Как продать ипотечную квартиру?
Многие почему-то уверены, что продажа квартиры, которая находится в залоге у банка, невозможна. Спешу вас уверить, что это утверждение не соответствует действительности. Разумеется, по сравнению с обычной, подобная сделка требует более серьезных усилий и времени, но при содействии грамотного риэлтора она проходит для клиента без особых проблем.
Давайте для начала рассмотрим, кто же прибегает к продаже заложенной банку недвижимости.
Как ни странно, в большинстве случаев, по нашим оценкам, продажа ипотечной квартиры происходит не из-за сложившихся обстоятельств, а из желания заработать. Порядка 50-65% квартир, распродаваемых из-под залога, принадлежит инвесторам. На рынке недвижимости весьма популярно приобретение новостроек в ипотеку на ранней стадии строительства с целью последующей перепродажи. Что касается людей, которые потеряли возможность выплачивать ипотеку, они составляют меньшинство.
Вообще, основную массу клиентов, продающих заложенные в банке квартиры, можно поделить на 3 группы. Самая большая – это инвесторы, которые приобретали жилье на ранних этапах строительства для того, чтобы потом перепродать его подороже. Даже с учетом процентов по кредиту и дисконта к рынку квартир с залогом, подобные инвестиции приносят доходность 18-35% годовых. Доля таких клиентов колеблется от 50 до 65%.
Еще одну – довольно многочисленную категорию клиентов – составляют люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Владельцы реализуют заложенные банку квартиры для того, чтобы обменять их на жилье большей площади или с лучшим месторасположением, разумеется, опять же с привлечением заемных средств. Улучшают условия, как правило, 30-40 % клиентов.
Последняя и самая маленькая группа - люди, которые не могут дальше исполнять обязательства по кредиту и вынуждены продать жилье. К счастью, доля таких квартир в общем объеме продаваемых и находящихся в залоге у банка объектов не велика и составляет не больше 10%.
Теперь давайте рассмотрим техническую сторону вопроса - как происходит процесс продажи.
На сделке покупатель зачисляет деньги на счета (закладывает в ячейки или открывает аккредитивы) в банке, где заложена квартира. Деньги распределяются следующим образом: остаток ссудной задолженности для банка-кредитора и оставшаяся часть - для продавца квартиры. При этом условия доступа к счету определяются так, что если по каким-то причинам регистрация не пройдет, то доступ ко всем деньгам получит продавец квартиры.
Зачастую банк сразу предоставляет документы для снятия залога, и тогда возможно одновременное снятие обременения и регистрация перехода права собственности. И занимает это не десять дней, как обычно, а только пять рабочих дней.
Проблемой при проведении подобных сделок является возникновение рисков и дополнительных финансовых затрат (на аренду ячеек, открытие аккредитивов). Величину этих рисков и затрат значительно определяют требования и тарифы банка, в залоге у которого находится квартира.
Подводя итог, можно отметить, что продажа из-под залога не является самой простой сделкой, но при необходимости провести её можно без особых проблем
05/04/2012