10 советов по ипотеке: как не потерять квартиру и деньги

Купить недвижимость, выложив всю сумму сразу и не прибегая к заемным средствам, могут позволить себе не более 5 % населения. Эти расчеты справедливы практически для любой страны. И Россия, жителей которой «квартирный вопрос» портит уже на протяжении целого века, в этом плане совсем не исключение. Тем не менее, у нас уровень ипотечнойзадолженности в 20 раз ниже, чем в среднем по Европе, подсчитали эксперты компании Deloitte. В странах ЕС доля ипотечных кредитов в ВВП составляет 51,7% (в Дании и Нидерландах даже превышает 100%), а в России – всего 2,6%. Это в пять раз меньше, чем у европейского «аутсайдера» – Чехии (13% ВВП). На каждого россиянина сейчас приходится в среднем 311 евро ипотечного долга, тогда как в Польше (минимальный показатель по ЕС) – 2280 евро.

Вряд ли стоит удивляться такому «отставанию». Все дело в том, что для россиян доступность ипотеки значительно ниже, чем для европейцев. Этому способствует и низкий уровень доходов, и высокие цены на недвижимость, и запредельные ставки по кредитам на покупку жилья. Действительно, что тут сравнивать, если в странах ЕС по ипотеке платят 2-4% годовых, а у нас в среднем 12,5-13%?

Ставка больше чем жизнь

15 лет назад ипотека в России начиналась с совсем уж невообразимых для западных банкиров 15-18% годовых. При этом кредитные учреждения еще и привередничали, выбирая максимально благонадежных заемщиков. Нужно было не только подтвердить свой высокий доход кучей бумаг, но и гарантировать банку, что твоя зарплата никак не может понизиться в ближайшие 10 лет. О заемщиках начала нулевых банкиры сейчас вспоминают с ностальгией. Люди, решавшиеся тогда влезть в ипотеку, соглашались на любые условия, были очень дисциплинированны, и единственным их недостатком была малочисленность. Слой «сливок» был выбран достаточно быстро, и банкиром волей-неволей пришлось упрощать выдачу кредитов и снижать ставки.

Более или менее приемлемые условия для покупки жилья на заемные средства образовались в России в середине нулевых. Именно тогда власти впервые озвучили «справедливую», по их мнению, ипотечную ставку – 6-8%. Этот показатель так и не был достигнут (кстати, он остается целевым и сейчас), но планка в 10% все же была взята, а по отдельным программам можно было взять кредит под 9-9,5%. Кроме того, банки, стремясь расширить круг заемщиков, стали учитывать «серые» доходы, и снизили первоначальный взнос с 30-50% до 10%.

Кризис 2008 года положил конец всем этим послаблениям. Он сильно ударил по только начавшему развиваться рынку ипотечных ценных бумаг, лишил банки длинных дешевых денег и на порядок увеличил риски невозврата кредитов. Ставки, компенсируя это, тут же взлетели до 12-13%.

С одной стороны, банкиров можно понять – последствия первой волны кризиса они расхлебывают до сих пор. По данным коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн», объем необеспеченной задолженности, которая осталась после взыскания залога (так называемых «хвостов) на 1 августа 2013 года достиг 2,4 млрд рублей. То есть заемщики, потерявшие в кризис работу или возможность получать доход, даже отдав квартиры в счет погашения ипотеки, все равно остались должниками. Сейчас «хвосты» занимают около 40% ипотечного портфеля коллекторских агентств, и доля их снижается очень медленно.

С другой стороны, причин обвинять основную массу заемщиков в недобросовестном исполнении обязательств вроде бы нет. Качество ипотечного портфеля российских банков остается на стабильно высоком уровне. Доля кредитов, не имеющих просрочки, по данным АИЖК, на 1 июля 2013 года составила 96,3%. Дефолтная (просроченная более чем на 90 дней) задолженность не превышает 1,5%. Общий объем просрочки составляет сейчас 46,6 млрд рублей при совокупном ипотечном портфеле банков в 2,3 трлн.

Не верьте рекламе!

По данным ЦБ РФ и АИЖК, в первом полугодии 2013 года российские банки выдали более 336 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 542,5 млрд рублей. Это в 1,14 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года в количественном выражении и в 1,26 раза – в денежном. Тем не менее, темпы роста рынка сейчас снижаются – за год они упали с 57% до 26% в стоимости и с 50% до 14% в количественном выражении. Вполне возможно, что в этом виноваты как раз постоянно повышающаяся с января 2012 года цена кредитов. В этом году среднемесячная процентная ставка составляет уже 12,6% годовых.

Будут ли ставки по ипотеке снижаться в ближайшем будущем? С началом осени об этом заговорили многие эксперты, имеющие отношение к рынку недвижимости. Они даже увидели это самое снижение, правда, замаскированное пока под долгосрочные (до 31 декабря 2013 года) маркетинговые акции. Например, о снижении ставок на 0,5% недавно заявил ВТБ24, а Сбербанк запустил акцию «12+12+12» (первоначальный взнос, ставка и срок кредита).

Действия крупнейших государственных банков показательны, потому что именно они являются основными игроками российского ипотечного рынка. По данным аналитического центра компании «Русипотека», на долю шести госбанков в первой двадцатке сейчас приходится 71% выданных кредитов (385,6 млрд рублей).

Пятерка лидеров

Однако не стоит слепо доверять рекламе. Снижение ставок на 0,3-0,8% которое сейчас действительно предлагают многие банки, на самом деле ни что иное, как отыгрыш повышения, имевшего место в начале года. Пик, по данным ЦБ, был зафиксирован в марте – тогда кредиты выдавались в среднем под 12,9%. К июлю показатель снизился до 12,6%. К концу года, по прогнозам аналитиков, рынок наверняка отыграет еще несколько процентных пунктов, но за отметку в 12% ставки все равно не уйдут.

Стоит отметить, что 12% - это среднерыночный показатель, который вовсе не означает, что банк выдаст вам кредит именно на таких условиях. «На процентную ставку в каждом конкретном случае влияют рискованность заемщика, программа кредитования и стоимость ресурсов для банка, - объясняет Нина Крючкова, вице-президент, начальник управления разработки и сопровождения кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ24. – Кроме того, ставки различаются и в зависимости от срока кредита». Получается, что программа, которую лично вам готовы будут предложить кредиторы, может предусматривать ставку и в 13%, и даже в 14%.

Ипотека не будет дешеветь в обозримом будущем хотя бы потому, что банки пока не видят в этом необходимости – спрос на услугу все еще достаточно велик. Как бы не замедлялись темпы роста, а динамика в выдаче ипотечных кредитов остается положительной. Например, в сентябре 2013 года, согласно Индексу состояния ипотечного рынка банка DeltaCredit, объем выданных кредитов может составить 97,4 млрд рублей, что на 11,5% выше показателя сентября 2012 года. Общий объем выданных ипотечных кредитов за весь 2013 год, по подсчетам DeltaCredit, составит 1,2 трлн рублей. Специалисты АИЖК полагают, что эта сумма может быть даже превышена.

Именно ипотека вытягивает сейчас стагнирующий рынок жилой недвижимости. Собственный платежеспособный спрос и сбережения населения уже практически исчерпаны, поэтому сделок с квартирами, купленными за «живые» деньги, становится меньше. Доля ипотечных сделок, напротив, растет: по данным Росреестра, в первом полугодии 2013 года каждое четвертое право собственности (23,6%), зарегистрированное в сделках с жильем, приобреталось с использованием ипотеки. Этот показатель является рекордным за всю историю активного развития этого рынка в России.

Брать или не брать?

Что же делать людям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, но не имеющим возможности купить квартиру на собственные деньги? Влезать ли в многолетнее ярмо или жить на арендованных метрах, рассчитывая когда-нибудь получить наследство от бабушки?

 Ирина Маткова, консультант в области личных финансов и ипотеки:

«Если иного способа решить квартирный вопрос нет, то ипотеку брать целесообразно. Споры относительно того, что выгоднее: аренда или покупка квартиры в ипотеку, не утихают. Есть мнение, что арендовать квартиру выгоднее, так как переплата по ипотечным процентам может быть равна стоимости еще одной квартиры. Да, процентные ставки пока достаточно высоки, но при расчетах необходимо учитывать инфляцию, которая удешевляет стоимость кредита со временем. К тому же, при покупке квартиры в ипотеку вы платите за свою квартиру.

Покупка квартиры в ипотеку с целью инвестиций имеет смысл в случае, если жилье впоследствии будет нужно, например, для ребенка или для каких-либо других целей. Если же рассматривать приобретение недвижимости в ипотеку исключительно с целью инвестирования, целью которого является именно получение дохода в определенный промежуток времени, то это не всегда целесообразно, существуют более выгодные инструменты».

10 шагов к ипотеке

Итак, вы все-таки решились взять ипотечный кредит. С чего следует начать и на что обратить особое внимание? E-xecutive.ru советует следовать простой и четкой пошаговой инструкции.

1. Определитесь с тем, где вы хотите купить квартиру – в новостройке или на вторичном рынке. Именно от типа жилья зависят те предложения, которые вы сможете получить от банков

2. Определитесь, будете ли вы заниматься покупкой недвижимости и оформлением кредита самостоятельно, или наймете риэлтора и ипотечного брокера. Оба варианта имеют как плюсы, так и минусы. Риэлтор и брокер – единственные специалисты в ипотеке, которых вы можете выбрать самостоятельно. Все остальных – оценщика, страховщика, нотариуса, депозитарий – выбирает банк, и повлиять на его решение вы никак не можете. Следовательно, риэлтор и брокер могут быть вашими союзниками. Брокер предложит программы нескольких банков, которые подойдут именно вам и расскажет о тех тонкостях, которые не прописаны в рекламных буклетах банков. Кроме того, через брокера легче получить кредит людям с плохой кредитной историей или неподтвержденными доходами. Риэлтор подберет квартиру, проверит все юридические нюансы и оформит документы. С их помощью мы сэкономите себе время и нервы. Но их услуги, естественно, стоят денег – в среднем порядка 2-3% от суммы сделки.

3. Выберите банк. «Выбор стоит осуществлять именно с точки зрения выгодности и удобства ипотечной программы именно в вашем конкретном случае. В первую очередь, нужно обращать внимание на условия кредитования: процентную ставку, первоначальный взнос, возможный срок кредита, отсутствие скрытых комиссий, - объясняет Ирина Маткова. - И конечно, следует внимательно читать кредитный договор и спрашивать, если какие-то пункты непонятны. Это поможет избежать неприятных неожиданностей в процессе использования кредита».

4. Определитесь с подходящим вам типом ставки. 

Ирина Маткова: «Есть предложения с дифференцированным ежемесячным платежом по кредиту, когда размер платежа уменьшается каждый месяц. Такой платеж выгоднее для заемщика, чем аннуитет, но в случаях, когда он применим, банк одобряет меньшую сумму по кредиту, так как в первые годы размер ежемесячного платежа выше.

Большинство же банков предлагают аннуитетный платеж, когда в первые годы погашаются проценты, а доля погашения основного долга в ежемесячном платеже незначительна. Плюс аннуитетного платежа в том, что банк выдаст бОльшую сумму кредита, чем при дифференцированном платеже. Заемщик же может по собственной инициативе ежемесячно вносить сумму больше, чем установленный ежемесячный платеж, то есть гасить основной долг досрочно. При погашении досрочно банк пересчитывает/ уменьшает размер ежемесячного платежа. Таким образом, посредством досрочного погашения, недостатки аннуитетного платежа становятся не так значимы.

Чем больше срок кредитования, тем выше переплата по кредиту. Размер ежемесячного платежа при сроке, например, 20 и 25 лет, отличается незначительно. При обращении в банк лучше попросить посчитать ежемесячный платеж при разных сроках кредита и принять решение на основании собственных финансовых возможностей по погашению ежемесячного платежа. Выбирая более длительный срок с меньшим ежемесячным платежом, при появлении свободных денег можно направлять их в досрочное погашение, тем самым снижая размер общей переплаты по кредиту. В то же время меньший ежемесячный платеж будет комфортнее в сложные периоды жизни, когда могут потребоваться деньги на какие-либо другие цели».

5. Найдите квартиру. Помните, что выбирать нужно с учетом всех требований банка. Если кредитора не устроит понравившееся вам жилье, в выдаче ссуды будет отказано.

6. Оцените квартиру. Это необходимое условие ипотеки. Помните, что указанный банком оценщик может занизить стоимость жилья, а деньги будут выдаваться именно исходя из его расчетов.

7. Отправьте документы на квартиру на проверку в банк и страховую компанию. Постарайтесь до их одобрения не оставлять залога продавцу – в случае, если кредитора или страховщика что-то не устроит, залог может к вам не вернуться.

8. Обязательно поинтересуйтесь, работает ли банк только с одной страховой компанией или с несколькими. Бывают случаи, когда банк все устраивает, а страховщика – нет. Если единственный аффилированный страховщик откажется застраховать вашу жилплощадь, банк автоматически откажет в кредите.

9. Внимательно ознакомьтесь с рыбой кредитного договора заранее. В день подписания изменить какие-либо его пункты будет уже невозможно.

10. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Только после нее квартира официально становится вашей собственностью.

Группа риска

Прежде чем обращаться в банк за ипотечным кредитом, проверьте, не попадает ли ваша профессия в черный список. Вполне возможно, что вы любите свою работу и считаете ее престижной и уважаемой, а кредитор уверен, что давать вам деньги слишком рискованно. Проанализировав данные по отказам в выдаче ипотечных кредитов за первое полугодие 2013 года, компания «Домус финанс» составила такой антирейтинг профессий.

На первом месте оказались специалисты, знающие о недвижимости все – риэлторы. У большинства из них доход не может быть подтвержден справкой 2НДФЛ. По той же причине банки часто отказывают страховым агентам и представителям сезонных профессий.

На втором месте в антирейтинге – адвокаты. Эти уважаемые люди также работают в основном на себя и, соответственно, испытывают трудности с подтверждением дохода. Кстати, не любят банки и судей, но уже по другой причине. Судьи обладают неприкосновенностью, и при возникновении просрочек взыскать с них долг будет непросто.

На третьем месте - каскадеры, спасатели, промышленный альпинисты, дрессировщики и все те, чьи профессии связаны с риском для жизни. Тут опасения банков объяснимы и в комментариях не нуждаются.

На четвертой строчке рейтинга оказались военнослужащие, которые обращаются за обычным кредитом, а не пользуются льготными программами с господдержкой. Такие заемщики, как правило, имеют небольшой официальный доход: основной их заработок составляют надбавки за выслугу лет и другие всевозможные доплаты. Недоверие банков также может вызывать отсутствие у военных гражданского образования.

На пятом месте расположились индивидуальные предприниматели. Сейчас банки становятся лояльнее к таким заемщикам, но шансы получить ипотечный кредит для владельцев мелкого бизнеса все равно остаются незначительными.

Облегчить бремя

Вы уже взяли ипотечный кредит, несколько лет аккуратно вносите платежи и считаете, что изменить условия невозможно? Напрасно. Существует несколько способов облегчить ваше кредитное бремя:

1. Пересмотр условий страховки. Обязательным является только страхование от рисков потери жизни и трудоспособности. Все остальные виды – дополнительные, но они способны снизить процентную ставку по кредиту. Страховка обходится в среднем в 0,3-2,5% от суммы кредита в год, и взносы уменьшаются по мере сокращения тела кредита. Не все страховые программы необходимы заемщику изначально, а от каких-то можно отказаться со временем.

2. Повышение статуса заемщика. Это потребует переоформления ипотеки, поэтому сначала нужно точно просчитать свою возможную прибыль. Можно предоставить банку дополнительные гарантии своей финансовой надежности, которые отсутствовали на момент выдачи кредита. Таким образом можно снизить ставку примерно на 1,5%.

3. Изменение валюты кредита. Если несколько лет назад вы соблазнились низкой долларовой ставкой, а теперь ощутили все «прелести» колебания курса, можно рефинансировать кредит и перевести его в рубли.

4. Увеличение выплаты. Банки сейчас не взимают комиссии за полное или частичное досрочное погашение долга. Превышая ежемесячный платеж можно существенно сэкономить на процентах, уменьшая размер тела кредита. Но для этого каждый досрочный платеж должен быть больше среднемесячного хотя бы на 30-50%.  

Инна Коломейская, специально для E-xecutive.ru