Что нужно знать, заключая договор аренды офиса или нежилого помещения?

Вы  когда-либо занимались поиском офиса? Тогда вам обязательно приходилось сталкиваться с договором аренды коммерческой недвижимости. Этот документ устанавливает права и обязанности сторон и является основанием для предъявления соответствующих требований. На что следует обратить внимание, подписывая такой договор? Обычно он состоит из нескольких разделов:

Преамбула договора аренды офиса. В начале любого договора указывается, между кем он заключается. Поскольку компания – арендодатель является юридическим лицом, то в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, который указан в уставе. Это может быть генеральный директор, директор, президент или другой представитель руководства. Иное лицо, в том числе и заместитель руководителя, вправе заключать договоры только на основании доверенности. В этом случае вам следует попросить предоставить копию такой доверенности.

Предмет договора. Предмет договора аренды коммерческой недвижимости – это те отношения между сторонами, ради которых заключается данный договор. Арендодатель обязуется предоставить определённое помещение, клиент обязуется заплатить определенную денежную сумму.

Обязательства сторон. Каждая сторона вправе требовать исполнения только тех обязательств, которые зафиксированы в тексте договора. Устные обещания в расчет не принимаются. В договоре должны содержаться обязательства “юридической чистоты” объекта, который вы хотите снять или выкупить. Это обеспечит отсутствие в будущем претензий от его бывших собственников. А так же должны включаться и услуги по сбору всех документов, необходимых для совершения сделки.

Обязательства же клиента, как правило, состоят в оплате определенной денежной суммы в качестве арендной платы. Величина этой суммы или способ ее определения, а также порядок расчетов (на каком этапе, сколько денег необходимо заплатить) должны быть изложены в договоре, быть понятными клиенту и устраивать его.

Сроки исполнения обязательств. Необходимо обратить внимание, чтобы в договоре устанавливались именно сроки исполнения обязательств, а не сроки действия договора, как это иногда практикуется. Более того, в договоре целесообразно указать время исполнения каждого отдельного обязательства.

Стоимость услуг и порядок расчетов. Обычно величина арендного вознаграждения определяется арендодателем исходя из рыночных реалий, и является фиксированной, но возможны и другие формы.

Необходимо разобраться, какие именно услуги предоставляет арендодатель за это вознаграждение, а какие работы будут выполняться за дополнительную плату. Только после этого можно понять, устраивает ли вас прописанная в договоре цена.

Порядок расторжения договора. Этот раздел обязательно должен присутствовать в договоре. Действительно, бывают случаи, когда у клиента изменились обстоятельства, и он вынужден отказаться от совершения сделки. С другой стороны, арендодатель от этого страдать не должен. Поэтому для того, чтобы исключить возможные споры, в договоре следует предусмотреть не только основания для расторжения договора, но и ответственность сторон за это.

Ответственность сторон. При нарушении договора пострадавшая сторона вправе требовать от нарушителя, во-первых, возмещения убытков и, во-вторых, уплаты неустойки. Убытки подлежат возмещению в любом случае, независимо от того, предусматривалось это договором или нет. Неустойка (штраф, пеня) может быть взыскана с нарушителя, только если это прямо предусмотрено условиями договора. При этом доказывать придется только факт их нарушения. Размер неустойки должен быть предметом обсуждения между сторонами, прежде чем попасть в договор. В любом случае, помните, что все разногласия могут решаться только в судебном порядке!

Документирование результатов исполнения договора аренды офиса. Независимо от того, предусмотрено это договором или нет, исполнение каждого содержащегося в договоре обязательства следует фиксировать в виде отдельного документа, подписываемого всеми сторонами. Такими документами могут быть расписки в получении определенной денежной суммы или о приеме документов, акты приемки-передачи и так далее.

Именно эти документы будут являться доказательством надлежащего или  ненадлежащего исполнения договора, а следовательно, и основанием для привлечения к ответственности при необходимости.

Однако нельзя забывать, что часто не обязательно заключать  именно договор аренды, который таит в себе много тонкостей и различных  подводных камней. В определённых ситуациях, гораздо проще заключить договор на оказание услуг.

Если у вас появились малейшие сомнения в отношении правильности действий вашего контр-агента, проконсультируйтесь с независимым юристом. Сделать это нужно до подписания договора и передачи любых денежных сумм и документов.