Как снять квартиру почти бесплатно?

Как снимать квартиру и почти не платить денег? Сколько стоит земельный участок для строительства дачи? На эти и другие вопросы отвечают риэлторы и аналитики.

От редакции. «Газета.Ru» продолжает публиковать ответы экспертов и аналитиков рынка недвижимости на вопросы читателей. Если Вы хотите задать свой вопрос специалистам, присылайте его на адрес appl@gazeta.ru

Вопрос 1. Сориентируйте, пожалуйста, сколько примерно может стоить двухкомнатная квартира (около 60 кв.м) в 9-этажном панельном доме (70-й год постройки) в ЦАО (Басманный р-н, 10 минут пешком от ст.м. Бауманская) и какие перспективы по размену такой квартиры на две однокомнатные в Москве, желательно не на окраинах города. Сколько придётся доплатить, чтобы разменять на одну однокомнатную и одну двухкомнатную опять же в Москве? / Юлия

Надежда Рогова, эксперт офиса «Семеновская» компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Вашу квартиру можно приблизительно оценить в 10-11 млн рублей. Для ориентира минимальная стоимость квартир в этом же районе начинается от 6 млн рублей – это будет «однушка» в кирпичной пятиэтажке площадью 29 кв.м. Получается, что доплата при обмене на ваш же район составит не меньше 1 млн рублей.

Естественно, чем дальше в сторону границ столицы, тем больше шансов разменяться с минимальной доплатой или вообще без неё. В районе метро «Семеновская» можно найти квартиру по цене 5,8-6 млн рублей, однако нужно понимать, что это самый «дешевый» вариант, а значит и категория дома будет самая низкая – скорее всего кирпичная пятиэтажка. А вот в районе метро «Щелковская» однокомнатную квартиру площадью 35 кв. м можно приобрести по цене от 5,5 млн рублей. Это будет жилье в более-менее свежем 16-этажном панельном доме.

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»:

Двухкомнатная квартира площадью 60 кв.м. довольно просторная и высокая по цене – так, в районе метро Бауманская подобные варианты оцениваются от 11 млн рублей. Однокомнатная квартира в данном районе стоит от 6,5 млн рублей (небольшие квартиры (26-30 кв.м.) в старых пятиэтажных домах). То есть за данный бюджет можно приобрести две небольших квартиры в том же районе, но с доплатой. Более комфортные однокомнатные квартиры уже продаются по цене выше 7 млн. рублей.

За 5,5-6 млн. рублей можно приобрести добротную однокомнатную квартиру в панельных домах (33-36 кв.м.) в районе Измайлово, либо двухкомнатную от 6 млн. (47 кв.м., кухня 6 метров) и выше. То есть вариантов весьма много, но доплата вероятней всего потребуется.

Вопрос 2. В сентябре хочу арендовать квартиру, но желательно подешевле. В каком случае стоимость аренды может быть меньше рыночной? Какие варианты искать? Что сильнее всего понизит стоимость аренды? / Андрей

Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

В первую очередь сократить траты на аренду можно, выбрав квартиру, расположенную в самых дешевых районах Москвы или вовсе за пределами МКАД. В столице к бюджетным можно отнести районы ВАО и ЮВАО – в частности, Гольяново, Капотню, Вешняки, Бирюлево и Братеево. Стоимость найма жилья здесь начинается от 20-23 тыс. рублей в месяц. В Подмосковье есть и более дешевые предложения, по цене от 17-18 тыс. рублей в месяц.

Кроме того, снизить стоимость жилья могут плохое состояние отделки квартиры, наличие закрытых комнат, отсутствие мебели и бытовой техники. Предложения с такими недостатками стоят примерно на 10-15% ниже рынка. Если вас не смущает вид из окна на стройку, свалку или пустырь, то выбрав квартиру именно с такими видовыми характеристиками, вы сократите ежемесячные выплаты по аренде примерно на 15-20%.

Недорого обойдется найм квартиры вскладчину. Несмотря на то, что такие предложения по цене минимум на 10% выше рынка (износ мебели и бытовой техники выше, поэтому и приходится переплачивать), расходы каждого из жильцов оказываются меньше, чем, если бы они снимали квартиру отдельно.

И, наконец, можно снимать жилье за услуги. Огромное количество людей ищут сиделок, нянь, рабочих для отделки и ремонта помещений. Например, эта практика особенно распространена в новостройках. При найме жилья за услуги размер арендной платы устанавливается индивидуально. Например, если стоимость найма превышает цену услуг, то последняя просто вычитается из стоимости найма.

Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость»:

Сентябрь не лучшее время для поиска квартиры в аренду по сниженным ставкам. Лучше этим заняться сейчас, пока традиционное осеннее повышение на рынке не так сильно сказалось на росте стоимости предложений.

Арендные ставки не так высоки в районах за МКАД, либо можно поискать небольшие по площади квартиры в ЮВАО. Так, квартиру в районе за МКАД (Некрасовка) возможно снять за 23 000 рублей в месяц. Но в данном районе нет станции метро. За 23 000-25 000 рублей можно снять квартиру в современных районах за МКАД – Новокосино и Жулебино. Здесь много новых домов и однокомнатные квартиры довольно просторны (36-38 кв.м.).

В районах до МКАД в пешеходной доступности от метро стоимость аренды варьируется от 27 000 рублей в месяц – однокомнатные квартиры в районе Выхино, Кузьминки, Люблино.

Вопрос 3. Где в Москве самое доступное, дешевое жилье?/Ольга Александровна

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

Самые бюджетные предложения представлены на вторичном рынке Москвы в старых домах в спальных районах Москвы с плохой транспортной доступностью. Традиционно наиболее доступным для покупателей с небольшим бюджетом считается Юго-Восточный административный округ. Если же речь идёт о первичном рынке жилья, то по итогам июля 2012 года минимальные цены предложения (до 100 000 руб. за квадратный метр) были зафиксированы в Говорово, Зеленограде, районе Некрасовка, Ново-переделкино, а также Бирюлево Восточное. Доля таких предложений не превышает 15% от общего объема предложения на первичном рынке бюджетного жилья Москвы.

Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер»:

На сегодняшний день средняя стоимость одного квадратного метра на рынке новостроек Москвы в сегменте эконом- и комфорт-класса составляет порядка 120- 140 тыс. рублей. В это же время ряд застройщиков предлагает более доступную цену, что, в первую очередь, обусловлено начальной стадией строительства.

Самые бюджетные варианты квартир можно найти в Юго-Восточном административном округе, где цены некоторых проектов начинаются от 90-100 тыс. рублей за квадратный метр, цена однокомнатных квартир – от 3,8 млн. рублей, а двухкомнатных – от 5,5 млн. рублей.

В Северо-Восточном административном округе и, в частности, в районе Ростокино цены однокомнатных квартир начинаются от 4,5 млн. рублей, а двухкомнатных – от 7,5 млн. рублей.

Вопрос 4. Хочу обзавестись дачей где-то на расстоянии 50-70 км от МКАД. Дачу хочу строить сам. Сколько стоят земельные участки на таком расстоянии от Москвы? Как обстоит ситуация с коммуникациями? / Павел

Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ-Недвижимость на Пресне:

Стоимость земельного участка зависит от его размера, категории и вида разрешенного использования земли, от наличия коммуникаций и местоположения. Традиционно западное направление и земельные участки по Рублевскому и Новорижскому шоссе считаются более престижными, соответственно стоимость будет выше, чем в среднем по рынку. Наличие необходимых коммуникаций может прибавить к цене участка до 20% от его первоначальной стоимости. Если же покупатель хочет сэкономить и приобрести участок без подряда, стоит серьезно подойти к выбору девелопера, поскольку есть риск, что обещанные коммуникации не будут построены. В среднем стоимость земельного участка площадью 10 соток на расстоянии 50-70 км от МКАД будет находиться в диапазоне от 500 000 до 1 500 000 руб. в зависимости от вышеперечисленных факторов.

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра компании «ОПИН»:

Стоимость участков, предназначенных для дачного строительства, зависит не только от удаленности и трассы (хотя эти факторы являются одними из определяющих), но и от статуса и от инженерной составляющей. В указанном диапазоне (50-70 км от МКАД) можно найти предложения и по 20 000 рублей за сотку в так называемом «новоделе» – вновь образованных дачных поселках на сельхозземле. Как правило, такой бюджет свидетельствует не только об отсутствии и перспективах подведения коммуникаций (газа, света, воды, прокладки дорог и т.д.), но и о значительных рисках (например, земельные участки не размежеваны и предназначены для ведения сельского хозяйства). Иными словами, покупатель в таком поселке остается наедине с проблемами, без дорог и заборов, с туманными перспективами по электричеству (не говоря уже о газе), а в худшем случае становится жертвой земельных аферистов.

Более адекватная стоимость сотки (на юго-восточных направлениях она минимальна) – 35-40 тысяч рублей. За эти деньги покупатель с большой долей вероятности получает отмежеванный участок надлежащей площади с видом разрешенного использования «для дачного строительства» и сносным подъездом (гравийная отсыпка). Коммуникации в эти деньги опять же не включены; на них придется потратить еще от 400 до 700 тысяч рублей с участка (электричество 5-10 кВт, газ до участка, скважина и септик) путем оплаты взноса в ДНП или напрямую управляющей компании.

На практике так называемый инфраструктурный платеж может превышать стоимость самого участка в 2-7 раз по разным районам Подмосковья.

Учитывая все коммуникации, подведенные к участку, дороги, забор, охрану и благоустройство дачного поселка, минимальная стоимость сотки в диапазоне 50-70 км от МКАД составляет от 70 000 рублей. В противном случае велики шансы, что придется самостоятельно заниматься подведением коммуникаций к участку. Новорязанское, Егорьевское, Симферопольское и Ярославское шоссе предлагают наиболее доступные варианты дачных участков без подряда с коммуникациями. На Новорижском шоссе удовольствие будет стоить уже от 120 000 за сотку, а верхняя граница определяется природно-ресурсным фактором (лес, вода). Покупатель может найти интересные варианты и на вторичном рынке (предложения от физлиц), однако непременно столкнется с существенной (в 1,5-2 раза) разницей в стоимости по сравнению с первичным рынком дачных участков. Это обусловлено меньшими рисками и статусом обжитых мест. Участки в деревнях и селах при прочих равных условиях стоят еще дороже: они имеют статус земель населенных пунктов, что традиционно ценится на рынке недвижимости.

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

Стоимость земельных участков в среднем начинается от 500 000 рублей, при этом имеет смысл рассматривать участки от 1 000 000 рублей. С данной суммой можно рассчитывать на качественный участок, площадью до 15 соток с уже проведенными по границе коммуникациями.

При покупке следует обратить внимание на следующие характеристики: удаленность участка от соседних домов, отсутствие ограничений на места расположения на участке и высоту постройки, экологическая обстановка в районе, доступность эксплуатационных фирм, возможность страхования строительства и законченных построек, доступность социальных служб и транспортная доступность.

Также важно быть уверенным в качестве самого участка. Особенно важны такие критерии как состав грунта

(далеко не вся земля подходит под строительство дома), местоположение участка относительно близлежащих водоемов, т.к. весной может происходить затопление территорий и т.п.