Бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений

Бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, как правило, выгоден. Как максимизировать эту выгоду за счёт налогов? Об этом пойдёт речь в статье, которая будет полезна как для уже сдающих недвижимость индивидуальных предпринимателей и физических лиц, так и для тех, кто только собирается заняться этим бизнесом.

На кого покупать и как сдавать

Первый возникающий вопрос обычно касается способа оформления нежилой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Какие будут налоги и как выгоднее покупать — на физическое лицо или на ИП? На самом деле прямой зависимости между вашим статусом ИП при покупке недвижимости и системой налогообложения нет.

Можно:

• Приобрести недвижимость как физическое лицо и сдавать её как физическое лицо, уплачивая 13% полученных доходов (плюс платить стандартный налог на имущество). Найти признаки предпринимательской деятельности при сдаче внаём нежилой недвижимости при желании можно, хотя разъяснения Верховного Суда (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 N 23) отдают явный приоритет физическому лицу в определении «личных нужд», для которых эта недвижимость приобреталась. С тех пор налоговые органы не особо рвутся наказывать граждан за такое нелегальное предпринимательство, если НДФЛ, конечно, уплачивается. Собственно, система налогообложения с 13% НДФЛ достаточно выгодна государству во всех отношениях кроме своей непрозрачности. Самому же физическому лицу при полностью «белом» расчёте она предоставляет лишь две приятные возможности:

 

1. не заниматься бумажной и бухгалтерской волокитой, положенной ИП;
2. в случае владения недвижимостью более 3х лет, не платить налог с её последующей продажи. Но вот эту последнюю возможность вы сможете реализовать без претензии налоговых органов, только если не найдётся доказательств того, что в течение последних 3х лет недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности. Если же в действительности недвижимость сдавалась вами в аренду на каких бы то ни было условиях, пусть даже непостоянно или частично, налоговики будут стоять на своём: вы должны уплатить налог как предприниматель. И убедить суд встать на вашу сторону будет непросто.

 

• Приобрести недвижимость как физическое лицо, далее зарегистрироваться в качестве предпринимателя и сдавать свою недвижимость, используя для учёта ОСН, УСН или ПСН (патентную систему). Это освобождает от уплаты налога на имущество физических лиц, однако с предоставлением документов, подтверждающих коммерческое использование недвижимости надо будет поторопиться, иначе долгие разборки-возвраты с налоговиками обеспечены. Передавать имущество каким-то документальным образом от «себя — физлица» «себе — ИП» не нужно. Индивидуальный предприниматель — это не ЗАО и не ООО с уставным капиталом, хотя выбрать для себя соответствующие коды деятельности по ОКВЭД он должен и платить взносы в Пенсионный фонд и Фонд социального страхования тоже должен.
• Приобрести недвижимость, уже будучи ИП, и сдавать её, платя налоги по тем же трём возможным системам. В свидетельстве о собственности в этом случае будет значиться только ФИО, ваш статус ИП там отражён не будет. Плюс такого варианта приобретения: в случае использования ОСН или УСН с налогообложением «доходы минус расходы», вы сможете отнести покупку к расходам. Минусов по сравнению с приобретением недвижимости на физлицо без статуса ИП в этом варианте нет. Теоретически минусы есть лишь по сравнению с приобретением недвижимости на юрлицо (ООО). Потому что ООО не отвечает по своим обязательствам имуществом учредителей, а ИП своим имуществом отвечает. Но, к счастью, это в основном только теория — случаи полного разорения частных предпринимателей встречаются чаще в литературе, чем в жизни. И поскольку в целом обычному гражданину намного проще быть ИП, чем ООО — и он действительно становится им намного чаще — дальше мы юридических лиц касаться не будем и говорить о налогообложении недвижимости будем именно применительно и индивидуальным предпринимателям.

 

Подробнее о выборе системы налогообложения для ИП

• ОСН — как правило, наименее выгодная система. Но если у вас нет оснований для получения льгот и перехода на другую систему налогообложения, именно её вам и придётся использовать. Хотя надо сказать, это довольно редкий случай для ИП, чтобы доходы его составляли свыше 60 000 000 рублей в год, дабы подпасть под ОСН именно по закону, а не по собственной безалаберности (например, забыв написать до конца года заявление о переходе на УСН или не успев вовремя продлить патент)
• УСН — применяется, как известно, в 2х вариантах: налог 6% («на доходы») либо 15% («на доходы минус расходы»). В соответствии с Законом № 212-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2013) для вида деятельности «Управление недвижимым имуществом» обязательные страховые взносы за работников в Пенсионый Фонд будут составлять в 2013—2018 году уже 20%. (см. Закон № 212-ФЗ ст. 58 п. 8) Таким образом, размер этих изначально льготных взносов с каждым годом становится всё ближе к стандартным взносам по ОСН. Поначалу УСН была весьма удобна не только с точки зрения упрощённости учёта, но и потому, что и непосредственно все налоги там были ниже. Однако сейчас УСН имеет тенденцию к постоянному ужесточению и на данный момент в некоторых случаях уже неоптимальна. В частности, при сдаче в аренду новых торговых и офисных площадей, как правило, выгоднее купить патент.
• ПСН — новая и зачастую лучшая система для предпринимателей, применяемая в том числе для вида деятельности «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества». Сумма патента фиксирована, система очень проста по отчётности и ставка налога по ней составляет 6% от так называемого «потенциально возможного дохода», то есть около 4 — 12% от реального среднего дохода при сдаче недвижимости внаём. Например, в Москве при площади сдаваемого помещения до 100 кв. м потенциально возможный годовой доход оценивается в 1 000 000 рублей, а сумма налога составляет 60 000 рублей. То, что потенциально возможный доход в расчётах местных органов в среднем чуть занижен, подтверждается и тем фактом, что в той же Москве почти треть выданных в 2013 году патентов была выдана ИП, занимающимся именно сдачей недвижимости в аренду (правда, в эту цифру попали и арендодатели жилой недвижимости). Однако патент не выгодно покупать, если вы сдаёте в аренду помещение совсем небольшое или по цене ниже среднерыночной — например, если это старая офисная или складская недвижимость, неудачно расположенная или требующая ремонта.

 

Местные особенности

В отличие от общероссийских ОСН и УСН стоимость патентов на сдачу в аренду различных объектов недвижимости определяется региональными властями. И это правильно. Однако свои задачи они понимают по-разному. Имея в первую голову цель вывести «из тени» среднего арендодателя, практически нигде не учитывается «качественная» составляющая сдаваемой недвижимости по расположению и классу. Ранжирование недвижимости по площади (от… до…) также находится в компетенции местных властей, а установленный ими потенциально возможный годовой доход с одной и той же площади может различаться по регионам в разы. Причём в любом случае это некие усреднённые цифры, отражающие положение региона в целом и зачастую вызывающие недопонимание, например, между жителями соседних городских и сельских поселений одного региона.

Отличается и «стимулирующая предпринимательство» составляющая региональных законов. Стоимость патента зависит от:

• площади сдаваемых помещений (везде)
• количества арендаторов (пока не везде)

 

Причём влияние этих факторов на стоимость патента может быть принципиально различным. Так, в Москве стоимость патента на одно и то же сдаваемое помещение зависит от количества арендаторов следующим образом. Сдав помещение в 90 кв. м. одному арендатору, за патент надо будет заплатить 60 000 рублей, а трём — уже 180 000 рублей, то есть столько же, сколько за патент при сдаче 290 кв. м. одному арендатору. (см. Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 «О патентной системе налогообложения»). А в Приморском крае градации сумм таковы, что в большей части случаев, наоборот, выгоднее иметь больше арендаторов — так патент получится дешевле. В Красноярском крае и Чеченской республике стоимость патента зависит только от общей площади сдаваемой недвижимости. Хотя, вероятно, такие региональные законы ещё придётся дорабатывать, ибо в пояснительном Письме Минфина от 28.02.2013 прямо сказано, что обособленным объектом недвижимости с точки зрения министерства считается объект не обязательно отдельно стоящий, но на который заключён отдельный договор аренды (Письмо Минфина Р. Ф. от 28 февраля 2013 г. N 03−11−10/5810 О применении патентной системы налогообложения в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по сдаче в аренду (наем) жилых и нежилых помещений).

То есть в тех регионах, где предписанный Минфином порядок уже действует в полном объёме, в заявлении на получение патента нужно указывать не площадь своего объекта недвижимости, а по отдельности все площади, на которые заключены (или будут заключены) разные договоры аренды. И если во время действия патента число арендаторов увеличится, нужно получать новый патент (либо использовать по этим арендаторам другую систему налогообложения). Если же на площадь с отдельным договором аренды, внесённым в заявление на патент, заключается новый договор с другим арендатором, на стоимость патента это не влияет и никаких дополнительных действий предпринимать не нужно.

Резюме

Прежде чем принять решение, как сдавать помещения и по какой системе налогообложения рассчитываться с государством, следует определиться:

1. с целью — получение постоянного предпринимательского дохода или конечная продажа недвижимости;
2. со своей готовностью исполнять те или иные обязанности: физлицу — чуть больше платить, ИП — чуть больше бегать и заниматься бухгалтерией.

 

Если решение принято в пользу ИП, следует внимательно изучить местный закон о патентной системе налогообложения и посчитать с конкретными цифрами в руках, что выгоднее в вашем случае — УСН или ПСН. На самом деле если недвижимость уже ваша и над вами не висит банковский кредит, то не страшно и ошибиться — сменить систему налогообложения в случае перехода на УСН можно в конце года, а для перехода на патент вообще никаких ограничений не установлено, кроме готовности вовремя его оплатить.

Источник: http://regforum.ru/posts/648_arenda_nezhiloy_nedvizhimosti__sovety_sdayuschim/