Советы по подбору помещений для небольших магазинов. Стрит-ритейл Петербурга

- Изменился ли рынок коммерческой недвижимости в стрит-ритейле за последний год (цены, спрос, какие арендаторы больше интересуются, какие улицы пользуются спросом?

- Стрит-ритейл двух столиц можно разделить на две группы - основные и второстепенные торговые коридоры. Они различаются с точки зрения целевой аудитории, спроса со стороны ритейлеров и целей открытия. В основных торговых коридорах появляются флагманские магазины розничных операторов для создания соответствующей атмосферы и привлечения клиентов, в то время как второстепенные торговые коридоры интересны ритейлерам, наращивающим свои сети.

Если мы говорим о сегменте стрит-ритейла Москвы, то на сегодня он занимает около половины всего рынка торговых площадей в городе. Стрит-ритейл столицы моно разделить на две группы – основные и второстепенные торговые коридоры. Они различаются с точки зрения целевой аудитории, спроса со стороны ритейлеров и целей открытия. В основных торговых коридорах появляются флагманские магазины розничных операторов для создания соответствующей атмосферы и привлечения клиентов, в то время как второстепенные торговые коридоры интересны ритейлерам, наращивающим свои сети.

Если говорить о Санкт-Петербурге, то здесь наиболее ликвидные встроенные помещения расположены на основных торговых улицах города. В центральной части Северной столицы к таковым относятся Невский проспект, Садовая улица, Средний проспект В.О. и Большой проспект П.С. Так как рынок практически не пополняется новыми предложениями по аренде из-за существующих ограничений по строительству в центре города, арендные ставки здесь одни из самых высоких.

В нецентральной части города наиболее востребованными магистралями остаются Проспект Энгельса, Проспект Просвещения, Ленинский и Московский проспекты. Кроме того, новые торговые зоны продолжают формироваться рядом со станциями метрополитена. Например, рядом с «Проспектом Просвещения», «Гражданским проспектом», «Комендантским проспектом». Дополнительный прирост нового предложения формируется за счет масштабного строительства жилья: первые этажи домов уже традиционно занимают коммерческие помещения.

В начале этого года наиболее активным на рынке Санкт-Петербурга стал сегмент кафе и ресторанов. Его доля в общем объеме площадей, сданных в аренду в формате стрит-ритейла, составила 42%. Наиболее часто операторы общественного питания занимали помещения, расположенные в центральной части города на таких магистралях, как Невский проспект, Литейный проспект, Средний проспект В.О. и Большой проспект П.С. Банки и специализированные продуктовые магазины также проявляли высокую активность, при этом география сделок у этих типов арендаторов была шире. Их доля от общего объема сделок составила 21% и 18% соответственно.

Наиболее ликвидным форматом для аренды остаются помещения площадью 100-150 кв. м. Срок экспозиции таких помещений на основных центральных улицах составляет в среднем около двух недель. Помещение менее востребованного размера может сдаваться в аренду от пары недель до нескольких месяцев, в зависимости от установленных собственником условий.

- На какой срок обычно заключаются договора аренды? Часто ли случаются продажи в помещений в стрит-ритейле? Часто ли покупателями становятся ритейлеры?

- Прежде договор аренды, как правило, подписывался на три-пять лет, но в последнее время все чаще встречаются договоры сроком на семь-десять лет. Краткосрочные договоры аренды, в основном, заключаются на некачественные объекты, с рисковыми операторами или если объект готовится к продаже как дистресс-актив.

Что касается продажи встроенных помещений, то качественные объекты предпочитают приобретать либо сетевые частные инвесторы, либо сетевые супермаркеты. Также подобные объекты покупают те операторы, которые не могут выдержать роста арендных ставок на лучших улицах города и рискуют потерять существующие арендные контракты в случае продажи помещения инвесторам.

- Кризис несколько изменил традицию, когда на центральных торговых магистралях двух столиц размещались только дорогие фэшн-магазины и рестораны, 3-4 года назад там стали появляться демократичные кафе и магазины ритейлеров среднего ценового сегмента. В последние год-два ситуация, похоже, возвращается к "классике", по крайней мере касательно магазинов. Чем это объясняется?

- На данную ситуацию повлиял рост арендных ставок, который произошел в связи с увеличением интереса со стороны представителей fashion-брендов, ресторанов, сетевых банков. Также достаточно большой интерес к помещениям, расположенным на центральных магистралях, проявляют компании, работающие в сфере услуг (салоны красоты, представительства авиакомпаний, мировых автопроизводителей, производителей и дилеров бытовой техники и мебели премиального сегмента).

«Специализация» улиц и эффект синергии

- Существует ли "зонирование", "специализация" торговых улиц? Это явление только столичное?

- Официального зонирования Москвы нет. Однако, поскольку арендаторы продумывают свое расположение в зависимости от целей объекта на улице и близости к целевой аудитории, то все же можно проследить некоторое зонирование улиц столицы.

С этой точки зрения можно сказать, что Москва сейчас вывернулась наизнанку: весь ритейл товаров ежедневного потребления переместился к третьему транспортному кольцу и дальше, а ведь раньше он весь был в центре. Сейчас подобные магазины расположены либо в торговых комплексах, либо просто в спальных районах рядом с выходами из метро. Центр Москвы все больше наполняется кафе и ресторанами, банками и предприятиями услуг и сервиса, точечно – магазинами одежды, обуви, интерьера, кулинарными лавками и продуктовыми магазинами премиального сегмента.

На Бульварном кольце, Малой Бронной, Большой Дмитровке «живут» бутики, интересные кофейни, булочные. Красивый бутик не может существовать на улице с бешеным трафиком или где-то в спальном районе, так как его клиент – это взыскательный человек, которому не нужна суета. Для таких магазинов важны наличие жилья и некая аура, которая складывается вокруг места.

Городские кафе располагаются ближе к сложившимся бизнес-зонам. Это, например, Павелецкая – здесь огромный анклав офисных центров и есть пересадочный узел, это Пятницкая с Климентовским переулком и Новокузнецкой, где исторически сложилась зона кафе и ресторанов. Также зонами кафе являются Сретенка, Мясницкая, проспект Мира в районе метро «Алексеевская», Новослободская улица.

Для арендаторов помещений на крупных магистральных улицах, таких как проспект Вернадского, Ленинградский, Ленинский, Мичуринский и Волгоградский проспекты, важно, чтобы клиент двигался мимо и видел их рекламу, за которую компания, собственно, и платит, а впоследствии – чтобы клиент приезжал из больших спальных районов. На эти трассы «садятся» банки, магазины мебели, крупные магазины дорогой одежды, но туда сложно посадить магазин недорогой обуви или детских товаров. Немаловажным моментом для данной категории арендаторов является предоставление возможности клиентам удобно припарковаться на личном транспорте.

- В торговых центрах арендаторы одного профиля стремятся сесть рядом ради синергетического эффекта. Работает это правило в стрит-ритейле?

- Бытует мнение, что компании одного профиля стараются не арендовать помещения рядом друг с другом. Однако в реальности это не так. Ритейлеры одного профиля как раз вместе и садятся – обувь к обуви, еда к еде, одежда к одежде. Кстати, помимо определения зон по профилю арендаторов, есть так называемые «мертвые зоны», где никто не ходит – это помещения в глухих переулках, есть дисконт-зоны – например, столичный Новый Колизей на Олимпийском проспекте, район Автозаводской в той же Москве, куда большой обувной центр притянул много обувных недорогих магазинов.

- Кого выбирают себе в соседи, скажем, фэшн-ритейлеры разных ценовых сегментов? Может быть, не на ритейлеров или заведения общепита следует обращать внимание, выбирая соседей?

- При выборе площадок для размещения fashion-операторов, следует обращать внимание на несколько факторов: на локацию и близость к целевому потоку клиентов; на качественную и документальную историю объекта, оценку соотношения риск/прибыль, вход и выход из проекта;

А ткже на визуальную составляющую объекта, на возможность разместить рекламу на фасаде, возможность извлечь дополнительные выгоды от расположения в том или ином месте, имиджевую составляющую и др.

Целей у розничного оператора при размещении в стрит-ритейлеможет быть несколько: громко заявить о себе, чтобы потом продавать франшизы в регионы; вывести новую марку на рынок, чтобы ее увидели владельцы торговых центров и предоставили гибкие условия; находиться ближе к своей целевой аудитории и работать на лояльного клиента; увеличить долю присутствия; организовать доходный бизнес для уверенности в завтрашнем дне. Например, банкам удобно осуществлять кредитные и депозитные операции, находясь ближе к спальным районам, а кофейни стараются располагаться недалеко от крупных бизнес-центров, вокзалов, театров.

Исходя из цели торгового оператора, можно определить, что для него важнее в конкретном месте – имидж или реальная прибыльность отдельно взятой точки. Далее следует проанализировать целевую аудиторию арендатора и ее наличие или отсутствие на улице, где располагается помещение. Для этого оценивается целевая аудитория: кто они, эти клиенты, сколько их здесь живет, работает, ходит...

Имидж улицы или ее участка играет важную роль и частично формируется ближайшим окружением – будь то гостиница «Президент-Отель», Москва-Сити, цирк или университеты.

Например, улица Мясницкая в Москве разбита на две части: имидж отрезка от Макдоналдса до Красных ворот отличается от имиджа участка от телеграфа до Большого Златоустинского переулка. В нижней части улицы располагается демократичный общепит для студентов и дискотеки, во всех переулках кипит ночная жизнь. Здесь также много небольших административных зданий, где располагаются офисы небольших компаний, в то время как ближе к Красным Воротам находятся офисы крупных компаний и государственные организации, соответственно, эта часть улицы более деловая. Ориентируясь на целевую аудиторию этого участка, здесь предпочитают располагаться отделения банков, работающие с юридическими лицами, кофейни, в то время как у магазинов обуви, книг, фастфуда – то есть всего того, что требует высокой проходимости, эта часть улицы совсем не популярна.

- Случается ли перепрофилирование торговых улиц?

- Как правило, перепрофилирование улиц происходит в связи с какими-либо крупными инфраструктурными переменами (реконструкция дороги, строительство нового района, появление крупного бизнес-парка или торгового комплекса и др.). К примеру, Тверская улица в Москве менялась раз десять. Другой пример - реконструкция Ленинградского проспекта: раньше здесь было много светофоров и машины останавливались. Сейчас на трассе нет светофоров, и автомобили проносятся мимо, поэтому часть потока людей потеряна для ритейлеров этой торговой зоны. В результате – улица меняется, и освобождающиеся площади занимают совершенно другие операторы.

Сейчас трансформируется Невский проспект в Санкт-Петербурге. Многие ритейлеры fashion-брендов пересаживаются в ТРЦ: «Невский Центр» (Стокманн) и «Галерею» – им уже не обязательно находиться на Невском. И, естественно, на проспекте появились вакантные площади. Но эти помещения все равно заполнятся – вопрос только кем: кафе, банками или офисами продаж крупных компаний. К примеру, таким брендам, как HTC и Swatch, важно находиться на главной торговой улице города – они работают на имидж и могут присутствовать как в торговых центрах, так и на улицах.

Влияние метро

- Как метро влияет на формирование торговых улиц? Скажем, открытие новых станций метрополитена (как "Адмиралтейская" или "Обводный канал" в Петербурге) может изменить "специализацию" близлежащих торговых улиц или привести к возникновению новой торговой улицы?

- Строительство новой станции метро в зоне охвата уже давно сформированного торгового коридора часто может изменить направление пешеходных потоков, что незамедлительно отражается на существующей торговой деятельности. Изменение векторов направления пешеходных потоков оказывает сильное влияние на торговый коридор, например, стимулируя рост арендных ставок. Открытие станции метрополитена «Адмиралтейская» в начале Невского проспекта в Санкт-Петербурге является наглядным подтверждением данной тенденции. После того, как станция начала функционировать, арендные ставки на прилегающей к ней территории Невского проспекта выросли с 1000-1300 долларов до 1700-2000 долларов за 1 кв. м в год.

- А закрытие станции метро на ремонт может полностью парализовать жизнь торговой улицы? В Москве они порой закрываются на некоторое время из-за массовых мероприятий. Это надо относить к оправданному риску? Учитывают это как-то арендодатели при формировании арендных ставок?

- Все зависит от конкретной ситуации. В Москве редко закрывают полностью станцию метро. Если это происходит, то рядом обязательно есть дублирующая станция, поэтому на ставках аренды по действующим договорам, как правило, это отражается не сильно. Если говорить о Санкт-Петербурге, то здесь ситуация немного иная. Так, закрытие станции метрополитена на Невском проспекте не особо критично, поскольку здесь существуют альтернативы в виде других станций или выходов, которые частично нивелируют снижение пешеходных потоков. Отличным примером служит узловая станция метро «Невский проспект/Гостиный Двор», на которой расположено три выхода из метрополитена, находящиеся в пяти минутах ходьбы друг от друга. Однако если речь идет о закрытии станции, расположенной удаленно от своих соседей (например, «Петроградская», «Горьковская», «Василеостровская»), последствия для арендаторов помещений, находящихся в зоне влияния таких станций, могут быть весьма ощутимыми. Уменьшение потока приводит к сокращению спроса на свободные помещения. Кроме того, уже арендованные площади постепенно освобождаются. Подобная ситуация вскоре может стать актуальной для станции метро «Петроградская», которую планируют закрыть на реконструкцию в конце года. Уже сейчас в зоне охвата этой станции метро наблюдается ротация арендаторов.

Кроме того, закрытие станции метро влияет на интерес новых арендаторов. Многие компании начинают оттягивать рассмотрение помещения, находящегося в зоне ремонта метро или требуют у арендодателей льготных условий аренды до момента открытия станции, если это реально влияет на уменьшение потоков покупателей. Были случаи, когда в арендном контракте прописывались условия, при которых с открытием метро ставка аренды возрастала автоматически на 30%.