Досрочное погашение ипотечного кредита

Есть ли необходимость досрочного погашения кредита? После того как человек получил ипотечный кредит, купил жилье и отметил новоселье, через пару лет перед ним возникнет вопрос: «Нужно ли погашать ипотеку досрочно?» Такое решение должно быть основано на каких-либо доводах.

 Доводы за и против

Итак, какие можно предложить доводы в пользу того, чтобы гасить досрочно ипотечный кредит. Первым доводом является тот факт, что если гасить кредит досрочно, то уже не будет необходимости гасить по кредиту проценты. Ведь за 20-30 лет проценты такого кредита набегают в три раза больше, чем кредит. Следовательно, можно сделать вывод, что чем быстрее кредит будет погашен, тем меньше процентов будет заплачено.

Однако в этом случае нужно учесть инфляцию, которая у нас, невзирая на усилия государства, все-таки значительна и составляет около 10 % в год. Соответственно, доход того, кто брал такой кредит, растет (имеется в виду сумма заработной платы из-за инфляции).

Если вспомнить, сколько человек зарабатывал денег, например, три года назад, пять или десять лет назад? Даже если он оставался на одном рабочем месте, то его заработная плата за такое время могла увеличиться примерно в три раза. И выплата суммы ипотечного кредита, следовательно, стала для человека по отношению к его доходам значительно меньшей. Иными словами, если пройдет шесть-десять лет, то выплата кредита будет в несколько раз проще и дешевле, чем ранее.

И даже если человек не работал пять лет назад, то все равно в будущем эта сумма станет намного меньше. Для этого даже не надо быть продвинутым экономистом. Вследствие инфляции сумма кредита уменьшается, и торопиться выплатить может быть не очень хорошо. Понятно, через десяток лет человек заплатит больше, но ведь эти денежные средства в зависимости от инфляции будут в несколько раз обесценены. Возможно, что человек сможет погасить свой кредит с одной или пары заработных плат.

Второе, что не было учтено, – это то, что цены на недвижимость тоже вырастут. Если взять длительный промежуток в пять-десять лет, рост цен при учете кризиса будет довольно значительным. Поэтому, если у человека есть желание и возможность, лучше будет купить акции или еще одну недвижимость. Ведь недвижимость/хорошие акции в долгосрочном плане растут, а деньги теряются в цене, причем значительно. Если же человек примет решение о досрочном погашении такого кредита, то денежных средств на инвестиции у него может вовсе не остаться.   

Третий факт состоит в том, что когда человек досрочно погашает такой кредит, то у него теряется возможность увеличить на 13 % официальную зарплату (сумма подоходного налога). Она (сумма), к слову, может быть достаточно большой, потому что нет ограничений на льготы по ипотечному кредиту по налогу на проценты, в отличие от денежной суммы на покупку жилья, составляющей максимум 2 миллиона рублей.

Иными словами, если человек погасит досрочно свой кредит, то он потеряет возможные налоговые льготы примерно на 300 тысяч рублей, в зависимости от суммы кредита.

Выходит, что досрочное погашение кредита не так и выгодно.

 Итого, смысл в досрочном погашении такого кредита есть в следующих случаях:

• Если у человека появляются периодически накопления, и он не знает, куда их деть. Инвестиции в акции, ПИФы, покупка недвижимости или бизнес проекты для него – это что-то очень далекое. Человек не хочет в этом всем разбираться. Но и хранение денег в банке – дело совершенно бессмысленное, так как в банке проценты меньше инфляции. Если не давать человеку возможности погасить досрочно ипотечный кредит, то он обязательно растратит на всякую ерунду эти деньги. В этом случае будет смысл направлять свободные средства на погашение.
• В том случае, если ипотечный кредит на человека давит в психологическом плане. Есть категория людей, для которых ежемесячные выплаты – это такая нагрузка, которая не дает спокойно спать. Появляется страх, что банк выселит человека и заберет у него квартиру.
• Если выплаты по кредиту выше сорока процентов от дохода человека, то, конечно, будет смысл направлять свободные средства на погашение кредита.
• Если доходы человека уменьшаются (приближение к пенсионному возрасту). В этом случае для человека, которому сложно найти высокооплачиваемую работу, лучше выйти на пенсию без задолженностей.
• Если доходы человека сильно варьируются по времени: в одном месяце, например, ничего нет, а в другом удается заработать очень много. При этом варианте дохода невероятно сложно выплачивать платеж, который должен идти равномерно.

Для кого же тогда лучше не выплачивать досрочно ипотечный кредит? Для тех людей, которые инвестируют денежные средства в недвижимость, акции или создают бизнес.     

К чему мы пришли в итоге. Для подавляющего большинства людей лучше досрочно гасить ипотечные кредиты. Однако сделать сразу это не так просто. Но есть и позитивная сторона, ведь через 5-6 лет инфляция начнет уменьшать кредитные выплаты в несколько раз по отношению к доходам.