Субаренда: строим отношения

Проблемы потенциальных арендаторов по поиску коммерческой недвижимости общеизвестны. Вместе с тем, как оказалось, существует и обратная проблема: поиск субарендатора для уже арендованного помещения. Как и где искать субарендатора? – таким вопросом задается один из посетителей нашего форума «Предприниматель Петербурга». В данной  статье мы попробуем ответить на этот вопрос.

Знакомьтесь: субаренда

Согласно Гражданскому Кодексу, любой арендатор вправе распоряжаться своими правами, которые ему даны договором аренды. В том числе, сдавать арендованное имущество в субаренду. Но есть существенное ограничение: все это возможно только с согласия арендодателя.

Как отмечает наш эксперт Евгений Якушин,  генеральный директор Управляющей компании «Система», в 99% случаев арендодатель страхуется от субарендаторов, указывая это отдельным пунктом в договоре аренды или дополнительным соглашением. Если такого ограничения нет, то к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, а это 34 глава ГК РФ, статьи 606-625. Связано это с тем, что в ГК РФ нет главы, определяющей специфику соглашений о субаренде. В любом случае при передаче помещения в субаренду требуется письменное согласие арендодателя.

Несмотря на все ограничения, субаренда  получила большое распространение на практике. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подводные камни субаренды

Во-первых, договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды.

Во-вторых, арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

В-третьих, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

В-четвертых, если договор аренды с арендатором признан недействительным, то договор субаренды также аннулируется. Кроме того, чаще всего ответственность за арендуемое помещение перед арендодателем несет арендатор, а не субарендатор.

Обойти все подводные камни поможет консультация юриста, также его помощь целесообразна при заключении договора субаренды.

Ищем субарендатора

По словам Евгения Якушина, поиск субарендатора на практике ничем не отличается от поиска арендатора. Технологии поиска могут быть следующими:

1. Работа со СМИ. Заключается в просмотре объявлений в графе «Сниму» в профильных СМИ – печатных и/или электронных бюллетенях недвижимости с последующим обзвоном интересующих кандидатов.
2. Размещение предложений об аренде в СМИ.
3. Обращение в специализированное агентство, предоставляющее услуги брокериджа.

Для справки: англ. brokerage - вознаграждение брокера за проведение сделок. Брокеридж устанавливается как определенный процент от суммы сделки либо как фиксированная сумма за определенный объем проданных (купленных) товаров.

Договор субаренды

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса, регулирующие арендные правоотношения.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным. Если подобный факт произошел, то арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Документ о согласии предпочтительнее оформить в качестве приложения к договору. Но допускается и оформление в форме письма, соглашения, протокола, дополнения к договору, копию которого субарендатору необходимо получить на руки. Договор о субаренде может быть составлен, начиная с момента оформления такого согласия.

Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды. Требования к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Напомним, что согласно Гражданскому кодексу  договор аренды подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Во избежание конфликтных ситуаций между арендатором и субарендатором при заключении договора необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. При отсутствии госрегистрации договор субаренды считается недействительным. Следует отметить, что обязательства по уплате арендных платежей правомерны только после регистрации договора.

Датой регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Зарегистрировать договор необходимо по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Регистрацией на территории нашего города занимается Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (бывшее ГБР).  

Документы, необходимые для государственной регистрации договоров субаренды

1. Заявление о государственной регистрации. Документы могут быть представлены одной из сторон договора субаренды. (Заявление формируется и распечатывается в Управлении автоматически при обращении заявителя.)
2. Документ об уплате государственной пошлины.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя — документ, подтверждающий его полномочия - доверенность.
4. Правоустанавливающий документ - договор субаренды (оригинал). (В случае если договор составлен в простой письменной форме, на государственную регистрацию представляется не менее чем в двух подлинных экземплярах)
5. Подлинник плана объекта недвижимости - для объектов нежилого фонда
6. Опись, содержащая перечень документов, представляемых на государственную регистрацию, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью заявителя. В описи представляются:

1) копия правоустанавливающего документа (либо второй подлинный экземпляр), указанного в п.4, заверенная нотариально. (В случае если договор составлен в простой письменной форме - второй подлинный экземпляр договора)

2) копия плана объекта недвижимости, заверенная нотариально, либо органом, выдавшим план, либо второй подлинный экземпляр;

3) нотариально удостоверенное согласие супругов сторон по договору, либо заявление о том, что лицо не состоит в браке - в случаях установленных законодательством;

4) разрешение органов опеки и попечительства, иных лиц, органов в случаях, определенных действующим законодательством;

5) документ, заверенный подписями руководителя и главного бухгалтера и оттиском печати юридического лица (арендодателя), о соответствии совершенной сделки ст. ст.77-79 Федерального Закона «Об акционерных обществах» или ст. 46 Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», либо протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки;

6) в случае, если в совершении сделки имеется заинтересованность - протокол уполномоченного органа юридического лица о разрешении на совершение сделки в соответствии со ст.81 Федерального Закона «Об акционерных обществах» или ст. 45 Федерального Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»;

7) согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия;

8) согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом, если иное не предусмотрено договором, а в случаях, установленных законодательством представляется дополнительное соглашение к договору об ипотеке;

9) согласие собственника недвижимости при передаче объекта недвижимого имущества в субаренду, если иное не установлено законом или договором;

10) копии доверенностей в случаях, если интересы сторон представляют доверенные лица.

В соответствии со ст. 13, 17 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и требованиями действующего законодательства для осуществления проверки законности сделки, помимо вышеуказанных документов, у заявителя, в случае необходимости, дополнительно могут быть истребованы иные документы.

Выдача документов осуществляется правообладателю или представителю правообладателя при наличии у представителя нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.

Перечень документов, дополнительно представляемых в отношении юридических лиц

1.       Учредительные документы юридического лица со всеми зарегистрированными изменениями (нотариально заверенные копии).

2.       Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия).

3.       Свидетельство о внесении юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц (нотариально заверенная копия).

4.       Свидетельство о постановке на налоговый учет (нотариально заверенная копия).

5.       Документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица (например, протокол уполномоченного уставом органа об избрании руководителя).

6.       Доверенность, выданная руководителем юридического лица, на представление интересов юридического лица при регистрации - в случаях, когда за регистрацией прав обращается представитель по доверенности.

7.       Свидетельство о внесении изменений в Единый государственный реестр юридических лиц (нотариально заверенная копия).

На представляемые уставные документы дополнительно составляется опись, содержащая перечень этих документов, с указанием их наименования, реквизитов, общего количества листов, заверенная подписью представителя юридического лица.

Если указанные документы юридического лица были представлены в Управление ранее, им присвоен соответствующий номер, при подаче документов на государственную регистрацию на заявлении делается отметка с указанием номера, присвоенного учредительным документам. В этом случае дополнительно предоставляется выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (предоставляется в отношении правообладателя по договору, права, на государственную регистрацию которого заявлены).

---

ИА BISHELP, Мария Михалева