Торговая недвижимость: стагнация или замедление роста?

Хватает ли в России торговых площадей? Специалисты утверждают: рынок торговой недвижимости не будет исчерпан, пока на одного жителя не будет приходиться один квадратный метр торговой площади. А пока этого не произошло, успешно реализуются все торговые форматы, кроме формата «советской торговли».

В конце лета аналитики центра исследования недвижимости IRN.RU заговорили о признаках стагнации в сегменте торговой недвижимости. Поводом задуматься стали намерения нескольких крупных ритейлеров продать принадлежащие им торговые объекты, чтобы погасить задолженность по облигационным займам.

«Можно предположить, — отметил генеральный директор «Индикаторов рынка недвижимости» Олег Репченко, — что использование торговой недвижимости по прямому назначению не приносит ритейлерам необходимого дохода, который позволил бы расплачиваться по своим обязательствам. А изначально облигационные займы проводились именно с расчетом на развитие торговли». По данным IRN.RU, о намерении продать торговую недвижимость заявили «Арбат-Престиж», «Марта» и «Алпи». При этом последний совершил сделку по продаже, снизив цену за квадратный метр как минимум на 19% и как максимум на 44%. В связи с этими событиями аналитики IRN.RU предрекают коррекцию цен на рынке торговых помещений и первоначальное снижение их стоимости на 1–2%. Специалисты компании также отмечают снижение строительной активности в торговом сегменте в 2008 году.

Между тем другие эксперты не склонны так сильно драматизировать ситуацию. В компании Vesco Consulting считают, что рынок торговой недвижимости близок к насыщению, но говорить о стагнации еще рано.

Конечно, в связи с ростом инфляции население сокращает свои расходы, что отрицательно сказывается на рынке ритейла. По итогам второго квартала 2008 года наблюдается падение стоимости торговой недвижимости на 1,5%. Но тенденция к снижению доходности и росту сроков окупаемости наметилась не только в торговой, но и во всей сфере коммерческой недвижимости.

«Тем не менее в европейских странах доходность по проектам в полтора раза ниже, чем в России, а сроки окупаемости в два раза выше, — анализирует ситуацию Кира Смирнова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting. — Поэтому Россия по показателям доходности занимает лидирующие позиции, на российский рынок активно приходят иностранные инвесторы. Во-вторых, обеспеченность населения торговыми площадями крайне низкая, особенно по сравнению с европейскими показателями. И в-третьих, о востребованности торговых площадей говорит постоянный спрос и низкий уровень вакантных помещений. В Москве этот показатель, рассчитанный как отношение суммы всех свободных помещений, предлагаемых в аренду, к общей сумме всех торговых площадей, колеблется в пределах 3–5%».

Учитывая противоречивость сложившейся ситуации, вместо термина «стагнация» по отношению к рынку торговой недвижимости сегодняшнего дня специалисты чаще употребляют выражение «снижение темпов роста». По мнению Романа Кондракова, заместителя начальника управления инвестиционного проектирования банка «Московский Капитал», объясняется это кризисом на международных финансовых рынках и, соответственно, трудностями с долгосрочным финансированием российских банков западными. Кроме того, важно учитывать, что проекты, реализованные в период бурного роста в 2000–2007 годах, сегодня подходят к периоду возврата западных инвестиций. Ряд операторов торговой недвижимости привлекал кредиты, облигации сроком один–три года на российском рынке в надежде рефинансировать заимствования в период эксплуатации недвижимости. В данный момент это представляется проблематичным, и именно поэтому они вынуждены приостанавливать проекты или продавать имеющуюся недвижимость.

Сколько людей, столько и торговых центров

Кризис на рынке торговой недвижимости часто связывают с перенасыщением торговых объектов в том или ином городе. По данным, предоставленным банком «Московский Капитал», наиболее верным параметром обеспеченности населения торговыми площадями является такой параметр, как количество квадратных метров на тысячу жителей. Он, естественно, различается в зависимости от уровня доходов населения того или иного региона. В России на 1 тысячу человек приходится около 20 кв. м. торговых площадей, тогда как в Восточной Европе этот показатель составляет примерно 150 кв. м, а в Западной — около 300. Если же сравнивать столицы, насыщенность торговыми площадями в Москве составляет порядка 200 кв. м на одну тысячу человек. В европейских столицах этот показатель находится на уровне 400 кв. м на одну тысячу человек.

Есть предположения, что к 2011 году обеспеченность населения торговыми площадями в Москве увеличится в два раза, будет возрастать она и в других наиболее развитых городах-миллионниках. При этом Роман Кондраков (банк «Московский Капитал») утверждает, что стагнация рынку торговой недвижимости может грозить только в случае достижения прогнозных параметров обеспеченности населения торговыми площадями в размере около одного квадратного метра на человека. Это может произойти в случае реализации всех заявленных проектов в Москве через четыре-пять лет.

Но согласны с таким мнением далеко не все. Действительно, если исходить из параметра насыщенности торгово-офисными площадями из расчета числа квадратных метров на человека в России и Европе, получится что наш рынок далек от насыщения, даже Москва окажется в отстающих. «Но мы считаем, что определять потребности российских граждан в торговых площадях следует с некоторым дисконтом по отношению к европейским показателям, — говорит Олег Репченко (IRN). — Ведь общая европейская тенденция к потреблению далеко не так развита в России, где традиционно считается правильным приберегать как вещи, так и продукты, купленные по случаю. При этом рост инфляции только усиливает эти характеристики. Зарубежные эксперты считают, что московский рынок вполне «переварит» увеличение числа торговых квадратных метров в 2,5 раза. А московское правительство вообще планирует к 2012 году довести насыщенность Москвы торговыми комплексами до 800 кв. м на одну тысячу человек. В итоге даже объемы уже введенных в строй коммерческих квадратных метров уже вполне могут быть избыточными».

Не менее глубокое влияние на рынок торговой недвижимости оказывают не только количественные показатели метров на человека, но и денег, которые люди готовы тратить в торговых центрах. Увеличение уровня доходов населения в свое время простимулировало возросшую динамику роста покупательной способности. С ростом доходов спрос на торговые площади вырос, что и сейчас еще приводит к строительству новых торговых центров.

Доход россиян в регионах за 2007 год увеличился на 14%. При этом большую часть своего дохода (60–80%) человек тратит на различные покупки. По прогнозам экспертов, в дальнейшем при стабильной экономической ситуации в стране доходы будут расти, а рынок торговой недвижимости насыщаться. В противном случае население будет экономить на покупках, что приведет к стагнации на этом рынке. Правда, такую ситуацию мало кто считает реальной. Сергей Бессонов, директор департамента структурного и проектного финансирования Номос-Банка, назвал снижение покупательной способности в ближайшие годы маловероятным.

Какой проект останется без денег?

Стагнация или снижение темпов роста — вопрос остается спорным, но в любом случае ситуация на рынке торговой недвижимости стала более сложной.

По мнению аналитиков Vesco Consulting, сотрудничество с международными банками сейчас недоступно для большинства девелоперов из-за высоких требований банков и непрозрачности бизнеса российских компаний. В то же время российские банки могут финансировать инвестиционные проекты только на короткий срок, не имея «длинных» денег. Поэтому наиболее оптимальным вариантом является привлечение инвестора с передачей ему некоторой доли в проекте.

...Есть предположения, что к 2011 году обеспеченность населения торговыми площадями в Москве увеличится в два раза..

И все же российские банки пока не собираются отказываться от инвестиций в торговую недвижимость. «При наличии у банков средств, позволяющих финансировать проекты в сфере торговой недвижимости, и самих хорошо проработанных проектов, инвестиции в этот сегмент по-прежнему достаточно интересны, — говорит Сергей Уваров, ведущий специалист отдела организации контроля инвестиционных проектов банка «Московский Капитал. — Торговые и торгово-развлекатель-ные центры все еще опережают офисные и тем более логистические центры по привлекательности. Так что сегодня говорить о существенном недостатке финансирования еще рано. Зато можно говорить о сложностях его получения и об ужесточении требований к проектам, об увеличении стоимости заимствований».

Региональные проекты пока вообще держатся на ногах крепче. И если в какой-то мере разговоры о стагнации справедливы для крупнейших городов России, то прогнозы динамики показателей, к примеру, Тюмени говорят об обратном. «Да, рост замедляется — это следствие некоторого насыщения практически пустого пространства, — отмечает Людмила Доровикова, директор тюменской инвестиционной компании «БрОК». — Происходит снижение доходности проектов на рынке недвижимости: если несколько лет назад проекты могли принести до 100% годовых, то сегодня это маловероятно».

На реализацию региональных проектов найти средства проще, чем на столичные. В Москве практически достигнуто количественное насыщение торговыми центрами типа гипермаркетов. В регионах лучше ситуация с землей и свободными коммунальными мощностями, но финансировать регионы более рискованно. Тем не менее в банке «Московский Капитал» удачными объектами считают те, которые находятся в районе с невысокой конкурентной средой, достаточным уровнем заполненности арендаторами и имеют современное проектное, архитектурное и концептуальное решение.

СПРАВКА

Lifestyle-center — торгово-развлекательный центр, как правило, окружного масштаба, четко ориентированный на какой-либо целевой сегмент, отвечающий требованиям именно данной аудитории — стиль, набор торговых операторов, набор развлекательных функций.

Оutlet center — магазин, специализирующийся на продаже излишков устарелых товаров. Он объединяет на одной территории магазины нескольких производителей (иногда до двухсот марок одежды, обуви, аксессуаров), также здесь продаются стоки крупных торговых сетей. Характеризуется огромной территорией, непримечательным дизайном, удаленным расположением.

Например, недавно этот банк профинансировал проект по строительству торгово-рыночного комплекса (ТРК) в городе Кашира площадью около 6 тыс. кв. м. ТРК в Кашире превзошел все ожидания банка — заполняемость составила 100% и еще есть очередь из желающих арендовать площадь. Начато строительство второй очереди и планируется строительство развлекательной части комплекса. Также планируется финансирование торгового комплекса в городе Ступино.

Проблемы по привлечению финансирования, по мнению руководства инвестиционной компании «БрОК», все чаще возникают из-за неумения некоторых девелоперов привлекать деньги. «Многие региональные девелоперы, — говорит Людмила Доровикова («БрОК»), — до сих пор полагают, что главный фактор успеха проекта — участок в центре города. И строят, не особенно задумываясь о назначении и целевой аудитории будущего объекта. Отсюда и проблемы с финансированием: такие проекты не вызывают доверия инвесторов».

И все же рынок изменился: «Дефицит ликвидности сказывается на всех секторах экономики, в том числе и на недвижимости», — говорит Максим Першин, старший вице-президент, директор по развитию клиентского бизнеса Альфа-Банка.

Значительное число банков, ранее активно занимавшихся проектным финансированием, уменьшило или закрыло лимиты на девелоперские проекты вне зависимости от их привлекательности. Такое мнение высказывает Сергей Бессонов, (Номос-Банк). «При сохранении спроса на финансирование строящихся и проектируемых торговых центров объем предложения со стороны кредитных организаций значительно снизился, — отмечает этот эксперт. — Это привело к увеличению процентных ставок по кредитам и усложнению процедуры их получения. Соответственно, многие компании, которые имеют в своем портфеле даже экономически эффективные девелоперские проекты, вынуждены придерживать их активную реализацию или продавать часть проекта инвесторам в обмен на инвестиции».

Покупать и развлекаться

Проект проекту рознь, особенно в торговле, ведь у россиян постоянно растут запросы к качеству и уровню обслуживания, появляется желание получить максимум товаров и сервисных услуг в одном месте, или, наоборот, выбрать товары какого-то узкого направления. Пример: появление формата садовых центров.

«Магазины, предоставляющие только одну услугу — торговую, не вызывают интереса, и их доля в общем объеме торговых объектов уже начала падать. На рынке торговых объектов наблюдается тенденция к укрупнению и усложнению концепции проектов, наиболее интересны объекты от 30 000 кв. м, — отмечает Кира Смирнова (Vesco Consulting). — Также мы видим увеличение доли развлекательной части в ТРЦ. Данные тенденции обусловлены изменениями в образе жизни россиян. Теперь крупные торговые центры становятся не только местом покупок, но и местом отдыха и проведения досуга. Развиваются новые форматы торговли, такие как ритейл-парк, outlet center, lifestyle-center. Активно развиваются услуги реконцепции и ребрендинга торговых объектов с целью увеличения привлекательности объекта и повышения его доходности».

Правда, гипотеза о росте интереса к развлекательной составляющей в рамках ТРЦ представляется спорной в связи с опубликованной агентством Интерфакс информацией о реконструкции московского ТРЦ «Атриум». В результате реконструкции торговая площадь объекта будет увеличена почти в два раза и займет 70% от общей площади. Развлекательная составляющая «Атриума» сократится и ограничится многозальным кинотеатром.

Cправка

Среди заявленных в Москве проектов эксперты отмечают мегапроект торгово-развлекательного комплекса «Авиапарк» на Ходынском поле, окончание строительства которого планируется в 2011 году. Общая площадь здания 510 тыс. кв. м, из которых торговая составляет 260 тыс. Этот проект станет крупнейшим в Москве торгово-развлекательным центром. Для сравнения, крупнейшим торговым центром сейчас является ТРК «Мега», площадью 230 тыс. кв. м.

Независимо от размера снижается заполняемость неконцептуальных ТЦ, больше похожих на вещевые рынки. Если несколько лет назад на ура проходили все проекты с расположением объекта в центре, то сейчас арендаторы становятся все более требовательными. «Перефразируя известный детский стишок, можно сказать: «форматы всякие нужны, форматы всякие важны». Исключение составляет только формат советской торговли, — констатирует Людмила Доровикова («БрОК»). — Важно говорить о росте взыскательности покупателей. Это касается не только самих товаров, но и всего процесса покупки. Даже если ТЦ будет великолепно «упакован» сверхпопулярными торговыми марками, но при этом у него не будет удобных подъездов, парковок, удобной внутренней навигации, такой ТЦ будет обречен на неудачу. И все более важным фактором становится качество обслуживания посетителей ТЦ, и не только продавцами, но и прочим персоналом: службой охраны, клининговой службой. В IRN основными тенденциями первого полугодия 2008 года на рынке профессиональной торговой недвижимости Москвы аналитики называют прежде всего превышение спроса над предложением, децентрализацию торговых центров, укрупнение форматов торговых объектов, строительство торговых площадей в составе многофункциональных комплексов, строительство объектов класса «люкс», а также активное освоение подземного пространства.

Мнение эксперта 

Андрей Бушин генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»

В настоящее время сложно что-либо утверждать, но прогнозируется спад рынка жилья, который может повлиять на развитие рынка торговой недвижимости. Тем не менее даже в Москве сохраняются возможности для инвестиций и перспективы роста. В первом полугодии 2008 года введено в эксплуатацию 126 тыс. кв. м качественных торговых площадей, а до конца года заявлено открытие 41 ТЦ. В международном индексе привлекательности по развитию торговли, составленном компанией AT Kearney в 2007 году, Россия сохранила свое положение в тройке лидеров — стран с наиболее благоприятными условиями для вложений в этот сектор. Спрос на торговую недвижимость продолжает расти, и этот факт подтверждается заявлениями зарубежных компаний о выходе на российский рынок.

Екатерина Газова руководитель департамента консалтинга компании DeltaRealty:

С каждым годом инвестиции в российскую недвижимость, в том числе и в торговую, становятся все более осторожными, взвешенными и дозированными. Прошел тот период «всеядности» рынка, когда и арендатор был неискушен качественными проектами, и покупатель испытывал недостаток предприятий цивилизованной торговли. Города-миллионники, активно осваиваемые девелоперами на протяжении последних трех-пяти лет, во многом неперспективны для реализации новых проектов. Население обеспечено достаточным объемом качественного ритейла. Для сравнения, в некоторых городах с численностью населения до миллиона, или в так называемых полумиллионниках, превышение необходимого объема торговых площадей еще более критично. Для девелопера главным принципом расширения географии деятельности должен оставаться здравый смысл и точный расчет, а также мнение профессиональных консультантов.

Самыми стабильными и в то же время перспективными регионами, как ни странно, являются Москва и область. В Москве огромен потенциал формата street-retail, в Подмосковье же наиболее привлекательным сегментом мы считаем средние ТЦ: от 20 до 50 тыс. кв. м. Москва при расчете обеспеченности населения торговыми площадями не является лидером, уступая по этому показателю таким городам, как Екатеринбург, Самара, Санкт-Петербург, Казань.

Что касается уже функционирующих и успешных ТРЦ и сетевых объектов, то они являются лакомыми кусочками для инвестиционных институтов, в том числе банков. Здесь риски неликвидности минимальны, арендный бизнес налажен. Такие объекты могут служить хорошим кредитным залогом, с которым банк не будет бояться остаться наедине.   

ПОСЛЕДНИЕ ОБЪЕКТЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Наиболее крупные проекты, реализуемые в последнее время в Москве, — это ТРЦ «Метрополис» общей площадью 205 300 кв. м на Ленинградском шоссе, ТРЦ «Рио Гранд» общей площадью 178 700 кв. м на Дмитровском шоссе, ТЦ на Каширском шоссе площадью 125 тыс. кв. м и ТЦ на Верхней Красносельской площадью 118 тыс. кв. м.

Во втором квартале 2009 года планируется ввести ТРЦ «Каширский Молл» общей площадью 398 тыс. кв. м. Новый ТРЦ вместит под своей крышей более 33 магазинов, гипермаркет, кинотеатр, каток и парк развлечений.

В регионах в конце 2007 года открыты ТРЦ «Мега» (130 тыс. кв. м) — в Новосибирске и Ростове-на-Дону. В Самаре состоялось открытие ТРЦ «Космопорт» площадью 135 тыс кв. м. В нынешнем году в Красноярске компания «РосЕвроДевелопмент» открыла самый крупный ТРЦ данного региона «Планета» общей площадью 140 тыс. кв. м, который предполагает многофункциональный формат, совершенно новый для города. В ТРЦ будут представлены различные мировые бренды, а также один из самых крупных развлекательных комплексов в округе. А к 2011 году компания планирует увеличение присутствия своей региональной сети аналогичных ТРЦ еще в шести городах России.