Офис в складчину
В России становится все более популярным распространенный на Западе формат организации офисного пространства под названием коворкинг. Суть его заключается в том, что рабочие места в специально оборудованных помещениях арендуют представители разных сфер деятельности, удаленно работающие по свободному графику.
Перспективное направление
История коворкинга началась совсем недавно, несколько лет назад. Согласно данной концепции офисное пространство делится на рабочие места, сдаваемые преимущественно на краткосрочной основе, при этом наниматели имеют право пользоваться общей инфраструктурой и техникой. У этой модели есть ощутимые плюсы. «Коворкинг становится дополнительным инструментом стимулирования спроса. При полной заполняемости доход оказывается значительно больше, чем если сдавать просто квадратные метры, — говорит вице-президент УК BlackStone Keeping Company Сергей Акулич. — Плюсы для клиента — возможность выбора формы оплаты (помесячная, разовая). Данная услуга прежде всего интересна молодым компаниям, поскольку позволяет сократить издержки и уменьшить размер инвестиций, а также фрилансерам. Средние ставки — $200-350 в месяц. Нетрудно посчитать прибыль, если одно рабочее место занимает примерно 1-2 кв. м». При этом, полагает эксперт, связывать зарождение данного формата с кризисом не стоит, скорее это было обусловлено необходимостью обеспечить рабочим пространством фрилансеров и компании на этапе start up. Но в нашей стране коворкинги появились именно в период кризиса как инструмент сокращения расходов на аренду и офисную технику.
«Имеются у данной схемы и недостатки. Например, затраты на оснащение офисов мебелью и техникой, обеспечение безопасности, отсутствие гарантии платежеспособности арендаторов, необходимость контроля за сохранностью имущества. Но с помощью профессиональной управляющей компании данные вопросы вполне решаемы», — говорит С. Акулич. По мнению генерального директора компании «Служба недвижимости» Павла Карасева, основной недостаток коворкинга для владельцев офисов — краткосрочность договоров (обычно месяц), что приводит к нестабильности платежей. При этом собственник площадей должен потратиться на оборудование рабочих мест.
Коммерческие условия
В России до кризиса идею совместной аренды продвигали компании, предлагающие виртуальные офисы, где за плату можно было получить услуги секретаря с почтовым ящиком либо временное рабочее место. «Однако в кризис особенно востребованными стали именно коворкинг-центры — причем как со стороны собственников (в качестве альтернативного варианта сдачи помещений), так и со стороны арендаторов (сокращения штатов привели к появлению множества малых предприятий, увеличился и спрос со стороны фрилансеров)», — рассказывает директор департамента оценки и консалтинга NAI Becar Маргарита Трофимова. По ее словам, формат представлен довольно широко: от административных зданий на окраинах до деловых комплексов класса А и В внутри Садового кольца. Знаковым событием стало открытие коворкинг-центра в «Корпусе Кнопа» БЦ «Даниловская Мануфактура 1867». Согласно данным недавнего исследования NAI Becar, в БЦ класса В и С средняя ставка аренды рабочего места составляет 7-10 тыс. руб. в месяц включая НДС. Цены в наиболее качественных центрах класса А — от 22 до 37 тыс. Клиент получает мебель (стол, стул, тумбу), возможность пользования Интернетом, телефонной линией, переговорной, оргтехникой, общим ресепшном. На стоимость аренды влияют, по данным исследования NAI Becar, такие факторы, как расположение и класс здания, площадь рабочего места, наличие паркинга и переговорной комнаты с возможностью проведения презентаций, качество коммуникаций, офисной мебели и оргтехники, наличие дополнительных услуг.
Самый известный пример рынка — «Даниловская мануфактура», где функционирует коворкинг-центр со звучным названием Communist Loft. Минимальный срок аренды — месяц. Центр позиционирует себя как полигон для творческих компаний, предоставляющих услуги по разработке интеллектуальных решений в секторе B2B, например в области рекламы и коммуникаций, информационных продуктов. Общая площадь Communist Loft — 300 кв. м, на них разместилось 50 рабочих мест и две переговорные со всем необходимым оборудованием.
Перспективы
«Чаще всего договоры заключают на два-три месяца — рекламные агентства, архитектурные или дизайнерские бюро со штатом не более пяти-семи человек. В данный момент coworking-центры заполнены примерно на 70-80%», — говорят в NAI Becar. В целом, сообщает М. Трофимова, ажиотажного спроса не было и нет, поскольку круг потенциальных потребителей ограничен и вряд ли существенно расширится: «Здания класса В и С заполнены в среднем на 80%. Сделки фиксируются постоянно за счет высокого уровня ротации клиентов (средний срок аренды, как правило, не превышает трех месяцев)». Если виртуальные и временные офисы в основном рассчитаны на людей, стремительно перемещающихся по миру или нуждающихся в звучном корпоративном адресе, то клиентами коворкингов становятся другая публика. «В привилегированном положении находятся специалисты, которые могут работать удаленно: веб-дизайнеры, веб-разработчики, журналисты, переводчики, предприниматели, архитекторы, IT-консультанты, агенты по страхованию, бухгалтеры, сотрудники отдела рекламы, PR-менеджеры и т. д.», — отмечает руководитель департамента коммерческой недвижимости Century 21 Prime Time Realty Елена Афанасьева.
Кроме того, потенциальными арендаторами площадей подобного рода управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский называет региональные и зарубежные компании, расширяющие бизнес или запускающие новые проекты. Основной тенденцией офисного рынка, которую актуализирует коворкинг, по данным NAI Becar, является дифференцированный подход к организации рабочих мест: бизнес-центры предлагают альтернативные методы организации пространства, в том числе предоставление в аренду кабинетов и мини-офисов. Другой тенденцией эксперты называют повышение качества предложения на рынке за счет предоставления дополнительных услуг, например бухгалтерии и аудита. «В последнее время заметно увеличилось количество работающих по свободному графику. Деятельность фрилансеров часто связана с реализацией краткосрочных проектов, то есть они также формируют целевую аудиторию коворкинг-центров. Потенциальный спрос будет стабильным, хотя и ограниченным небольшими компаниями, где число постоянных сотрудников не превышает пяти-шести человек, что в целом нетипично для Москвы. Таким образом, дефицит подобных помещений не прогнозируется», — отмечают авторы исследования.
Опубликовано 16.11.10.