Обрушит ли война рынок недвижимости?
В ночь с 7 на 8 августа войска Грузии начали штурм Цхинвали. Во второй половине дня 8 августа в Южную Осетию вошли российские войска. Активное вмешательство России в грузино-осетинский конфликт сразу же отразилось на котировках российских акций и динамике рубля по отношению к американской национальной валюте.
При этом темпы прироста стоимости доллара по отношению к рублю, схожие с динамикой, имевшей место в пятницу и понедельник, были последний раз лишь в 1999 году. Индексы фондового рынка обрушились не столь резко. Однако дневная волатильность была очень высокой. На этом фоне у многих участников рынка появилось ощущение, что конфликт в Южной Осетии может оказать такое же влияние и на рынок недвижимости, ведь один из значительных сегментов прямых зарубежных инвестиций – российская недвижимость. «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться в тех факторах, которые, действительно, могут повлиять на российский рынок недвижимости в связи с ситуацией сложившейся в Южной Осетии.
Недвижимость - один из главных объектов для иностранных инвестиций
За пятницу, 8 августа 2008 года, после начала наступательных операций российских войск в Южной Осетии индекс РТС потерял 6,5%, а доллар подорожал по отношению к рублю на 1,5%. В понедельник в начале дня паника продолжилась. Фондовый рынок в первые часы работы торговой сессии обвалился сразу на 6%, а официальная стоимость доллара, зафиксированная Банком России в 11.30, повысилась еще на 2,5%. Казалось бы, столь жесткое начало торгов должно было бы обвалить рынок на небывалые глубины. Действительно, так, чтобы доллар дорожал за 2 дня на 4%, последний раз было почти 9 лет назад – 1 и 2 сентября 1999 году. Однако во второй половине дня фондовый рынок восстановился.
Именно в связи с этим следует разобраться в том, кто обваливал последние дни российский фондовый рынок. Выяснив это, станет понятно, могут ли эти инвесторы обрушить и российский рынок недвижимости. Дело в том, что падение российских ценных бумаг наблюдается с 19 мая. За это время индекс РТС снизился почти на 30%, а индекс ММВБ – на 27,7%. За это время стоимость недвижимости в России продолжала расти.
В то же время фондовый рынок большую часть времени снижался более-менее плавно на фоне общемирового финансового кризиса. Наиболее резкие падения произошли буквально недавно. Первое – после заявления премьера Владимира Путина о группе «Мечел», а второе – после ввода российских войск на территорию Южной Осетии. При этом, если после первой новости падение индекса РТС и индекса ММВБ было одинаковым – примерно на 5,5%, то после второй – темпы падения российских индексов значительно отличались друг от друга: индекс РТС потерял 6,5%, а индекс ММВБ – лишь 3,7%. Стоит отметить, что на зарубежных биржах котировки российских акций после первой новости упали на 5%, а после второй – вообще не снижались. Это уже само по себе наводит на определенные размышления.
Дело в том, что классический рынок биржи РТС, динамику которого отображает индекс РТС, работает в адресном режиме, что существенно замедляет работу трейдеров при крупных сделках и высокой ликвидности рынка. Работа в адресном режиме удобна при работе на небольших объемах или с акциями второго и третьего эшелона. В свою очередь фондовая биржа ММВБ, динамику которой отражает индекс ММВБ, работает в анонимном режиме. Именно поэтому основная ликвидность фондового рынка сосредоточена на фондовой бирже ММВБ. Ежедневный оборот на ММВБ превышает ежедневный оборот на классическом рынке РТС порядка в 50 раз. Именно поэтому действия иностранных участников рынка в основном сосредоточены на ММВБ. На иностранных игроков приходиться примерно 40% ежедневного оборота ММВБ. В свою очередь на классическом рынке РТС работают преимущественно российские трейдеры.
Следует также отметить, что многие российские игроки зачастую повторяют движения, отрабатываемые на российском рынке зарубежными игроками. Уже исходя из вышесказанного, становится понятно, что после новости о Мечеле распродавать российские ценные бумаги начали именно иностранные игроки, а после второй – российские участники рынка. Однако, справедливости ради, стоит отметить, что поверхностные оценки зачастую расходятся с реальным положением дел. Но в данном случае, исходя уже из данных самих трейдеров, внешняя оценка оказалась вполне справедливой. Наиболее активными «медведями» (игроками, распродающими акции) после первой новости были именно иностранцы, россияне только повторили за ними их действия. При этом стоит отметить, что иностранные участники рынка перестали продавать российские акции сразу после того, как стало ясно, что группа «Мечел» смогла наладить контакт с федеральной властью, а некоторые даже снова «вошли в рынок».
После же второй новости продавали акции в основном россияне. И российских трейдеров можно понять. Вступление России в грузино-осетинский конфликт могло бы быть оценено западными державами негативно и привести к резкому политическому размежеванию, за которым моги бы последовать экономические санкции против России. Естественно, что в этой ситуации иностранные игроки постарались бы загодя вывести свои активы. Однако выводить свои активы иностранцы стали бы только после того, как негативное политическое решение относительно России было бы принято на Западе. И российские игроки, вероятно, решили сыграть на опережение. В любом случае, даже если бы иностранцы не стали бы выводить активы, на резком движении рынка вниз можно неплохо заработать: продать наверху, затем подобрать внизу, а, когда рынок снова поднимется – снова продать. Именно такой сценарий развития и осуществился.
Большинство зарубежных участников рынка с удивлением восприняло панику на российском фондовом рынке, а аналитики Deutsche Bank, даже подчеркнули в своем ежедневном меморандуме в понедельник утром, что «реакция рынка акций на события в Южной Осетии была чрезмерно эмоциональной», тем самым давая понять российским игрокам, что западные экономические настроения не отличаются паникой. При этом стоит отметить, что Германия является лидером по объему прямых инвестиций в Россию, ее доля составляет порядка 40% от общего объема зарубежных вложений в российскую экономику. На этом фоне становится понятна политическая позиция, высказанная как немецкими СМИ, так и официальными представителями германской власти по поводу ситуации в Южной Осетии. Германия осудила военные действия Саакашвили.
Более сдержанную, но все же объективную картину представили СМИ других западноевропейских континентальных стран. И только английские, американские и некоторые восточноевропейские представители высказали прогрузинскую позицию, категорически осудив Россию. При этом стоит отметить, что доля прямых инвестиций из Англии и США не превышает 20% от их общего объема в России, а о доле Восточной Европы говорить вообще не стоит. Таким образом, наиболее вероятные претенденты на вывод своего капитала из России – это американские и английские инвесторы. Но их негативная реакция, по-видимому, не сможет оказать существенного воздействия на российскую экономику.
В то же время английские экономисты не очень политизированы. Так, премьер Великобритании Гордон Браун не раз призывал английских инвесторов вывести свои деньги из России, так как ее политика не вписывается в западную логику, однако английские инвесторы пока не спешат прислушаться к словам своего премьер-министра. И это не удивительно. Дивиденды, которые до сих пор приносили вложения в российскую экономику, не могли бы быть компенсированы никакими льготными кредитами, которые обещало английское правительство. Хорошо иллюстрирует это недавний пример.
Стоит отметить, что один из главных объектов для иностранных инвестиций в России – это ее недвижимость. При этом всем известно, что российский рынок жилья перегрет. Российское жилье стоит дороже западноевропейского и американского, хотя по качеству значительно уступает им. Несмотря на это израильский бизнесмен Яков Энгель продал свой девелоперский бизнес, который был ориентирован на Восточную и Западную Европу и открыл компанию в России. По его словам, минимальный потенциальный доход, который может принести российская недвижимость – это 50%, а в Европе максимальный доход при наилучшем раскладе и в лучшие времена – это 30%. Да и времена эти уже давно прошли. Английский, немецкий, испанский, французский рынки недвижимости находятся в кризисе или стагнации. Поэтому, даже если российская недвижимость будет дешеветь, это лишь отразится на размере прибыли, но никак не приведет к убытку, тогда как в Европе такой сценарий весьма вероятен.
Схожей точки зрения придерживаются и инвесторы в другие сегменты экономики. По мнению многих западных экономистов, большинство сегментов российской экономики в целом существенно недооценено. Единственное, что может напугать иностранных инвесторов в России – это непредсказуемость федеральных или региональных властей. Именно поэтому была такая бурная реакция у зарубежных инвесторов на эпизод с Мечелом.
А когда в понедельник, 11 августа, стало ясно, что иностранцы пока, по крайней мере, не собираются выводить из России деньги, российский фондовый рынок сразу же отыграл обратно после. В итоге, индекс ММВБ полностью компенсировал пятничное падение, и закрылся даже на 0,14 пунктов выше уровня закрытия в прошлый четверг, а индекс РТС закрылся в небольшом «плюсе» по отношению к пятнице (+1,2%).
Конечно, рынок недвижимости далеко не так подвижен, как рынок фондовый, поэтому негативная динамика может сказать здесь лишь спустя несколько месяцев. Да и конфликт в Южной Осетии вряд ли будет исчерпан в ближайшие месяцы. Поэтому некоторые участники рынка и говорят о долгосрочном влиянии на рынок грузино-осетинского конфликта. Между тем, существует всего 2 основных сценария развития событий. Как уже было показано, страны Западной континентальной Европы на конфронтацию с Россией вряд ли пойдут, а выводить активы инвесторы начнут только в случае возникновения конфронтации. Остается только США и Великобритания. Естественно, что «первую скрипку» в этом дуэте играет США.
В первом сценарии США оказывают прямую помощь Грузии, и тогда Россия вступает в прямое столкновение с США. При таком развитии событий, естественно, иностранные инвесторы постараются поскорее вывести свои активы из нашей страны. Видимо, именно на этот сценарий рассчитывали те российские участники рынка, которые стали распродавать российские ценные бумаги. Однако вероятность этого сценария ничтожно мала.
Дело в том, что до президентских выборов, которые пройдут в ноябре, администрация США никаких радикальных шагов предпринимать не будет. Все будет зависеть от того, кто станет будущим президентом США. При этом стоит отметить, что Америка уже завязла в Ираке и Афганистане, и именно с этим связано недовольство населения политикой администрации Буша. Именно на фоне заявлений о немедленном выводе войск из Ирака нынешний основной претендент на кресло президента США Барак Обама набрал себе очки. Главным его конкурентом является «ястреб» Джон Маккейн. Его позиция в том, чтобы оставлять войска США в Ираке до «победного конца». Определенная популярность такого тезиса понятна. Никому не хочется быть побежденным. А, выводя войска из Ирака, США, фактически, себя таковыми признают. Однако население США категорически не хочет новых конфликтов, поэтому на фоне грузино-осетинского конфликта, из-за которого США могут оказаться втянутыми еще в один военный эпизод, Маккейн может растерять часть своих сторонников. И хотя США сейчас политически всячески поддерживают Грузию, по оценкам аналитического агентства Statfor, которое в США называют «теневым ЦРУ», никакой военной поддержки США Саакашвили не окажут, а Россия вытеснит Грузию из Южной Осетии.
В то же время, как показывает практика Чечни, на вытеснение грузинских войск из Южной Осетии потребуется никак не меньше 2-3 месяцев. К этому времени пройдут выборы в США и Саакашвили лишится последней поддержки, так как администрация Обамы вряд ли будет его поддерживать. Затем, скорее всего, последует период мирного урегулирования конфликта, на которое также потребуется несколько месяцев. На протяжении всего этого времени российский фондовый рынок, естественно, будет находиться в состоянии ожидания, когда возможны как резкие подъемы, так и резкие падения.
При этом следует иметь в виду, что рынок недвижимости, как уже говорилось, далеко не такой подвижный, как рынок фондовый. Какие бы то ни было, серьезные тенденции можно отследить здесь лишь в перспективе нескольких месяцев. К тому времени, когда на рынке недвижимости могут появиться первые признаки вывода иностранных денег (если такое вообще произойдет), Россия уже может в значительной степени купировать конфликт в Южной Осетии, а это придаст в глазах западных инвесторов (в их оценке стабильности существующей власти) России дополнительные очки. Ведь стабильность – это один из главных аргументов в пользу новых инвестиций: урегулировав конфликт в Южной Осетии, Россия покажет, что вполне может играть полноценную роль на международном рынке. Косвенно подтверждает вероятность такого исхода событий тот факт, что многие инвестиционные аналитики прогнозируют на начало 2009 года восстановление индекса РТС вплоть до 2600 пунктов.
В то же время, стоит помнить, что рынок российской жилой недвижимости значительно переоценен. Поэтому в случае успеха России в Южной Осетии такого же эффекта, как после завершения второй чеченской компании, когда инвесторы поверили в нашу страну и стали скупать здесь жилую недвижимость, вряд ли стоит ожидать. Скорее всего, по оценкам аналитического центра , новые иностранные инвестиции будут производиться в другие сегменты рынка, которые еще в значительной степени недооценены. Среди них, например, земля или складские помещения. А рынок жилой недвижимости ожидает медленный переход к стагнации, причина которой кроется во внутренней логике развития рынка, а не в негативной внешней конъюнктуре.