Недвижимость 2015: ритейлеры активно покупают склады
В отличие от 2014 года, когда на рынке наблюдалось ухудшение ситуации, 2015 год может запомниться стабилизацией, поиском компромиссных решений игроками рынка и даже формированием позитивных предпосылок для восстановления рынка в 2016 году.
Уходящий 2015 год запомнится такими событиями, как:
- Начало процесса существенного сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно в складской и офисной недвижимости, в то время как объемы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими;
- Заметное замедление темпов роста вакансии во 2 полугодии 2015 года во всех сегментах, а в индустриальной недвижимости началось снижение доли свободных площадей;
- Переход ставок аренды в рублевую зону в около 90% арендных договоров, как действующих, так и новых. А также стабилизация ставок аренды во 2 полугодии 2015 года во всех сегментах;
- Рекордное количество заключенных сделок в складском сегменте, которые по итогам года могут составить 1,3 млн. кв. м. Такому развитию событий способствовали стабильность цен на низком уровне (4 200-4 500 руб/кв. м) и переход контрактов в рублевую зону, внушительный объем свободных площадей – на уровне 1 млн. кв. м (10%), обусловленный активным строительством прошлых лет;
- Снижение московскими властями ставок налога на недвижимость относительно ранее запланированных уровней на 2016 – 2018 годы – до 1,3% с 1,5% от кадастровой стоимости в 2016 г.; до 1,4% с 1,8% в 2017 г.; до 1,5% с 2% в 2018 г.
Траектория динамики рынка коммерческой недвижимости в 2015 году во многом совпала с прогнозами CBRE, когда после сильного падения по итогам I квартала 2015 года, далее лизинговая активность и коммерческие условия уже не показали существенного ухудшения. А во 2 полугодии 2015 года уже начали формироваться предпосылки для будущего восстановления рынка.
Таким образом, в 2016 году рынок коммерческой недвижимости может начать восстанавливаться. По нашим прогнозам, это произойдет во 2 полугодии 2016 года вслед за стабилизацией динамики ВВП. Тем не менее, сохраняющиеся геополитические и нефтяные риски могут изменить траекторию дальнейшего развития рынка.
Инвестиции
Ирина Ушакова, управляющий директор отдела рынков капитала, CBRE:
«Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в 2015 году станут наименьшим по объему с 2010 года, более низкий показатель – на уровне 1,3 млрд. долларов США – был зафиксирован только в 2009 году. По итогам 2015 года, при условии закрытия хотя бы одной из текущих крупных сделок, находящихся сейчас в стадии обсуждения, мы ожидаем 3,0 млрд. долларов США инвестиций в коммерческую недвижимость, что на 32% меньше уровня 2014 года.
В 2016 году в рамках позитивного сценария стабилизации ВВП объем инвестиций может вырасти до 3,58 – 4,7 млрд. долларов США, или на 30 – 60%. Основным драйвером роста в этом случае станет текущий циклически низкий уровень цен на активы, в рамках которого инвесторы имеют очень хороший потенциал доходности.
В случае сохранения текущей ситуации, а именно давления на цены на нефть, падения ВВП, а также недоступности и высокой стоимости заемных средств, объем инвестиций в 2016 году может составить 2 – 2,5 млрд. долларов США.
Львиную долю инвестиций 2015 года – порядка 60% - получил офисный сегмент. Доля торговой и складской недвижимости составила менее 20 и 15%, соответственно. Исторически офисный сегмент был более прозрачным и понятным для инвесторов.
Иностранные инвесторы, присутствующие на рынке, несмотря на все сложности сохраняют активность. В 2015 году их доля составила порядка 30%, что сопоставимо с уровнем 2012-2013 гг.:
Склады
Антон Алябьев, директор отдела складской и индустриальной недвижимости, CBRE
Безусловно, рынок сейчас находится под воздействием макроэкономических факторов, однако результаты года констатируют нацеленность его основных участников на использование новых возможностей в сложившейся ситуации по максимуму.
Геополитические события, в том числе санкции, в прошлом году склоняли к консервативной оценке прогнозов текущего года. Однако, как показывают предварительные итоги, спрос 2015 года в объеме 1,3 млн. кв. м. станет максимальным за всю историю складского рынка, при этом иностранный капитал на стороне арендаторов/покупателей сохраняет свои позиции. По итогам 2015 года активность иностранных компаний, в первую очередь ритейлеров, сохраняется на уровне 30% от общего объема сделок, что является традиционным показателем для московского рынка.
Еще одним важным аспектом ситуации 2015 года стала доля крупных сделок: контракты на площади свыше 30 тыс. кв. м сформировали более 50% объема спроса, причем речь идет не только об аренде, но и продаже.
Еще одним важным аспектом ситуации 2015 года стала доля крупных сделок: контракты на площади свыше 30 тыс. кв. м сформировали более 50% объема спроса, причем в 56% сделок года ритейл выступил как конечный пользователь, приобретая крупные здания как в аренду, так и на продажу. Крупнейшие игроки стремятся зафиксировать комфортные коммерческие условия, в том числе и адекватно оценивая высокую эффективность долгосрочных инвестиций в текущей картине рынка, и приобретают крупные активы в собственность для своего бизнеса. Такие шаги нацелены на снижение рисков логистической составляющей бизнеса ритейла, поскольку распределительный центр в собственности стабилизирует работу цепи поставок и повышает контроль над логистической платформой в целом.
Так же стоит отметить, крупные компании на российском рынке уже имеют достаточный опыт для прохождения различных кризисных ситуаций, которые, как известно, формируют новые условия работы и открывают ранее закрытые возможности для эффективного и даже прорывного развития.
Основа этих возможностей в складском сегменте сейчас лежит в нескольких плоскостях: значительный объем вакансии, который держится на отметке около 1 млн. кв. м (10% общего объема предложения) и низкие цены, которые сформировались благодаря конкуренции со стороны предложения и девальвации рубля (4 200-4 500 руб/кв. м triple net).
Оценивая перспективы 2016 года можно прогнозировать сохранение основных тенденций рынка, заложенных в текущем году, поэтому уровень деловой активности в 2016 году будет сохраняться на высоким. Объем сделок ожидается на отметке 1 млн. кв. м, однако в структуре этого спроса объем сделок, связанных с ростом компаний и расширением логистики, будет составлять только 500-600 тыс. кв. м. Остальные сделки - это новые контракты по занятым сейчас площадям, обусловленные оптимизацией логистической составляющей бизнеса компаний-арендаторов. Поэтому, даже несмотря на замедление нового строительства в 2016 году до 700 тыс. кв. м, из которых доступны спросу лишь половина, вакансия снизится незначительно, предположительно до отметки в 8-9%, что будет удерживать ставки на текущем уровне 4 000 - 5 000 руб/кв. м.
Таким образом, итоги 2015 года фиксируют новые тренды, которые станут объективной реальностью рынка и в 2016 году. И в текущих ценах, сложившихся на рынке, смогут работать лишь наиболее эффективные девелоперы, которые будут нацелены на форвардные контракты и строительство под клиента, что мы уже наблюдаем.
Торговые помещения
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений, CBRE
Прирост торговых площадей в России по итогам 2015 года составит порядка 1,6 млн. кв. м, из которых в региональных городах – 1,05 млн. кв. м или порядка 67% общего объема нового предложения. При этом в городах с населением от 500 тыс. человек до 1 млн. суммарный прирост торговых площадей сопоставим с вводом торговых площадей в Москве. В 2016 году ввод торговых центров в России будет на 15% ниже 2015 года, во многом, за счет сокращения нового предложения в Москве и городах с населением свыше 500 тыс. человек.
Доля вакантных площадей сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем для городов миллионников на сегодня является 7-8% против 5-6% в середине 2014 года. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.
Ряд розничных операторов объявил о сокращении планов по развитию в регионах и закрытии торговых точек. Среди них есть Adidas, Vis-à-vis, INCITY, Gloria Jeans, Melon Fashion Group, Savage, Oл!Гуд. Напротив, ряд FMCG и DIY ритейлеров планируют активно развиваться в ближайшее время: Auchan, Лента, Leroy Merlin, OBI.
Объем ввода торговых площадей в Москве 2015 году составит порядка 440 тыс. кв. м, что на 40% меньше, чем в 2014 году, когда наблюдался исторический рекорд по увеличению предложения торговых центров. Тем не менее, данный показатель все еще остается слишком высоким для текущего уровня спроса на рынке.
В 2016 году предложение останется инерционным и может составить около 390 тыс. кв. м. В результате объем совокупного предложения ТРЦ на конец 2015 года составит 5,3 млн. кв. м, а в 2016 году - 5,7 млн. кв. м. Обеспеченность торговыми площадями увеличится с 426 кв. м на 1 000 населения до 459 кв. м, соответственно.
Объем поглощения может составить 250 – 275 тыс. кв. м, уменьшившись на 42 – 47% относительно 2014 года. Низкий показатель поглощения обусловлен ограниченным развитием большинства ритейлеров на фоне снижения товарооборотов и маржинальности бизнеса, как результат падения покупательной способности населения и девальвации. Большинство введенных в 2015 году торговых центров открывались с высокой долей свободных площадей (50-80%). Сроки заполнения новых торговых в текущих условиях вырастут с привычных ранее 12-18 месяцев до 2-3 лет. В 2016 году данный индикатор может вырасти на 35 – 50% в случае ожидаемой стабилизации ВВП и перехода к положительным темпам роста во II полугодии 2016 года.
На московский рынок в 2015 году вышли 39 международных брендов. В 2016 - 2017 годах темпы выхода новых ритейлеров вероятнее всего замедлятся, на данный момент 25 международных сетей заявили о своем входе на российский рынок.
Уровень вакансии на конец 2015 года составит 10,5%, достигнув пика под влиянием дисбаланса между спросом и предложением. В 2016 году данный индикатор может снизиться до 10%.
Прайм ставка аренды составила 1650 долларов за 1 кв. м, снизившись на 20% относительно уровня конца 2014 года. В 2016 году динамика данного показателя ожидается стабильной под влиянием сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.
Ставки аренды в торговых центрах все чаще номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы (steprent). Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего и малого формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке.
Офисы
Елена Денисова, директор, руководитель отдела офисных помещений, CBRE
Объем сделок в 2015 году может составить 750 – 800 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем 2014 года. В 2016 году объем сделок может увеличиться на 10-15% под влиянием ожидаемого улучшения динамики ВВП и деловых настроений арендаторов.
Объемы нового ввода могут составить 700 тыс. кв. м, из которых порядка 600 тыс. кв. м составят здания, ввод которых был перенесен с 2015 года. Это примерно на 100 тыс. кв. м меньше, чем в 2015 году, когда планы нового ввода девелоперами были пересмотрены с 1,4 до 0,8 млн. кв. м. Тем не менее, в перспективе 2017 – 2018 годов объем ввода новых офисных площадей значительно сократится и вряд ли превысит 0,5 млн. кв. м за два года.
Такая динамика рыночного баланса создаст предпосылки для того, чтобы доля свободных площадей начала постепенно снижаться с 17-18% на конец 2015 года до 16 – 17% в 2016 году, в том числе до менее 25% в классе А.
Запрашиваемые ставки в классе А Прайм составили на конец 2015 года 800 – 900 долларов США за 1 кв. м без учета операционных расходов и НДС. В классе А, как и в классе В запрашиваемые ставки аренды номинированы преимущественно в рублях, 19 000 – 25 000 руб. в классе А, 17,000 руб. в классе В.
В 2016 году динамика данных индикаторов в целом ожидается стабильной. Возможен рост порядка 5-10% в рублях во II половине 2016 года под влиянием стабилизации рыночного баланса. Также сильное влияние на ставки продолжит оказывать курс рубля.
Гостиничная недвижимость
Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства, CBRE
Туристическая активность на рынке начала постепенно стабилизироваться во второй половине года: с одной стороны, существенно снизились бизнес-потоки из Европы и США, с другой - наблюдается существенный рост доли внутреннего туризма и турпотоков из Китая и стран Азии. В результате, показатель заполняемости в российских отелях незначительно увеличился по всем сегментам. Во многом на величину среднего показателя оказал влияние рост заполняемости в верхнем и люксовом сегментах в среднем на 5%. Кроме того, за счет роста показателя ADR в люксовом сегменте, в среднем, на 15% по сравнению с прошлым годом, рост по всем сегментам составил порядка 5%.
В течение 2015 года номерной фонд Москвы увеличился на 765 единиц, что в 2,9 раз меньше, чем в прошлом году. Среди наиболее знаковых открытий года крупными международными операторами следует отметить Marriott Novy Arbat 5* (234 номера), Ibis Moscow Dinamo 3* (317 номеров) и Hampton by Hilton Moscow Strogino 3* (214 номеров). При этом 76% нового номерного фонда приходится на объекты, расположенные в регионах: с начала года было введено порядка 11 новых объектов. В целом, 49% всех введенных гостиниц в 2015 году принадлежат среднеценовому сегменту. Ввод еще 10 объектов различных международных операторов общим номерным фондом 1 762 единицы, вероятнее всего, будет перенесен на 2016 год.
В рублевом выражении показатели ADR и RevPAR в гостиницах среднего и верхнего сегментов показывают наименьшие колебания по отношению к прошлому году. При этом значения показателей в люксовом сегменте несколько увеличились за аналогичный период.
В долларовом выражении снижение показателей составило, в среднем, 20-30%. Выгодные условия размещения привлекли потоки иностранных туристов и, в результате, уровень заполняемости в верхнем и люксовом сегментах показал положительную динамику по сравнению с прошлым годом.
Правительство Москвы всерьез заинтересовано в восполнении дефицита бюджетных гостиниц в городе, большая часть которых на данном этапе строится и проектируется за пределами Садового кольца. Кроме того, проведение Чемпионата мира по футболу в 2018 году, рост внутреннего туризма и деловой активности, будет способствовать привлечению в Россию новых мировых брендов.