Прогноз рынка коммерческой недвижимости
Пик снижения рынка коммерческой недвижимости может прийтись на первый квартал 2015 года
Рынок коммерческой недвижимости России будет оставаться под давлением, как минимум, до I квартала 2015 года включительно.
Аналитики рынка выделяют три основные сценария развития рынка коммерческой недвижимости РФ, анализируя состояние рынка в каждом из них:
- Улучшение геополитической ситуации, ведущее к снятию санкций, наложенных на российскую экономику
- Сохранение высокой степени неопределенности
- Ухудшение в среднесрочной перспективе геополитической ситуации и фундаментальных макроэкономических показателей
В условиях всех трёх сценариев баланс на рынке будет оставаться под давлением ослабленного спроса.
В случае развития сценария «Сохранения высокой степени неопределенности» объем спроса в офисном сегменте во II полугодии 2014 года может составить порядка 400 – 450 тыс. кв. м. В складском сегменте этот показатель может составить 440 тыс. кв. м. Во второй половине 2014 года предложение будет находиться на своем пике, показывая высокие объемы ввода объектов. До конца 2014 года в складском и торговом сегментах будет введено 1,04 млн. кв. м и 320 тыс. кв. м площадей, соответственно.
На российском рынке изменение баланса спроса и предложения обычно ведет к росту вакансии, а не к уменьшению ставок аренды. При этом сценарии пик давления на рынок ожидается в конце 2014 – начале 2015 гг., когда на рынок придет относительно большой объем нового предложения. После «пикового» всплеска ожидается стабилизация показателя вакансии.
В складском сегменте к концу 2014 года вакансия может составить 8 -10%. В к концу второго полугодия 2014 года вакансия может составить 5-6%.
Индикаторы рынка складской недвижимости
|
|
Улучшение |
Улучшение |
Неопределенность |
Неопределенность |
Рецессия |
Рецессия |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
|
2014О |
2015П |
2014О |
2015П |
2014О |
2015П |
|
|
Объем сделок, млн. кв. м |
0,95 |
1 |
0,8 |
0,8 – 0,9 |
0,8 |
0,6 – 0,7 |
|
|
Новое строительство, млн. кв. м |
1,7 |
1 |
1,7 |
0,7 – 0,8 |
1,7 |
0,7 – 0,8 |
|
|
Вакансия, % |
8 |
8 |
10 |
8 |
11 |
9,5 |
|
|
Эффективные ставки (изменение относительно начала года), % |
0 |
(-7,5) – (-4) |
(-4) – 0 |
(-10) – (-4) |
(-4) – 0 |
(-11) |
|
|
Ставки капитализации, % |
11 |
11 |
11 |
11 |
11 |
12 |
|
Источник: Исследования и консалтинг CBRE
Появление позитивных сигналов из макроэкономической сферы не приведет к моментальному улучшению ситуации. Тренды на рост ставок аренды и снижение вакансии полную силу наберут не ранее конца 2015 года – начала 2016 года. Таким образом, первая половина 2015 года может стать «окном возможностей» для достижения среднесрочно низких арендных ставок.
Вопрос естественного отбора: выживут сильнейшие. Мне кажется, тем у кого не отложено "на черный день", в условиях сохранения высокой степени неопределенности просто не удержаться.