Ипотека коммерческой недвижимости после кризиса

Под ипотекой на коммерческую недвижимость или, как часто еще ее называют, бизнес-ипотекой, в нашей стране, традиционно, понимают такую форму финансового сотрудничества с банком, при которой последний выдает кредит на покупку недвижимости для организаций - юридических лиц. В ряде случаев кредит на приобретение недвижимости для предприятия - юридического лица так же могу выдать и физическому лицу. Существенной характеристикой коммерческой ипотеки является то, что кредитуют на покупку такой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования бизнес-ипотека имеет более короткие сроки погашения займа и достаточно высокие ставки.

Начиная разговор о состоянии предложения программ по ипотеке коммерческой недвижимости в нашей стране в текущий период, нужно учитывать несколько факторов, «делающих погоду» в этом сегменте банковских услуг. Во-первых, общее состояние бизнеса и приблизительные прогнозы динамики экономической активности в среднесрочной перспективе. Во-вторых, «наследие» этого вопроса со стороны кредитно-финансовых организаций, то есть уровень состояния дел по данному пункту до кризиса и в течение последних двух лет.

Повсеместно отмечаемая аналитиками «оттепель» в экономической активности юридических лиц, наблюдаемая особенно ярко с начала текущего года, все же не достигла еще таких показателей, чтобы привести к радикальным изменениям в области бизнес - ипотеки. И хотя аналитики повсеместно отмечают, что интерес к этому вопросу со стороны юридических лиц постепенно усиливается, до адекватного состояния спроса еще далеко.

Состояние ипотечного кредитования коммерческой недвижимости даже в благополучные с финансовой точки зрения времена в нашей стране не было идеальным, более того, не дотягивало и до «удовлетворительного». Наталия Кузнецова, директор департамента коммерческой недвижимости компании «Инком-Недвижимость», с сожалением отмечает, что в России это не такой распространенный продукт, как, скажем, на Западе. Пока рынок коммерческой ипотеки очень скуден и в новинку для представителей бизнеса. Его развитие осуществляется очень медленно. Во-первых, виной тому стал финансовый кризис, который тормозил развитие данного вида услуг (снизился спрос на объекты коммерческой недвижимости, ужесточились требования к заемщикам). Во-вторых, и сами банки не стремились усиленно работать в этой сфере и предлагать новые программы ипотечного кредитования. По данным статистики аналитиков компании «Инком-Недвижимость», в связи с недостаточным развитием рынка ипотечного кредитования коммерческой недвижимости, число сделок купли-продажи с использованием данного вида займа весьма невелико. До кризиса этот показатель составлял не более 5%. После усугубления макроэкономической ситуации, финансовые сделки с его использованием и вовсе стали единичными. В настоящее время они составляют не более 1%.

Даже такие скромные показатели, тем не менее, следует рассмотреть подробнее, для выяснения деталей банковского предложения ипотеки для юридических лиц осенью-зимой этого года. Например, давайте отдельно выясним вопрос о том, каким конкретно организациям сегодня можно претендовать на получение весьма солидного кредита на покупку недвижимости в собственность. Согласно наблюдениям Альберта Еремеева, руководителя службы по работе с корпоративными клиентами банка «Московское ипотечное агентство», займы, в первую очередь, предоставляются финансово устойчивым предприятиям с определенными критериями. Способы определения финансового положения компании у каждого банка свои, но основные параметры таковы: прибыль, наличие собственных оборотных средств, положительные «чистые» активы компании, стабильность выручки и бизнеса, в целом, отсутствие просроченной задолженности по кредитам и займам. На втором месте в анализе предприятия стоит наличие и стоимость обеспечения. При этом стоимость обеспечения должна покрывать стоимость кредита и процентов с учетом дисконтов банка (от 20% до 50%). Недвижимость может принадлежать, как самому заемщику, так и третьим лицам, в том числе и физическим лицам, при этом банк обязан проанализировать финансовое состояние и залогодателя - третьего лица.

Условия у банков разнообразные, ставки зависят от срока кредитования, минимальный срок - 1 год, а максимальный 15 лет, минимальная ставка - от 10 % (на 1 год), максимальная - 24 % годовых. Суммы кредитов зависят от обеспечения с учетом применяемых кредитно-финансовыми организациями дисконтов к рыночной стоимости объекта залога - от 20% до 50%, как уже отмечалось. Максимальная сумма кредита - 300 миллионов рублей, однако для крупных предприятий с положительной кредитной историей в банке сумма кредита может быть и больше. Многие кредитно-финансовые организации применяют различные комиссии (за выдачу кредита, за обслуживание и так далее). В среднем, данные по комиссиям колеблются от 0,2% до 1,5 % от суммы кредита. «В «Московском ипотечном агентстве» кредитный продукт «На покупку, под залог приобретаемой недвижимости» до оформления залога предоставляется по ставке в размере 15% годовых, а после оформления ипотеки - 12% годовых - констатирует Альберт Еремеев. - В нашем банке дополнительных комиссий не взимается, за исключением предоставления кредита в форме «кредитной линии», в этом случае комиссия составляет 1% от суммы кредита».

Как видно из проведенного анализа, такого рода займы действительно могут быть серьезной нагрузкой на предприятия малого бизнеса, а именно с их стороны в последнее время экспертами отмечается всплеск интереса к возможностям коммерческой ипотеки. И даже, не смотря на ощутимые выгоды приобретения имущества в собственность в долгосрочной перспективе, в ближайший год вряд ли этот продукт станет доступнее для организаций категории МСБ. С другой стороны, учитывая требования банков к заемщикам - юридическим лицам, «подвижек» в сторону большего доверия можно будет ожидать еще дольше. Другими словами, говорить о положительной динамике и выходе из кризисного состояния на примере коммерческой ипотеки в нашей стране сегодня не приходится. Нужно радоваться уже тому факту, что бизнес-ипотека существует и хоть как-то функционирует.