Валютная ипотека: что делать и кто виноват?

Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают... Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?

Кто виноват?

Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.

— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?

— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.

— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.

— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.

Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.

Что делать?

Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:

— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);

— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;

— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);

— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.

Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.

А можно пойти иным путем.

— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.

— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.

— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.

— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.

Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.

Автор: Наталья Смирнова