Страхование коммерческой недвижимости: страховка для арендуемого торгового объекта
Вопрос о страховании арендуемого помещения (а зачастую - и находящегося там имущества) нередко возникает при заключении договора аренды. И это особенно актуально в нынешних экономических условиях, когда даже незначительные и труднопрогнозируемые (к примеру, причинение вреда жизни и здоровью третьих лиц) убытки могут нанести ощутимый удар не только по финансовому состоянию компании, но и по ее деловой репутации.
Решением наиболее важных проблем современной работы с коммерческой недвижимостью может стать приобретение полиса страхования ответственности. Участие в сделке по аренде солидного страховщика - это и собственно гарантия финансового обеспечения, и оперативное профессиональное урегулирование претензий, и снижение вероятности попадания информации в средства массовой информации за счет нивелировки негативной реакции со стороны пострадавших, и многие другие не менее важные аспекты.
Как известно, закон (гл. 34 ГК РФ «Аренда») не обязывает арендатора страховать арендуемые нежилые помещения, поэтому речь идет исключительно о добровольном страховании, которое подкрепляется вполне понятным желанием арендодателя обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств (даже притом, что условия аренды, как правило, четки, понятны и обоснованы).
Основные требования к арендатору - это содержание арендуемого помещения в полной исправности, обеспечение соблюдения санитарных норм и необходимого текущего ремонта, отсутствие каких бы то ни было изменяющих функциональное назначение помещений перепланировок и переоборудования помещений и т.п. Дополнительно собственник сдаваемого в аренду помещения имеет полное право включать в договор аренды любые не противоречащие закону условия.
Эксперты выделяют четыре группы рисков ответственности, актуальных сегодня при работе с такой коммерческой недвижимостью, как торговый центр, а именно:
· вред, нанесенный имуществу;
· вред, нанесенный жизни и здоровью людей;
· финансовые убытки;
· компенсация сверх возмещения вреда.
С учетом современных условий владелец подобного объекта коммерческой недвижимости должен также всегда учитывать фактор возможности одновременного причинения вреда нескольким группам лиц, задействованных в деятельности торгового объекта (соседним зданиям, посетителям, сторонним подрядным организациям и т.д.), что существенно повышает его финансовые риски.
Соответственно, и страхование для таких объектов необходимо особенное. Здесь как раз уместно вспомнить о таком механизме, как «зонтичное» (всеобъемлющее) страхование ответственности, предусматривающее покрытие рисков, которые выходят за пределы ответственности страховой компании по другим выданным конкретному страхователю полисам.
«Зонтичное» страхование (umbrella insurance), при котором страховой договор предоставляет защиту на сумму сверх существующих полисов, было предложено впервые на Lloyd’s of London в 1947 г. и с тех пор широко используется в зарубежной практике (особенно на американском страховом рынке).
Основные функции, которые призван выполнять этот вид страхования ответственности, можно обозначить как обеспечение более широкой страховой защиты (расширенный перечень рисков), по сравнению с первичным (основным) полисом страхования ответственности и обеспечение автоматической замены полисов по мере их «истощения» состоявшимися убытками.
Применительно к страхованию площадей, сдаваемых в аренду в торговом центре, именно «зонтичное» страхование ответственности в состоянии одновременно защитить интересы собственника коммерческой недвижимости, управляющей компании и подрядчиков.
На российском рынке, в частности, подобные страховые программы предлагает АО «АИГ», входящее в международную группу AIG (American International Group, Inc.) - одного из лидеров в области личного и имущественного страхования.
Среди предложений АО «АИГ» - востребованная в большей степени арендаторами коммерческих площадей программа страхования имущества и несколько вариантов программ страхования ответственности:
· страхование ответственности владельца коммерческой недвижимости с включением в полис в качестве застрахованных лиц управляющей компании и подрядчиков;
· исключающее коммерческую составляющую при урегулировании претензий страхование имущества арендатора без права суброгации к управляющей компании и(или) собственнику;
· страхование ответственности арендаторов на привлекательных для них упрощенных условиях.
Данные программы страхования ответственности представляют интерес для всех участников работы торгового объекта.