется связанным договором аренды больше года, заключённым предыдущим собственником. Когда закончится действующий договор, следующий он сам может просто не заключать.Поэтому здесь регистрация не нужна. Именно такая позиция, как правило, встречается в судебной практике (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2010 по делу № А75-6975/2009; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу № А53-17516/2009).
2. Следующая ситуация: заключены несколько договоров аренды одновременно, каждый из них меньше года, но они вступают в силу последовательно (каждый следующий после окончания предыдущего). Все эти договоры существуют с самого начала арендных отношений (просто не все из них ещё вступили в силу). Поэтому, когда закончится первый договор меньше года, то сторонам не надо ещё раз встречаться для того, чтобы заключить новый – он уже есть, арендатор и арендодатель уже им «связаны».
Могут ли в данной ситуации быть нарушены права потенциального нового собственника? Безусловно, да! Ведь покупая нежилое помещение, он автоматически становится стороной всех заключённых на этот момент договоров аренды, даже если они вступают в силу не сразу. Поэтому в этом случае будет иметь место долгосрочная аренда, а она подлежит государственной регистрации (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу № А53-17516/2009).
3.И третий случай: был заключён договор аренды на неопределённый срок. То есть он может продлиться и одиннадцать месяцев и двенадцать и даже несколько лет. Нужна ли здесь регистрация?
В п.2 ст.610 сказано, что, если срок аренды в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, для этого нужно предупредить об этом другую сторону за один месяц, а если заключён договор аренды недвижимого имущества – за три месяца.
То есть такой договор можно прекратить в любой момент, единственное условие – заранее предупредить об этом другую сторону. Поэтому, если появится новый собственник, то он сможет через три месяца «освободится» от этого соглашения. Он никогда не окажется связанным долгосрочной арендой, о которой он не знал или не должен был знать. Поэтому договоры аренды недвижимости на неопределённый срок не подлежат государственной регистрации.
Такая позиция, в частности, содержится в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Определение ВАС РФ от 27.12.2012 № ВАС-17293/12 по делу № А53-212/2012.
Итак, мы рассмотрели три ситуации, в отношении которых на практике чаще всего возникают вопросы о том, нужно ли регистрировать заключённый договор аренды. Конечно, это не все возможные случаи и спорные моменты, которые могут возникнуть, а только наиболее распространённые. При этом необходимо помнить, что в любом случае, если в данной сфере возникает спор, то нужно исходить из того, будут ли при отсутствии регистрации нарушены права третьих лиц или нет. Именно таким образом разрешаются данные категории дел в судебной практике.
В следующей статье мы рассмотрим порядок регистрации, а также, какие Вас ждут последствия, если регистрация обязательна, но она не была проведена.
Автор: Екатерина Серебрякова, заместитель руководителя центра обучения Клиентов и противодействия конкурентам компании «Что делать Консалт»
