Что следует учесть при аренде торгового помещения

Продажа коммерческой недвижимости – очень выгодная вещь, впрочем, сдача недвижимости в наем тоже очень выгодна, т.к. за несколько лет арендные платежи полностью окупают стоимость недвижимости. И все же аренда остается самым распространенным способом получения необходимых площадей для большинства мелких и средних предпринимателей, будь то офисные помещения, торговые или складские. Во-первых, аренда не требует больших единовременных денежных вложений, что очень существенно для небольших компаний и даже для средних. А во-вторых, аренда помещений позволяет предпринимателю более оперативно реагировать на ситуацию и изменять место своей дислокации, расторгнув договор аренды, если вдруг возникнет такая необходимость.

Если вы поняли, что купить офис или торговую точку вам не по силам, то стоит подумать об аренде подходящего помещения. В этой статье мы затронем некоторые вопросы, на которые стоит обратить внимание при аренде торгового помещения.
Для начала убедитесь, что коммерческая недвижимость, которую вы хотите снять, принадлежит арендодателю. Потребуйте у владельца свидетельство о государственной регистрации прав, которое бы доказывало его юридические права на эту недвижимость. Ведь по закону, если арендодатель сдал вам помещение с превышением своих полномочий, то ваш договор аренды будет признан недействительным.

Будьте очень осторожны, арендуя помещение, расположенное на первом этаже жилого дома. Убедитесь, что это помещение переведено в нежилой фонд, и все оформлено правильно. Кроме того, уточните, как может использоваться это помещение. Если в документах написано, что там можно открыть парикмахерскую, то это не означает, что вы сможете организовать там продуктовый магазин. Стоит предварительно обсудить этот вопрос с жильцами дома.

Еще одна категория довольно «скользкой» недвижимости – это пристройки. Есть пристройки, которые в законе называются «самовольными», аренда таких помещений запрещена, поэтому убедитесь, что у хозяина есть все полагающиеся правильно оформленные документы. Запрещена аренда пристроек, которые:

Теперь, когда вы убедились, что данное помещение можно арендовать, внимательно вчитайтесь в договор аренды, особенно в пункты оплаты. Если помещение, которое вы хотите снять, нужно сначала отремонтировать, то попробуйте договориться с хозяином об отсрочке начала арендного договора или о том, чтобы на время ремонта или перепланировки арендная плата была другой. При этом нужно заранее договориться с владельцем о том, какие ремонтные работы и в каком объеме могут производиться, о том, как они будут оплачиваться и кем. Кто будет устанавливать сигнализацию и кто будет оплачивать установку. Можно постараться добиться того, чтобы хозяин вернул вам средства, вложенные в ремонт и улучшение помещения. Это могут быть денежные средства или снижение арендной платы.

Вообще говоря, арендодатели очень неохотно идут на подобные уступки. Но финансовый кризис внес серьезные коррективы в рынок недвижимости, в том числе и коммерческой. Например, продажа коммерческой недвижимости сейчас очень затруднена, так же как и сдача помещений в наем. Сейчас во время кризиса многие арендодатели вынуждены идти на уступки, чтобы сдать свои помещения в аренду. Подобные вопросы нужно обговорить заранее и включить в договор (устные договоренности в суде силы не имеют). Это поможет вам лучше представить свои последующие расходы.

Чтобы избежать последующих споров, очень важно подписать передаточный акт, по которому арендодатель передает помещение арендатору. Постарайтесь внести в этот акт все недостатки помещения, чтобы избежать потом претензий со стороны хозяина.

Если арендная плата в договоре указана без НДС, то вы должны просчитать свои реальные расходы с учетом НДС и ориентироваться на них. Имейте в виду, что договор аренды оформляется на все арендуемые площади, а не только на торговые площади. Поэтому постарайтесь договориться, чтобы арендная плата за подсобные помещения, коридоры, места общего пользования была ниже, чем за торговые помещения. Разделение торговых площадей и подсобных полезно и для будущей уплаты налогов, так как если вы платите налоги по вмененному налогу, то подсобные помещения налогом не облагаются.

Нужно заранее обговорить и такой серьезный вопрос, как оплата коммунальных платежей и все подобные расходы. Чаще всего коммунальные платежи в арендную плату не входят, так что просчитайте заранее, во что вам обойдется оплата воды, телефона, света, аренды подъездной площадки и стоянки для автомобилей… Возможно, нужно будет оплатить земельный налог, вывоз мусора, уборку территории… Если вы арендуете торговую площадь в торговом центре, то вам нужно будет еще оплачивать пользование общими помещениями.

Опубликовано 9.11.10.