Итоги 2014 года в сегменте офисной недвижимости

По итогам  минувшего года в Санкт-Петербурге введены в эксплуатацию 22 бизнес-центра суммарной арендопригодной площадью 215 тыс. кв. м. Общий объем офисных площадей составил около 3 млн. кв. м., а показатель обеспеченности офисными площадями превысил отметку в 500 кв. м. на тысячу жителей. Средний уровень вакансии по городу не изменился, и по итогам года составил порядка 13 %. АРИН подводит итоги года в сегменте офисной недвижимости.

В 2014 году состоялось несколько сделок по приобретению небольших бизнес-центров для собственных нужд. В частности, брокерами АРИН продан ряд бизнес-центров площадью 10 000-15 000 кв. м. по цене 50 000 – 70 000 рублей за кв. м. Сегодня средняя цена продажи для офисных помещений в бизнес-центрах класса “А” Петербурга составляет 160 тыс. руб./кв. м, Разброс цен по небольшому количеству вариантов из текущего предложения составляет от 100 до 300 тыс. руб./кв. м.

По оценкам АРИН, общий объем предложения высококачественных офисных площадей в Петербурге на начало 2015 года составил около 2,3 млн. кв. м. Из них на долю класса “А” приходится порядка 30%. При этом сегмент офисов класса “B” (в том числе B+) до сих пор занимает наибольшую долю в общем объеме предложения офисных площадей (47%).

Бизнес-центры класса “С” в последние годы практически не вводились в эксплуатацию, их доля составляет порядка 700 тыс. кв. м., то есть около 23 % в общем объеме предложения. «Незначительное пополнение новых площадей класса “С” происходит в основном за счет ремонта административных зданий заводоуправлений и других отдельностоящих зданий преимущественно в промышленных зонах», - отмечает Екатерина Лапина, вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН).

Эксперты АРИН отмечают, что по объему площадей в действующих бизнес-центрах продолжает лидировать Центральный район. Однако в результате ввода запланированных в ближайшие несколько лет крупных объектов в Московском районе, эта территория может выйти на первое место по объему высококлассного предложения.

Распределение действующих бизнес-центров по районам Санкт-Петербурга

Перечень основных бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2014 году, представлен в таблице ниже.

Ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2014 году

«В конце 2014 года договоры аренды заключались в основном в рублях либо с фиксацией верхней границы курса доллара, - отмечает Екатерина Лапина, говоря о коммерческих условиях сделок. - Ставки аренды, номинированные в долларах, снизились на 20-30 %, в рублевом эквиваленте средневзвешенные значения арендных ставок практически не изменились и остались на уровне цен III квартала 2014 года».

Арендные ставки составили на конец декабря 2014 года 1 550 руб./кв. м для класса “А” и 1 100 руб./кв. м для класса “В” (с учетом НДС и операционных расходов). Самая высокая средняя арендная ставка по текущему предложению офисных помещений в бизнес - центрах класса “А” была зафиксирована аналитиками АРИН в Центральном и Петроградском районах Санкт-Петербурга.

Средние арендные ставки на офисные помещения в бизнес-центрах  класса “А”

Средние арендные ставки на офисные помещения класса “B”

Во втором полугодии 2014 года из-за неблагоприятных макроэкономических условий и волатильности курса рубля многие арендаторы заняли выжидательную позицию, в стремлении сохранить бюджет на аренду на прежнем уровне, и отложили планы по расширению офисных площадей.  В конце года стала заметна тенденция переезда арендаторов в помещения меньшей площади, а также из бизнес-центров класса “А” в бизнес-центры класса “B+” с целью минимизации затрат на аренду при сохранении качественных характеристик помещений.

Основной спрос на крупные площади в течение года формировали компании нефтегазового сектора, что в значительной степени было связано с переездом структур “Газпрома” в Санкт-Петербург, которые по итогам года заняли более 30 % в общем объеме поглощения.