Краудинвестинг: как стать владельцем торгового центра за 300 тысяч рублей
С генеральным директором «AKTIVO» Егором Клименко выясняем, что такое краудинвестинг и в чем подвох.
Коллективное инвестирование – краудинвестинг – в России появилась в 2015 году. И если площадка действительно профессиональная, ей не составит труда находить «лакомые» объекты, упаковывать их в закрытый паевый фонд, а его части – паи – распродавать инвесторам.
Как правило, структура такого фонда состоит из управляющей компании, депозитария, регистратора, которые контролируются Центробанком. Нижний порог входа – 300 000 рублей, согласно российским законам. Поэтому в теории, имея на руках сумму на минимальный вход – вы из инвестора можете превратиться в совладельца торгового центра.
Так, например, средний чек инвестора на нашей площадке – 6 000 000 рублей. Самый большой – порядка 100 000 000 рублей. Мы заметили, что наши инвесторы укрупняются, что логично – заходят с небольшими инвестициями, а постепенно получают больше дохода и больше вкладывают. Чем меньше цена объекта, тем быстрее закрывается сделка. В среднем в месяц мы собираем 100-150 миллионов рублей. Срок сделки – это сумма деленная на среднемесячный сбор. 600 миллионов рублей собираются за 4-6 месяцев. Средний годовой доход инвестора в первый год инвестирования: 9-10%
Вторая часть работы фонда – управление купленными объектами паевого фонда. Становясь пайщиками в краудинвестинге, клиент не включается в управление, не занимается текучкой – он получает очищенную прибыль на карту раз в месяц.
Права пайщиков
Фонд существует в среднем 15 лет, после чего пайщики собираются и решают: продавать объект и свою долю в нем или продолжать владеть им. Но любой пайщик волен выйти из фонда в любое время, продав свою долю. Для разрешения всех юридических и операционных вопросов существует управляющая компания.
Все очень жестко регламентируется, но в то же время предельно прозрачно.
Почему основная ставка на продуктовый ритейл?
Торговая недвижимость дает самую высокую доходность на данный момент. Когда в экономике намечается нестабильность, крупные компании сокращают свои расходы, в первую очередь отрезают офисы и штат. Из офисов арендаторам проще съехать. Вот он сейчас есть, а завтра собрал вещи и уехал. Складская недвижимость не менее рискованная, потому что это специализированные объекты чаще всего они строятся под конкретные крупные компании и конкретных арендаторов. И если таковой съезжает, найти нового – задача не из простых. Ритейл же всегда найдется, потому что люди ели и будут есть, какие бы колебания на рынке не были. Да, уменьшается потребительская корзина, меняется чек, но в любом случае люди будут приходить за продуктами.
Как выбрать объект
Базовые правила для выбора любого объекта
- Тщательно проверить, проведена ли застройка по всем правилам, чтобы в одночасье не лишиться самой основы — торгового центра. Проверять должны эксперты — ориентироваться исключительно на документы — ненадежная стратегия.
- Изучить отчет технических специалистов, которые оценят инженерную инфраструктуру, чтобы став совладельцем, не тратить миллионы на замену труб и проводки.
- Построить прогноз на коммерческую востребованность в перспективе — будет ли объект прибыльным через пять-десять лет.
Основной критерий выбора продуктового ритейла – оператор, который заключил долгосрочный договор аренды. Объект перспективнее, если в нем расположился филиал крупного сетевика, например, Х5 Retail Group – «Перекресток», «Пятерочка»; «Магнит», «Лента» или Billa.
Прогнозы от краудинвестинга
Наша краудфандинговая площадка старается работать с форматом районных торговых центров: 3000 – 3500 кв. м, хотя мы не исключаем объекты со значительно меньшей площадью – по 600 кв. м. И сейчас как раз районный формат становится все более востребованным. Всем важна доступность, близость к дому. И фондам такой тренд на руку. Такие площадки недорого строить и легко заполнить.
Большие масштабные форматы тоже никуда не исчезнут, но их популярность уходит в прошлое.
Но почему не вложиться в стройку?
Краудфандинговые площадки заинтересованы в том, чтобы пайщики получали стабильный доход, а вложения окупались быстрее. Доходность от стройки выше, чем от арендного бизнеса, но есть одно но, которое перевешивает все плюсы – угроза заморозки проекта. В процессе строительства могут возникнуть разного рода форс-мажоры, которые практически невозможно просчитать.
Так в чем подвох
Краудинвестиции – прозрачная структура. Они подходят для тех, кто хочет получать пассивный доход, занимаясь другой деятельностью – накапливая ресурсы для новых вложений или диверсифицируя свой портфель в иных направлениях. Площадка забирает на себя все управления и кровно заинтересована в успехе пайщиков – компания зарабатывает процент от сделки, а затем получает небольшую часть операционного дохода как плату за управление.
Подвох связан с рисками. Инвестиции – это в любом случае риск. Но с фондом они управляемы: для этого существуют многоуровневые проверки объекта и грамотное управление.
Автор: Егор Клименко