Стивен Вейн: «Сейчас лучше покупать, чем продавать»

Инвестиционная управляющая компания Jensen Group продолжает покупать в Петербурге дорогие объекты. Очередным ее знаковым приобретением после «Пассажа» стал торгово-офисный центр River House на Петроградской стороне. Президент Jensen Group Стивен Вейн раскрыл планы по поводу реконцепции этого здания, сообщил о создании нового инвестиционного фонда и поделился своими взглядами на развитие недвижимости в Северной столице. 

 

 

- Для нашей компании прошлый год был удачным. Мы продолжали и покупать, и продавать недвижимость. Год был даже рекордным с точки зрения активов и доходов. Среди наших недавних приобретений – бизнес-центр на набережной Адмирала Макарова, 32, торговый центр «Супер сива» на улице Савушкина, 119, и торговая галерея «Пассаж» на Невском проспекте, 48. В прошлом году мы продолжали развитие этих объектов. Плюс ко всему 2013 год для нас завершился покупкой торгово-офисного центра River House на улице Академика Павлова, 5, литера В. Мы приобрели это здание в результате достаточно долгих переговоров. И пришли к хорошему решению вопроса. Мы изначально видели перспективы развития этого проекта. 

 

 

- Мы собираемся менять входные зоны, пересмотрим логистику торгового центра, обновим часть инженерных систем. Для многих арендаторов уже очевидно, что они устарели. Займемся парковкой, сделаем ее контролируемой, предусмотрим бронирование мест. 

 

 

- Никакой революции в арендной политике не будет. Мы уважаем арендаторов River House. Условия аренды могут быть пересмотрены только в том случае, если этого захочет сам арендатор, и каждый случай в этом деле уникален. Это вопрос переговоров. 

 

 

- Общая площадь здания – 30 тысяч квадратных метров. Из них торговые помещения занимают 15 тысяч «квадратов». Есть также пустующие площади. Комплекс сейчас заполнен на 85 процентов. Для аренды есть еще отдельно стоящее здание площадью 1700 квадратных метров. 

 

 

- Да. Мы выкупили весь комплекс. Сумму сделки я не раскрою, но могу сказать, что она устроила обе стороны. 

 

 

- Эта территория частично находится в нашей собственности, частично – в долгосрочной аренде. Мы рассматриваем различные варианты ее реконцепции, которую рассчитываем подготовить в течение года. Конечно, застройка – первое, что приходит в голову по поводу использования этого участка. Там 20 тысяч квадратных метров – вполне можно построить еще одно офисное здание. 

 

 

- Они разные. Ставки аренды и офисных, и торговых помещений колеблются от 30 до 80 долларов за квадратный метр в месяц. Вообще хочу сказать: не верьте слухам и судите не по тому, что люди говорят, а по тому, что они делают. Посмотрите на то, как мы преобразили наши недавние приобретения на улице Савушкина, 119, и на набережной Адмирала Макарова, 32. Часть клиентов там осталась, какие-то арендаторы съехали. Мы улучшили эти здания и изнутри, и снаружи, изменили маркетинг. Подобные перспективы ждут и River House. Мы собираемся сокращать затраты путем совершенствования оборудования и менеджмента. Мы собираемся повышать доход с этого здания. Кто-то из арендаторов останется, с кем-то будут пересмотрены договоры аренды. Кроме того, мы кое-что здесь построим. Сроки окупаемости этого проекта, на мой взгляд, четыре-пять лет. 

 

 

- Здесь нам понравилось место. Мы решили, что это очень привлекательный актив. В городе подобных объектов не так много. Понимаете, инвестиция – как мороженое. Она может быть разных вкусов. Ведь о мороженом нельзя сказать, что шоколадное вкуснее, чем клубничное или ванильное. Кому что нравится… Так и в инвестициях: некоторые любят начинать с нуля, некоторые – покупать существующее и пользоваться этим. Jensen Group находится где-то посередине. Мы любим находить привлекательные объекты, а затем добавлять им стоимости путем развития и получения каких-то разрешений. Мы пользуемся такими возможностями: покупаем хорошие объекты и улучшаем их. Вкладываемся в развитие и дополнительное строительство. В этом наша стратегия. 

 

 

- Мы купили это здание в августе 2012 года. Перепрофилировали там более 4 тысяч квадратных метров торговых помещений в офисы, подключили дополнительное электричество, добавили некоторые площади за счет строительства. Проект реализован на 95 процентов. Несданными остались только подвальные помещения. В них уже заинтересована очередь потенциальных арендаторов. Доходность этого объекта мы довели буквально с нуля до стопроцентной. Ведь когда мы его приобретали, он был пустой и стоял в таком состоянии несколько лет. Считаю, что за год нам удалось добиться неплохих результатов. 

 

 

- Мы всегда пребываем в поиске. Кое-что у нас есть на примете, но сейчас говорить об этом рано. 

 

 

- Для этого у нас есть портфель активов. Это магазины розничной торговли на улицах. Кроме того, есть небольшой портфель квартир-люкс в так называемом «золотом треугольнике». Мы долго держали этот актив и улучшали его качество. Так что ожидаем покупателей. 

 

 

- Конкретных покупателей пока нет. Мы продаем особняк не потому, что нам нужны деньги. Для нас он является стратегически важным. Мы не спешим с его продажей. Вообще хочу сказать, что сегодня действует скорее рынок покупателя, чем продавца. Рынок капитала несколько слаб. Для нас сейчас такой период, когда лучше покупать, чем продавать. Поэтому если мы и продаем, то только небольшие активы: для них есть хорошие покупатели. Серьезных желающих купить крупные объекты пока нет. На рынке в целом есть или очень крупные покупатели, монстры, или мелкие, а между ними ничего нет. Но все равно рынок растет. В кризис ведь не было больших продаж. Теперь ситуация улучшается с каждым днем. 

 

 

- Это зависит от того, какие у нас будут доходы. Мы собираем у инвесторов деньги на новый фонд, смотря, каким будет его объем. Предыдущий фонд составил 160 миллионов долларов. Его деньги были потрачены на приобретение «Пассажа» и River House. В этом году мы хотим собрать больше – скажем, 250 миллионов долларов. Наши фонды – это рынок мирового капитала. Я очень верю в Россию с точки зрения вложений. Но не могу сказать, что глобальный рынок капитала вкладывает в нее деньги. 

 

 

- Около двадцати. Они все разного размера и порядка: от нескольких миллионов долларов до нескольких десятков миллионов долларов. Надеемся, что наш очередной фонд будет собран к апрелю 2014 года. 

 

 

- В октябре прошлого года мы получили необходимые разрешения для изменения в «Пассаже». Сейчас занимаемся ремонтом первого этажа, где раньше были складские помещения. Будем обновлять лестницы, лифты, фасад здания. После того, как все это будет сделано, приступим к воплощению новой концепции. Она предусматривает больше ресторанов и кафе. 

 

 

- «Пассаж» должен быть не только тем местом, куда ходят за покупками, но и место, куда будут приходить люди, чтобы приятно провести время. Все знают «Пассаж», но никто туда не ходит. Мы же сделаем так, чтобы людям было зачем туда ходить. 

 

 

- В торговой галерее в целом 22 тысячи квадратных метров. Из них 20-30 процентов пойдут под рестораны и кафе. В «Пассаже» сейчас есть две кафешки, но они очень маленькие: одна – 18 квадратных метров, другая – до 20 квадратных метров. И этого недостаточно. 

 

 

- Да, мы на стадии переговоров. Пока не готовы назвать арендаторов. Но могу сказать, что рестораны будут представлены от среднего до более высокого класса. Есть даже интересные сюрпризы для петербуржцев. Якорные арендаторы будут объявлены в марте. К тому же времени мы и назовем объем инвестиций в проект. Изменений в «Пассаже» будет больше, чем в River House. Мы ведем переговоры даже с инвесторами, которые занимаются бизнесом развлечений. Думаю, в «Пассаже» появятся новые знаковые бренды. 

 

 

- На взрослых людей с достаточно высокими доходами. Скажем, представителей верхней части среднего класса. 

 

 

- В следующем году мы отметим юбилей этого проекта. Мы продолжаем его улучшать. В кризис, как вы знаете, мы взяли некоторый тайм-аут. Теперь же снова начинаем нашу работу. Мы разделили территорию «Петровского Арсенала» на две части: промышленную зону, где могут быть офисы и складские помещения, и жилую. Мы продолжаем нанимать людей, платить налоги, зарплаты. Работа продолжается. 

 

 

- Возможно, поздней осенью этого года или в начале следующего начнем продажи жилья и строительство. 

 

 

- Не все проблемы всегда можно решить до конца, включая мой брак. В случае с «Петровским Арсеналом» большая часть проблем решена, над остальными мы работаем, и, честно говоря, серьезных сложностей я не вижу. Мы разделили реализацию этого проекта на мелкие этапы. Вместо того, чтобы сразу построить 175 тысяч квадратных метров, мы решили строить по частям. 

 

 

- Если бы вы меня спросили два года назад, я бы сказал, что мы закончим к настоящему времени. Сейчас я вам скажу, что на проект уйдут, может быть, три-пять лет. Все зависит от скорости продаж. Нужно быть реалистом и понимать, что зараз продать 32 гектара невозможно. 

 

 

- Мы еще работаем над деталями этого проекта. Надеемся, что он будет. 

 

 

- Да, в Приозерском районе у нас есть участки для целых поселков: Сосновские озера, Снегири. Это земельные участки, и люди там строят, что хотят. Продажи этой земли идут хорошо. Зимой они, естественно, падают. Но это сезонный спад. 

 

 

- У нас есть проект Кобралово. Летом начнем первый этап реализации участков – 15 гектаров. В целом банк земли там гораздо больше: почти 215 гектаров. 

 

 

- Я оптимист и считаю, что средний сектор – лучший рынок. Потому что каким бы ты ни был оптимистом, нельзя думать, что все, что ты строишь, будет продаваться. Для меня и компании Jensen Group главное - заниматься своим делом. Для нас интересен рынок складских помещений и торговых площадей. Он очень конкурентный. Это наша пятилетняя история, но она не заканчивается. 

 

Досье: 

 

Стивен Уэйн – президент компании «Дженсен Груп», основанной им в 1991 году. Сформировал и эффективно управляет восемью различными инвестиционными фондами недвижимости. До «Дженсен Груп» работал в Morgan Stanley and Co. Inc. в отделе корпоративного финансирования и отделе финансирования недвижимости, в офисах компании в Нью-Йорке и Лондоне. В 1984 году Стивен Уэйн окончил Дирфилдскую академию, а в 1988-м – Гарвардский университет по специальности «экономика». Стивен является членом Исполнительного комитета Американской торговой палаты в Санкт-Петербурге, а также генеральным директором Сестрорецкого инструментального завода.

 

Марина Голокова.