4 способа передачи недвижимости между ООО

Передачу недвижимости одно юридическое лицо другому юридическому лицу, может произвести одним из следующих способов.

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (ст. 549 ГК РФ)

2. Передать имущество по договору дарения, заключенному с обществом (ст. 572 ГК РФ).

3. Внести дополнительный вклад в уставный капитал общества (ст. 19 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"; далее - Закон об ООО).

4. Внести вклад в имущество общества ( ст.27 Закона об ООО).

1. Договор купли-продажи недвижимого имущества

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

Право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю только после того, как такой договор пройдет государственную регистрацию (п.2 ст. 223, п.1 ст. 551 ГК РФ).

Порядок передачи недвижимости покупателю регулируется п.1 ст. 556 ГК РФ, согласно которой передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из смысла данной нормы права следует, что по общему правилу исполнение договора купли-продажи недвижимости состоит из двух юридически значимых действий (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2010 N А74-2294/2009):

- оформить передачу недвижимости от продавца к покупателю в письменной форме - передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемого сторонами.

- фактически вручить недвижимость покупателю.

Также обращаем Ваше внимание, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Продавец и покупатель вправе самостоятельно устанавливать цену реализации имущества. В целях налогообложения будет приниматься цена основного средства, указанная сторонами сделки в договоре купли-продажи. Цена, указанная в договоре, должна соответствовать уровню рыночных цен.

Обязательное привлечение независимого оценщика в рассматриваемой ситуации действующим законодательством не предусмотрено.

2. Договор дарения

В соответствии с п.1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В ст. 575 ГК содержится исчерпывающий перечень случаев, когда дарение не допускается или ограничивается. Таким образом, на основании пункта 4 части 1 статьи 575 ГК РФ, дарение в отношениях между коммерческими организациями не допускается.

3. Увеличение уставного капитала общества

В соответствии с п.2 ст. 19 Закона об ООО общее собрание участников общества может принять решение об увеличении его уставного капитала на основании заявления участника общества о внесении дополнительного вклада.

В заявлении вносящего вклад участника должны быть указаны размер и состав вклада, порядок и срок его внесения, а также размер доли, которую участник хотел бы иметь в уставном капитале общества.

Одновременно с принятием решения об увеличении уставного капитала ООО принимаются решения о внесении в устав общества соответствующих изменений, а также решение об увеличении номинальной стоимости доли участника общества, подавшего заявление, и решение об изменении размеров долей участников общества. Такие решения принимаются всеми участниками общества единогласно. При этом номинальная стоимость доли участника общества, подавшего заявление, увеличивается на сумму, равную или меньшую стоимости его дополнительного вклада.

Согласно п.2 ст. 14 Закона об ООО размер доли участника должен соответствовать соотношению номинальной стоимости его доли и уставного капитала общества.

Обратите внимание, чтоувеличение уставного капитала общества допускается только после его полной оплаты ( п. 1 ст. 17 Закона об ООО).

Отметим, что данный способ передачи имущества обществу нельзя признать безвозмездным, так как в этом случае увеличивается номинальная стоимость и размер доли участника общества в уставном капитале ( абзац третий п.2 ст. 19 Закона об ООО).

В течение месяца со дня внесения дополнительного вклада участником общества, в регистрирующий орган подаются заявление о государственной регистрации и документы, подтверждающие внесение в полном объеме дополнительного вклада (п. 2.1. ст. 19 Закона об ООО). Причем для третьих лиц такие изменения приобретают силу с момента их государственной регистрации.

Как мы видим, этот способ достаточно трудоемок.

4. Внесение вклада в имущество общества

Участники общества обязаны, если это предусмотрено уставом общества, по решению общего собрания участников общества вносить вклады в имущество общества (п.1 ст. 27 Закона об ООО).

В силу п.2 ст. 27 Закона об ООО вклады в имущество общества вносятся всеми участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале общества, если иной порядок определения размеров вкладов в имущество общества не предусмотрен уставом общества. Указанные вклады не изменяют размеры и номинальную стоимость долей участников общества в уставном капитале общества (п. 4 ст. 27 Закона об ООО).

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ) оплата долей в уставном капитале общества может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными правами либо иными имеющими денежную оценку правами.

Денежная оценка имущества, вносимого для оплаты долей в уставном капитале общества, утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно.

Если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик при условии, что иное не предусмотрено федеральным законом. Номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества, оплачиваемой такими неденежными средствами, не может превышать сумму оценки указанного имущества, определенную независимым оценщиком.

При этом Закон N 14-ФЗ не содержит запрета на превышение суммы оценки вносимого в уставный капитал имущества над номинальной стоимостью доли участника общества.

В соответствии с п.3 ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

Сделки по передаче в уставный капитал недвижимости подлежат государственной регистрации (.п. 1 ст. 164 ГК РФ, ст. 131 ГК РФ). Под недвижимым имуществом понимаются здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Право собственности на недвижимость, переданную в уставный капитал общества, переходит к нему только после государственной регистрации (.п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).